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IMU TERRENI AGRICOLI E AREE FABBRICALI: LE REGOLE PER CALCOLARE L'IMPOSTA

IMU terreni agricoli e aree fabbricali: le regole per calcolare l'imposta

Vediamo un riepilogo delle regole per l'IMU per terreni agricoli, aree edificabili e relativi casi di esenzione dall'imposta municipale propria.

L’imposta municipale propria (IMU) è l’imposta dovuta per il possesso di

  • fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, 
  • aree fabbricabili 
  • terreni agricoli 

ed è dovuta

  • dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), 
  • dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali 
  • dal locatario in caso di leasing.

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e il foglio di calcolo in excel:

1) Esempio di calcolo IMU su terreno edificabile

L’IMU si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota fissata per la particolare fattispecie. 

In particolare:

  • Per le aree fabbricabili (art. 1, comma 746, della legge n. 160 del 2019) la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:
    • zona territoriale di ubicazione;
    • indice di edificabilità;
    • destinazione d'uso consentita;
    • oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
    • prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

I comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato (art. 1, comma 777, lett. d), della legge n. 160 del 2019).

  • Per i terreni agricoli (art. 1, comma 746, della legge n. 160 del 2019) nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.

La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU in una misura “standard” aliquota che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge.

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2) Termini di versamento dell'IMU

L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso. 

A tal fine:

  • il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero;
  • il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all'acquirente e l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

L’IMU deve essere versata in due rate (art. 1, comma 762, della legge n. 160 del 2019)

La prima rata deve essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno ed è pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente. Per l’anno 2020, la prima rata dell’imposta è pari alla metà di quanto versato a titolo di IMU e TASI per l'anno 2019.

La seconda rata, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, deve essere versata entro il 16 dicembre di ciascun anno sulla base della delibera di approvazione delle aliquote e del regolamento pubblicati sul sito www.finanze.gov.it alla data del 28 ottobre dell’anno di riferimento. 

In caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre, si applicano per il versamento del saldo gli atti adottati per l’anno precedente (art. 1, comma 767, della legge n. 160 del 2019)

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3) IMU casi esenzione per i terreni agricoli

Sono esenti i terreni agricoli nei seguenti casi [art. 1, comma 758, della legge n. 160 del 2019]:

  • terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
  • terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
  • terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all'allegato A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
  • terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Invece sono nuovamente assoggettati all’IMU, a decorrere dall’anno 2020:

  • i fabbricati rurali ad uso strumentale
  • i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce) che erano stati, invece, esentati a decorrere dall’anno 2014.

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Commenti

Massimo - 11/06/2013

Buonasera, nel 2012 pago IMU per un terreno considerandolo agricolo. Adesso scopro che in realtà sarebbe edificabile , come da conferma in comune. Cosa dovrei fare per pagare l' IMU correttamente per il 2013? Cosa dovrei fare per tutti gli anni che non l ho considerato edificabile e quindi pagata una tassa su un valore inferiore? Grazie

roberto - 02/07/2012

Buonasera. Se ho un terreno edificabile situato in zona "B" del P.U.C. dovrei pagare l'imu se decidessi di mettere l' allaccio idrico? essendo un terreno nudo!? Grazie mille.

giancarlo - 06/06/2012

buonasera Volevo farle una domanda. Se uno ha un terreno agricolo e il comune decide di rendere l'area edificabile, ma non gli permette di costruire perchè lo vincola ad altri terreni il proprietario come deve comportarsi. Deve rivalutarlo e pagare l'Imu con conseguente salasso finanziario o ha qualche alternativa. Grazie per avermi ascoltato. Saluti Giancarlo

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