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DECRETO SBLOCCA-ITALIA, NOVITÀ PER LE LOCAZIONI

Decreto sblocca-Italia, novità per le locazioni

Il provvedimento contiene importanti novità fiscali inerenti i contratti di locazione di immobili, come la deduzione Irpef del 20% per l'acquisto o la costruzione di immobili da dare poi in locazione

E' stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre scorso, il Decreto "sblocca-Italia", ovvero il D.L. n. 133/2014, che contiene misure volte a favorire l'edilizia, la realizzazione di opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica e la ripresa delle attività produttive.
Il decreto è entrato in vigore da sabato 13 settembre.
Tra i più importanti interventi previsti dal provvedimento ci sono, in particolare:
  • l'esenzione dalle imposte di registro e di bollo per la registrazione dell'atto con cui si decide la riduzione del canone di locazione;
  • agevolazioni Irpef per chi acquista o costruisce un'abitazione da dare poi in locazione;
  • novità per i contratti di godimento di immobili con diritto di acquistarli successivamente entro un termine determinato (c.d. contratti "rent to buy");
  • la disciplina dei cosiddetti "condhotel";
  • la modifica al contributo per l'acquisto di veicoli a basse emissioni.

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1) Deduzione Irpef per acquisto o costruzione di abitazioni da locare

Una delle novità fiscali più importanti previste dal Decreto sblocca-Italia è l'incentivo per gli investimenti in abitazioni da dare in locazione.
In particolare, alle persone fisiche non esercenti attività commerciale che, negli anni 2014-2017, acquistano immobili abitativi, nuovi o ristrutturati, da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative edilizie o dalle ditte che hanno effettuato gli interventi edilizi, per poi darli in locazione, è riconosciuta una deduzione Irpef dal reddito complessivo, pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo di spesa di 300.000 euro (per una deduzione massima, quindi, di 60.000 euro).
La deduzione va ripartita in otto quote annuali di pari importo (quindi, al massimo 7.500 euro all’anno).
La deduzione spetta a condizione che l'unità immobiliare sia destinata, entro 6 mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni consecutivi. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.
Inoltre, l'unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

2) Esenzione atti di riduzione del canone di locazione

Viene stabilito che la registrazione dell'atto con il quale le parti (proprietario e inquilino) si accordano per la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.

3) Contratti "rent to buy" da trascrivere

Il decreto regola ora espressamente nel nostro ordinamento i cosiddetti contratti "rent to buy", ovvero i contratti, diversi dai leasing, con cui il conduttore ottiene l'immediata concessione in godimento di un immobile con diritto poi di acquistarlo entro un termine determinato scomputando dal corrispettivo di vendita i canoni di locazione già versati. Viene stabilito che tali contratti devono essere trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis codice civile ("Trascrizione dei contratti preliminari").
Si applica, pertanto, anche quanto prescritto dal comma 3 di tale norma del codice civile, che prevede che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro 1 anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare.
L'art. 21, comma 3, del Decreto sblocca-Italia eleva il termine di 3 anni previsto dal comma 3 dell'articolo 2645-bis c.c. a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a 10 anni.
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo.
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Commenti

Anna Eleonora Erario - 26/09/2014

La deduzione Irpef del 20% va applicata al reddito imponibile complessivo del contribuente (che può derivare dal reddito di lavoro dipendente, come da altri redditi su cui si paga l'Irpef) e deve esserci però, ovviamente, capienza d'imposta, cioè si deve avere abbastanza reddito imponibile Irpef da potervi applicare la deduzione in esame.

Angela - 24/09/2014

Salve, il CAF vicino casa mia, mi ha detto, che questo decreto, non ha alcun vantaggio per me, in quanto io avendo solo questo immobile(sto acquistando la mia prima casa per affittarla) non pago abbastanza tasse da avere questo effettivo sgravio fiscale (20% di deduzione IRPEF)...e che quindi questo decreto è stato fatto per quelle persone che avendo diverse proprietà e pagando tanto IRPEF, possono effettivamente avere questa agevolazione. È corretto tutto questo? Grazie per l'attenzione. Saluti

Luigia Lumia - 25/09/2014

Il Caf ha ragione. Per avere la deduzione Irpef dal reddito.... bisogna che ci sia il reddito!

stefano de nobili - 23/09/2014

Ad Anna Eleonora, grazie della risposta. Mi rimane solo il dubbio che se i canoni di locazione non sono esenti da irpef la convenienza a fare l'operazione, a parte tutti i vari vincoli da rispettare, cessa totalmente perchè ripeto ciò che ho già ipotizzato almeno 6.000 euro l'anno di canoni ( + o - ) vanno dichiarati e sottratti dal tetto massimo di deduzione di 7.500. Quindi la riduzione di imponibile da detassare è di soli 1.500. pari a un risparmio di soli 570 / anno. Non ci ammortizza neanche i costi notarili e fiscali dell'atto di acquisto

Anna Eleonora Erario - 26/09/2014

Al reddito imponibile Irpef complessivo (reddito da lavoro dipendente e tutti gli altri redditi su cui si paga l'Irpef) si applica la deduzione del 20% del prezzo di acquisto dell'immobile, non dei canoni di locazione. Trattandosi di una deduzione, essa va ad abbattere il reddito imponibile e, quindi, è chiaro che la misura introdotta dal decreto è tanto più vantaggiosa quanto più alto è il reddito e, quindi, l'aliquota da applicare allo scaglione di reddito. Con riguardo ai canoni di locazione, invece, è da tener presente che, se si opta per la cedolare secca, oltre al risparmio derivante dall'applicazione della deduzione dal reddito del 20% del prezzo di acquisto, si fruisce anche del risparmio d'imposta generato dall'applicazione dell'imposta sostitutiva sui canoni, che comunque è più vantaggiosa rispetto all'Irpef (la cui aliquota minima è 23%).

Anna Eleonora Erario - 23/09/2014

L'agevolazione consiste in una deduzione Irpef del 20% dal reddito complessivo del contribuente (e non in una detrazione dall'Irpef).

Angela - 21/09/2014

Salve, sono completamente ignorante in materia. Stavo già per acquistare un nuovo immobile(prima casa) per affitarlo e sono venuto a conoscenza di questo nuovo decreto. In pratica che si intende per "deduzione Irpef dal reddito complessivo, pari al 20% del prezzo di acquisto"? Trattandosi di prima casa io non dovrei pagare alcuna tassa, posso lo stesso avere questa "deduzione"? Grazie per l'attenzione e scusate per le domande troppo elementari.

Luigia Lumia - 19/09/2014

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stefano de nobili - 19/09/2014

Non mi è chiaro se il bonus è deducibile dal reddito imponibile o detraibile dall'irpef. Se inoltre i canoni di locazione non sono esenti da irpef la convenienza sparisce. Riduzione massima annua 7.500 se l'affitto è di 500/mese cioè 6.000 annui il reddito imponibile cala di solo 1.500; con uno scaglione del 38% il risparmio è di 570!!! Ho detto bene? Grazie

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