Speciale Pubblicato il 06/06/2016

La stima dell'UTE non vale come perizia di ufficio

di Brandi Dott. Francesco

codici atti pubblicità immobiliare

Cassazione n. 10222 2016 sul valore probatorio della stima degli immobili da parte dell’ex Agenzia del Territorio (UTE)

IL CASO

La vicenda riguarda l’impugnazione, da parte di alcuni contribuenti (venditori e compratore), di un avviso di rettifica e liquidazione per imposta di registro, ipotecaria e catastale, emesso in relazione ad un atto di compravendita di un terreno edificabile. L’atto impositivo si basava sulla perizia di stima redatta da un tecnico dell’(ormai ex) Agenzia del Territorio , che, a sua volta, era incentrata su precedenti stime dell’Ufficio tecnico erariale - UTE - relative a terreni situati in zone limitrofe ed aventi analoghe caratteristiche a quello compravenduto.

I gradi di merito si chiudevano con una pronuncia della Ctr della Toscana che accoglieva solo in parte le doglianze dei contribuenti riducendo il valore accertato.

Nel successivo ricorso per Cassazione i contribuenti denunciavano vizio di motivazione della sentenza impugnata per aver ritenuto congruo il valore di stima sulla base di precedenti perizie disposte dall’Ufficio che non venivano né indicate né allegate. Inoltre i giudici di appello avevano erroneamente equiparato una perizia dell’Agenzia del Territorio ad una stima d’ufficio, omettendo di considerare gli elementi probatori offerti dai ricorrenti (richiami ad analoghe compravendite e perizie giurate da parte di professionisti) atti a dimostrare la congruità del valore dichiarato in atto.

VALENZA PROBATORIA DELLA STIMA DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO (UTE)

Nell'ambito dei controlli sul valore dichiarato in relazione a una compravendita immobiliare, il valore accertato dall'ufficio viene spesso stimato sulla base di una valutazione indicata dall'Ute, che, nella sua qualità di organo tecnico, ridetermina il valore effettivo del terreno o del fabbricato. Questo viene di solito calcolato in considerazione della zona, dell'ubicazione, della destinazione e consistenza, della prescrizione urbanistica e di altri elementi comunque indicati nella stima tecnica.

Negli eventuali contenziosi sull'argomento, viene però frequentemente contestata l'insufficienza di detta valutazione tecnica, arrivando anche a eccepire l'illegittima motivazione dell'accertamento che a tale stima è seguito. L'elemento motivazionale, però, in questi casi, non va confuso con quello probatorio.

La stima dell'Ute, infatti, rappresenta senz'altro un valido elemento sia motivazionale che di prova, laddove, sotto il primo profilo, essa sarà necessaria, ma anche sufficiente alla validità dell'atto, mentre, sotto il secondo, la sua sufficienza dovrà risultare dal confronto con gli elementi probatori contrari eventualmente addotti dal ricorrente. I parametri in base ai quali l'agenzia delle Entrate può rettificare il valore dichiarato del cespite immobiliare (tra i quali rientra senz'altro anche la stima dell'Ute) costituiscono, quindi, gli elementi di prova a fondamento delle proprie pretese.

Laddove tali parametri siano stati correttamente addotti dall'ufficio, non si potrà sostenere che, essendo comunque tali elementi parte integrante della motivazione, il loro difetto, anche parziale, comporta la nullità dell'avviso di rettifica per vizio di motivazione.

In sostanza, se non è oggetto di contestazione la presenza della stima dell'Ute, debitamente allegata all'avviso di accertamento, e dunque non è possibile eccepire il difetto di indicazione, in motivazione, dei parametri utilizzati dall'ufficio per la propria pretesa impositiva, non si può cercare di assimilare il concetto di difetto "fisico" (nel senso di assenza) di tali parametri, con un difetto "logico" degli stessi, che potrebbe comportare un difetto di motivazione dello stesso accertamento. Il giudizio della Commissione tributaria atterrà infatti, in questi casi, solo al profilo probatorio e non a quello motivazionale.

L'articolo 51, comma 3, del Dpr 131/1986 stabilisce appunto che l'Agenzia delle Entrate debba porre a fondamento della rettifica di valore dei cespiti immobiliari specifici elementi di prova, tipizzati dalla stessa norma, in particolare si prevede che l'ufficio possa porre a base del proprio accertamento anche "ogni altro possibile elemento di valutazione", come appunto la stima dell'Ute. (... continua)




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