Condominio minimo e detrazione per spese di ristrutturazione

Speciale Pubblicato il 22/05/2018

Condominio minimo e tabelle millesimali

di Avv. Valentina Antonia Papanice

Come applicare le norme sulle tabelle millesimali nel condominio minimo

Le regole da applicare al condominio minimo per costante giurisprudenza sono le stesse che si applicano al condominio. La diatriba è se in presenza di condominio minimo non si debba parlare di comunione, il che comporterebbe un riparto delle spese che non poggia sulle quote millesimali di proprietà.

Vedi anche: Le parti comuni del condominio: quali sono gli elementi caratterizzanti

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Norme condominiali e condominio minimo

Nel condominio minimo si applicano le norme sulle tabelle millesimali? Premettiamo che per condominio minimo dobbiamo intendere il condominio composto da due proprietari di unità immobiliari.
Ciò che individua il condominio, infatti, è la presenza di parti comuni (secondo l'accezione individuata dalla giurisprudenza) e di più proprietari, anche se sono solo due.
La giurisprudenza ha da tempo affermato che le norme sul condominio nel complesso, dunque quelle previste dagli artt. 1117 e ss. c.c., si applicano anche ai condomini minimi (a cui non è di ostacolo il criterio dell'unanimità delle delibere, v.  Cass. SS.UU. 2046/2006).

 

Condominio minimo, comunione e spese

L'affermazione dell'applicabilità al condominio minimo delle regole generali del condominio non è di poco conto.

Ricordiamo ad es. che, ai fini del riparto delle spese (materia cui si riferiscono le tabelle millesimali), mentre nella comunione le quote si presumono uguali e le spese si ripartiscono dunque in parti uguali (v. artt. 1101 e 1104 c.c.), viceversa nel condominio le spese si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà o all'uso che ciascuno può farne (secondo la ripartizione operatata dall' art.1123 c.c.).

Ricordiamo, ancora, che mentre nella comunione è previsto che "il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso" (v. art. 1110 c.c.), nel condominio i margini sono più ristretti: è infatti previsto che "il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente" (art. 1134 c.c.).

Ricordiamo che le norme sulla comunione si applicano al condominio solo in via residuale (ex art. 1139 c.c.).

Come è facile intuire, dunque, nel condominio minimo la tentazione di affermare che, invece delle norme sul condominio debbano applicarsi quelle sulla comunione, può esserci; infatti il contenzioso è cospicuo.

 

Tabelle millesimali e condominio minimo

Con specifico riferimento alle tabelle millesimali, è stato affermato che queste sono obbligatorie anche per i condomini minimi.
Andando indietro nel tempo, una sentenza che si è distinta per tale affermazione è quella emessa dal Tribunale di Trapani il 28 febbraio 2018, che affermò tra l'altro che anche nel condominio minimo le tabelle millesimali possono rilevare dei valori differenti dalla metà, che giustificano, quindi una diversa ripartizione delle spese.
Più di recente segnaliamo invece la sentenza della Corte di Cassazione n. 9280/2018: in tale sentenza, tra l'altro, è stato affermato che nei casi in cui le tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, cioè ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento."





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