Formazione tabelle millesimali: ci vuole maggioranza o unanimità?

Nel silenzio della legge le risposte alla domanda, sia in dottrina (che qui tralasciamo) che in giurisprudenza (cui invece accenniamo), non sono state affatto univoche.

In estrema sintesi (e tralasciando le molteplici soluzioni intermedie) per alcune sentenze l'approvazione delle tabelle millesimali, incidendo sui diritti reali dei condomini in quanto negozio di accertamento del valore delle proprietà, richiedeva l'unanimità: ove adottata a maggioranza dall'assemblea, la relativa delibera era impugnabile per nullità, vizio che consentiva l'impugnazione in ogni tempo (a differenza dell'annullabilità, la cui impugnazione è soggetta al termine ex art. 1137 c.c., di trenta giorni). Peraltro, era disconosciuta la competenza in materia dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135 c.c.

Analogamente, nel caso in cui (non riuscendoci in sede stragiudiziale) ci si rivolgesse al giudice per la formazione delle tabelle, era richiesta la convocazione nel giudizio di tutti i condòmini (v. ad es. Cass. 14951/2008).

Viceversa, secondo altre sentenze, le tabelle millesimali adottate dall'assemblea condominiale -  ove conformi ai criteri di legge - potevano essere modificate dalla maggioranza (v. ad es. Cass. 11960/2004). Si badi, il caso esaminato dalle sentenze riguardava perlopiù le modifiche e non l'approvazione ab inizio delle tabelle, ma il nocciòlo della questione restava lo stesso.

Altre volte si è dato valore all'approvazione unanime per facta concludentia, dunque data dal comportamento per più anni e non esplicitata in forma scritta (v. Cass. 4814/1994).

La questione ha portato all'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

1) Sentenza 18477/2010 Sezioni Unite: il criterio è la maggioranza

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18477/2010, hanno risposto che il criterio corretto è quello della maggioranza, sinteticamente, per tale ordine di motivi:

• l'assemblea è competente ad approvare le tabelle millesimali;
• l'approvazione delle tabelle non è un negozio nè accerta il diritto di proprietà, nè in genere incide sui diritti, ma descrive il valore dell'unità immobiliare rispetto all'intero condominio;
• se la delibera applica i criteri di legge, l'approvazione consiste in una presa d'atto della corretta relativa traduzione in frazioni millesimali dei rapporti tra le varie unità immobiliari;
• nè vi è un'eliminazione di incertezze o risoluzione di dubbi;
• dunque, la deliberazione che approva le tabelle non è la fonte delle obbligazioni dei condomini, che resta la legge, ma solo una traduzione in millesimi di previsioni, appunto, di legge.

Inoltre, è ribadito il principio secondo cui essendo allegate al regolamento, per la cui approvazione è prevista la maggioranza, anche per le tabelle vale il criterio della maggioranza (a meno che non risulti espressamente il contrario).  Nè va riconosciuto valore contrattuale alle tabelle sol perchè allegate ad un regolamento di origine contrattuale, ma deve risultare l'intenzione di derogare alle norme di legge.

Respinta anche la tesi secondo cui "le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne oggetto".

In ogni caso, rileva la Corte, coloro che si sentono danneggiati in seguito ad errori nella valutazione delle unità immobiliari possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c..

In conclusione, nel 2010 la Corte opta per il criterio della maggioranza.

La decisione della Corte va ora letta insieme alla nuova versione che hanno gli art. 69 disp. att. e. trans. c.c., a seguito della riforma del condominio apportata dalla L. 220/2012.

2) Riforma del condominio ex L. 220/2012, valida sia la maggioranza che l'unanimità

Nella nuova formulazione degli artt. 68 e 69, disp. att. e trans. c.c., per quanto a noi interessa,  è data qualche indicazione in più rispetto al quorum richiesto, statuendo l'art. 69 al. co.1 e  che:
"I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali".