Le parti comuni del condominio: quali sono gli elementi caratterizzanti

Le parti comuni, previste dall'art. 1117 c.c., sono un elemento caratterizzante il condominio.
L'art. 1117-bis c.c., introdotto dalla riforma sul condominio (L. 220/2012), prescrive che le norme sul condominio si applicano in tutti quei "casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117."

E' dunque essenziale comprendere cosa si intenda per parti comuni a unità immobiliari, edifici, condomìni.

Le norme sul condominio sono infatti essenzialmente tese alla tutela di quelle parti che sono di proprietà dei condomini (nel senso dell'art. 1117 c.c.): in assenza di esse (e, dunque, in presenza solo di proprietà esclusiva o di comunione), non vi è la necessità di una disciplina particolare, è sufficiente applicare le norme sulla proprietà (o al massimo, sulla comunione).

L'art. 1117 c.c., richiamato dall'art. 1117-bis, è la norma di riferimento in materia.
Intitolato proprio alle parti comuni, esso contiene un elenco di quelle parti che "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo".

1) Elenco delle parti comuni condominiali

L'elenco, che qui riportiamo, comprende:

1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Ma il dato normativo non è sufficiente; innanzitutto perchè l'elenco offerto dall'art. 1117 c.c. non è un elenco completo, ma solo esemplificativo (si v., tra le più recenti, Cass. 1680/2015).

Inoltre, quelle stesse parti indicate dall'art. 1117 c.c. possono anche non essere comuni, se ad indicarlo è il titolo o se non possono essere definite comuni secondo la ricostruzione di cui parleremo a breve.

In assenza di definizioni normative, anche in questo caso, come in tanti altri, è stato determinante l'operato della dottrina e della giurisprudenza nell'individuare gli elementi caratterizzanti una parte comune:

• quegli elementi che al di là dell'elenco di cui all'art.1117 c.c. e al netto delle indicazioni del titolo, rendono una parte non di proprietà esclusiva, ma di proprietà comune (condominiale) e, pertanto, soggetta alle norme di cui agli artt. 1117 cc. e ss.

Come possiamo immaginare, non è questione da poco conto stabilire se un bene immobile è di proprietà di uno solo oppure di tanti (condòmini). Il contenzioso infatti è numeroso.

Presupposto per potere qualificare come condominiale un bene (o un impianto o un servizio etc) è, concordemente da parte degli interpreti:

• la sua relazione di accessorietà, strumentale e funzionale, alle proprietà esclusive;
  tale strumentalità consiste nella circostanza che il godimento del bene comune è funzionale al godimento del bene di proprietà esclusiva (ed in tal senso è distinto dal bene in comune, che può essere goduto autonomamente) (v. Cass. 4973/2007);
  una destinazione al servizio comune, e non al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (v. ad es. Cass. 1680/2015) (ad es. le scale).

Un ulteriore (ma non essenziale e di per sè non sufficiente) requisito per la condominialità del bene è di tipo materiale: è cioè l'incorporazione del bene nella struttura che lo rende essenziale per l'esistenza stessa della struttura (ad es. il pilastro).