Con Risposta a interpello n 232 dell'8 settembre le Entrate trattano il caso di una vendita di immobile strumentale per morte dell'imprenditore.
In particolare, si chiarisce che, nelle vendite forzate di immobili aziendali dopo il decesso dell’imprenditore, la rilevanza IVA permane se il bene resta strumentale e riconducibile a un soggetto passivo.
Non bastano la chiusura della partita IVA o la cancellazione dal Registro imprese a escludere l’applicazione del tributo.
Per i professionisti, ciò significa dover gestire con attenzione sia la fatturazione elettronica che le imposte indirette collegate.
1) Immobile pignorato e venduto post mortem imprenditore: imponibilità IVA
L'Agenzia con la risposta in oggetto fornisce chiarimenti sul corretto trattamento Iva da applicare alla vendita di un complesso immobiliare aziendale pignorato a seguito di una esecuzione forzata, dopo il decesso del debitore esecutato.
L’istanza è stata presentata da un avvocato delegato alla vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare.
Il bene oggetto di vendita era un complesso alberghiero (cat. D/2) pignorato in danno di un imprenditore individuale, deceduto nel 2012.
Gli elementi principali del caso di specie sono:
- l’attività imprenditoriale risultava cessata;
- la partita IVA del defunto era stata chiusa nel 2012 e la ditta cancellata dal Registro imprese nel 2014;
- gli eredi non avevano effettuato gli adempimenti IVA di subentro (nuova partita IVA o rappresentante della comunione ereditaria).
L’avvocato istante per tali motivi, riteneva che la vendita fosse fuori campo IVA e dovessero applicarsi solo imposte di registro, ipotecaria e catastale.
L'’Agenzia dissente precisando che si tratta di un immobile strumentale per natura, un albergo e spiega il motivo.
Secondo la prassi ADE (circ. 12/E/2007 e ris. 193/E/2001):
- nelle vendite giudiziarie l’assoggettamento a IVA richiede che il debitore sia soggetto passivo IVA e che i beni siano strumentali all’attività d’impresa;
- il pignoramento e la custodia non fanno uscire i beni dal patrimonio del debitore;
- la procedura esecutiva toglie al debitore (o ai suoi eredi) la disponibilità, ma non incide sulla titolarità del bene.
Nel caso in esame:
- l’immobile, pur dopo la morte del titolare, è rimasto nella sfera aziendale come bene strumentale (cat. D/2, alberghi e pensioni);
- il decesso non ha comportato l’estromissione del bene dall’impresa;
- il fatto che non siano stati completati gli adempimenti successori (nuova partita IVA, dichiarazione di successione) non è rilevante ai fini IVA.
L’Agenzia conclude quindi che la cessione va considerata rilevante ai fini IVA e soggetta al regime di esenzione ex art. 10, comma 8-ter, salvo eventuale opzione per l’imponibilità.
L’Agenzia chiarisce inoltre che:
- il momento impositivo IVA coincide con il pagamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario e non con l’aggiudicazione;
- la proprietà si trasferisce solo con il decreto del giudice dell’esecuzione dopo il saldo.
Viene anche chiarito che oltre all’IVA:
- l’imposta di registro è sempre in misura fissa;
- le imposte ipotecaria e catastale si applicano rispettivamente al 3% e all’1%.
2) Immobile pignorato e venduto post mortem imprenditore: risvolti pratici
Ai fini pratici i professionisti delegati alle vendite devono verificare se il bene rientra ancora nella sfera d’impresa del debitore, anche in caso di decesso dell'imprenditore e pertanto:
- la fatturazione elettronica deve essere predisposta correttamente, con attenzione al ruolo del delegato.
- occorre considerare che, se il bene è strumentale e riconducibile a un soggetto passivo, l’operazione ricade nell’ambito IVA, anche se formalmente non sono stati completati tutti gli adempimenti successori.
