Aprire un panificio in condominio: alcuni aspetti critici

L’apertura di un panificio all’interno del caseggiato costituisce, spesso, fonte di discussione all’interno del condominio. Il problema non è solo determinato dall’inevitabile maggior afflusso di persone. 

Infatti, molto spesso, per poter svolgere questa attività, il proprietario o il suo conduttore sono costretti ad installare nuove canne fumarie che possono creare danni al decoro dell’edificio condominiale o/o maggiori immissioni di fumo.

Per risolvere la questione  necessario  compiere una verifica del regolamento di condominio (quello del costruttore) per controllare se una clausola del regolamento non consenta di svolgere quest’attività nelle unità immobiliari condominiali.

 Inutile, invece, per i condòmini contrari  all'attività, compiere atti di disturbo e molestia alle normali attività del negozio , ad es. versando grandi quantità di acqua dal piano soprastante l’entrata del panificio, quando giungono i clienti; oppure gettare foglie, rami e altri materiali di scarto in prossimità dell’entrata del panificio, così da diminuirne l’immagine, il decoro e l’igiene del locale commerciale: si tratta di azioni che rientrano nel rischio di condanna per stalking (Cass. pen., sez. I, 14/03/2013, n. 11998).

1) Panetterie e clausole del regolamento condominiale

Il regolamento di condominio contiene molto spesso clausole che impongono di destinare l’intero edificio o i singoli appartamenti esclusivamente ad uso abitazione o di non destinarli a certi determinati usi o di non realizzare certe modifiche all’interno della proprietà. Tali norme, traducendosi in limitazioni delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, debbono assumere carattere convenzionale e, se predisposte dall’originario unico proprietario, devono essere accettate dai condomini nei contratti di acquisto (o con separati atti); possono anche essere deliberate dall’assemblea dei condomini, ma allora devono essere approvate all’unanimità. Questo significa che non è possibile aprire una panetteria in un caseggiato se una clausola esclude espressamente la possibilità di svolgere questa attività o, comunque, vieta di adibire gli appartamenti e ogni altro locale del fabbricato ad uso diverso da quello di abitazione civile, ufficio, esercizio professionale, negoziazione o vieta di destinare i locali di proprietà esclusiva ad impianti in funzionamento notturno o che producano oscillazioni o vibrazioni.

2) L’appoggio di una nuova canna fumaria al muro perimetrale

In mancanza delle limitazioni regolamentari sopra viste, l’attività in questione può essere esercitata anche con l'appoggio di una nuova canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale: si tratta, infatti, di una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico (art. 1102 c.c.). 

Se rispettosa della legge, la nuova canna fumaria è legittima, anche se di dimensioni più ampie, soprattutto se sostituisce una preesistente collocata nel medesimo tratto di muro realizzata in materiale eternit (compiendo, così anche una rilevante opera di bonifica). Del resto, per costante giurisprudenza, non è rilevante la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria (che è un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto, il forno di una panetteria (Cass. civ., Sez. II, 23/02/2012, n. 2741).

3) Quando la canna fumaria è lecita: un caso recente -Trib. Roma 11 .1. 2021, n. 344

Recentemente il Tribunale di Roma ha ritenuto conforme alla legge una canna fumaria installata sul muro prospiciente una corte interna del caseggiato.

Il CTU incaricato dal Tribunale ha, infatti, notato che, tenendo conto della visione di insieme e del cortile interno, l'impatto visivo della canna fumaria in contestazione è risultato trascurabile: in altre parole, la canna fumaria non è risultata idonea ad alterare in modo visibile e significativo la particolare struttura, né la complessiva armonia del fabbricato, privandolo della propria specifica identità.

Nella valutazione dell’incidenza sul decoro architettonico è stata anche considerata la situazione di compromissione di detto decoro per preesistenti modificazioni illecite (tale situazione si verifica, ad esempio, se sulle facciate del caseggiato nel tempo sono stati collocati scarichi dei prodotti di combustione di scalda-acqua o caldaie a gas, stenditoi di varia natura e foggia, tende parasole di vario colore, tettoie rigide, grigliati in legno: Trib. Roma, 19/03/2020, n. 5303).

Del resto, la canna fumaria oggetto di discussione è stata collocata sul muro forando la parete di tamponamento, senza, però, creare danni strutturali dell'edificio e pericolo di dissesto statico, mentre l'ancoraggio del tratto terminale della canna fumaria è stato effettuato "mediante saldatura di staffe ai sostegni degli stenditoi", escludendo ogni pericolo di distacco o cedimento.

In ogni caso, il condominio non ha potuto provare neppure l'emissione di calore e fumo illecite o perdite di vapore in quanto la canna fumaria è risultata coibentata ed è di tipo "a doppia camera"(Trib. Roma 11 gennaio 2021, n. 344).