Lavori manutenzione straordinaria: non obbligatoria la comunicazione all'acquirente

Il condomino che vende un appartamento non è tenuto a comunicare all’acquirente l’intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione di lavori di manutenzione straordinaria. Questo quanto affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 18793 del 10 settembre 2020 QUI ALLEGATA  (rif. normat. art.  63 disp. att. c.c.; precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 5965 del 16/04/2012

Un condomino acquistava un appartamento in condominio ma dopo il rogito era costretto a pagare spese condominiali di manutenzione straordinaria. Per quanto sopra sospendeva il pagamento del saldo del prezzo di compravendita e pretendeva il risarcimento delle spese sostenute; in particolare il compratore accusava il venditore di non essersi comportato secondo buona fede nello svolgimento delle trattative, per avergli taciuto le opere di manutenzione straordinaria in programma nel caseggiato. A quanto sopra aggiungeva che gli interventi manutentivi sulla facciata e sulla copertura dell’edificio ed anche la scelta dell’impresa appaltatrice era avvenuta con una delibera precedente al rogito, mentre quella successiva a tale momento (cioè dopo l’acquisto) si era limitata a definire aspetti esecutivi in ordine ai lavori già approvati (procedendo a riassegnare l’appalto ad altra impresa alla luce dei nuovi preventivi).

La questione viene sottoposta all’attenzione del Tribunale secondo cui l’attore non aveva diritto al rimborso delle spese condominiali ed era tenuto al pagamento del saldo del prezzo del contratto di compravendita. La Corte d’Appello confermava tale decisione. I giudici di secondo grado hanno escluso che all’acquirente spettasse un diritto al risarcimento del danno ex art. 1440 c.c., ben potendo il compratore accertare prima del rogito la reale consistenza dei lavori condominiali e l’eventuale esistenza di quote da pagare, attraverso la verifica delle deliberazioni assembleari, essendo comunque le “delibere decisive” intervenute dopo la vendita. All’acquirente non rimaneva che ricorrere in cassazione.

1) La questione

Il condomino  che vende un appartamento è tenuto a comunicare all'acquirente l'intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione di lavori di manutenzione straordinaria?

2) La soluzione

La Cassazione ha dato torto all’acquirente. Ciò perché l’obbligo di contribuzione alla manutenzione straordinaria dell’edificio era sorto soltanto con la decisione assembleare successiva alla compravendita con la quale i condomini hanno definitivamente individuato l’impresa prescelta. In ogni caso i giudici supremi hanno escluso la violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte del venditore dell’unità immobiliare; secondo la Cassazione, infatti, quest’ultimo non è obbligato ad informare la controparte con riguardo all’intenzione della collettività condominiale di procedere alla futura approvazione di lavori straordinari, solo discussi in una riunione precedente al rogito.

3) Riflessioni conclusive

Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. 

In altre parole, per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, l’obbligo di contribuire alle spese discende direttamente dalla delibera dell’assemblea (Cass. civ., sez. VI – 2, 22/06/2017, n. 15547). Non rileva, viceversa, la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori.

Ne consegue che, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea; di conseguenza, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore. La delibera decisiva è, però, quella che determina l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, cioè le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria. La delibera giuridicamente rilevante, quindi, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri.

Ne consegue che, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, l’obbligo del pagamento dei lavori di manutenzione straordinaria incombe sull’acquirente se, prima della stipula, sia stata adottata soltanto una delibera assembleare programmatica, che abbia approvato i preventivi senza, però, indicare l’appaltatore né il costo dell’intervento.

Si deve comunque escludere che, nel caso di vendita di un appartamento in condominio, il proprietario sia obbligato al pagamento delle spese nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (questa tesi è stata abbandonata dalla giurisprudenza più recente). 

In ogni caso, il compratore dovrebbe accertare prima del rogito, attraverso la verifica delle delibere assembleari, se i condomini intendano procedere a lavori condominiali di notevole entità. Del resto, come precisa la sentenza in commento, qualora il compratore dopo il rogito scoprisse l’intenzione della collettività condominiale di procedere ad opere di manutenzione straordinaria non potrebbe accusare il venditore di violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita, né pretendere un risarcimento danni.