Compenso amministratore di condominio: come è strutturato?

L’art. 1129 c. 14 c.c. dispone che: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”; di conseguenza per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale, occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo. Il chiaro intendimento legislativo, in sostanza, è volto a consentire ai condomini, nel momento in cui designano l'amministratore, di avere esatta contezza degli oneri economici che l'assolvimento dell'incarico gestorio richiederà.

1) Amministratore di condominio: la composizione del compenso

L'attività dell'amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dall’incarico ricevuto, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico. Si tratta della quota base destinata a ricompensare l’amministratore di tutte le attribuzioni riguardanti l'amministratore del condominio, cioè, oltre le attività espressamente elencate dalla legge, anche gli atti preparatori e strumentali, nonché quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale. 

Il compenso dell’amministratore comprende, oltre all’attività ordinaria, il rimborso spese, quali ad esempio, quelle relative all’acquisto del libro verbale o della cancelleria, le spese postali, le spese per la targa da apporre esternamente sulla facciata del condominio, spese per copia chiavi ecc. 

Tali spese sono soggette a rimborso previa esibizione dei documenti giustificativi.  Tuttavia detto professionista può indicare nel preventivo costi suppletivi rispetto alla convenuta retribuzione per determinate attività straordinarie (assemblee straordinarie, pratiche detrazione fiscale, solleciti per morosità, gestione sinistri, gestione sito internet condominiale).

2) Amministratore di condominio: conferma amministratore con compenso invariato rispetto all’anno precedente

In tal caso non è raro che nel verbale si riporti un compenso uguale a quello relativo esercizio precedente; talvolta si preferisce non scrivere neppure la somma e indicare più genericamente che il compenso per il nuovo esercizio resterà invariato. Questa prassi potrebbe sinceramente essere fonte di discussioni.  

Del resto recentemente è stato affermato che è esente dal vizio di nullità la delibera di conferma dell’amministratore nella quale l’assemblea abbia stabilito che percepirà lo stesso compenso previsto per lo scorso esercizio finanziario (Trib. Savona 17 ottobre 2023 n. 768). La Cassazione, però, ha affermato che, l’analitica determinazione del corrispettivo, non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. 

In quest’ottica si è affermato che la delibera tramite cui si nomina l'amministratore, senza specificare il compenso, risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condomini con l'indicazione dell'importo da corrispondere. La nomina dell'amministratore, a seguito della riforma del 2012, si struttura quale scambio di proposta e accettazione, così come si desume dai commi 2 e 14 dell'articolo 1129 c.c., come pure dall'articolo 1130 c.c., il quale dispone che la nomina deve essere annotata in apposito registro e, più in generale, la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n.12927). Seguendo la linea del Legislatore - che ha voluto che su questo tema ci fosse la massima trasparenza - la specificazione dell'importo deve ritenersi necessaria anche nel caso di rinnovo dell’incarico e non può ritenersi implicita (App. Bari 20 luglio 2023 n. 1201).

3) Amministratore di condominio: compenso esorbitante

Non esistendo tariffe prestabilite, si ritiene che l'onorario debba dipendere da alcuni elementi variabili ed oggettivamente apprezzabili, quali la grandezza dell'edificio e la difficoltà gestionale dello stesso.

Si tenga conto che un condomino dissenziente non può richiedere il sindacato giudiziale sulla congruità oppure la convenienza di scelte di contenuto discrezionale assunte dall'assemblea, a meno la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea. In tal caso, dunque, il giudice deve valutare in concreto, sulla base degli elementi di prova offerti dalle parti (ad esempio raffrontando i parametri di mercato in vigore per condominii di analoghe dimensioni), se la delibera abbia effettivamente perseguito l’interesse dei partecipanti al condominio o piuttosto sia volta a procurare vantaggi all’amministratore in carica.