Spese incrementative di fabbricati acquistati non ultimati

La tematica dell'imposizione IVA sui servizi dipendenti da contratti di appalto nel caso di acquisto di terreni o fabbricati non ultimati  per la rivendita è ampiamente trattata nell'ebook di recente pubblicazione dedicato alla Fiscalità delle Società immobiliari (eBook 2024) autore dott. Antonio Catullo

Nel seguito forniamo uno stralcio di alcuni argomenti trattati rimandando alla lettura completa dell'eBook per maggiore approfondimento.

1) Imposizione Iva servizi dipendenti da contratti appalto

Quando acquista un terreno sul quale si intenda realizzare un fabbricato da rivendere ovvero si acquista un fabbricato non ultimato con l’intento di completarlo per rivenderlo, la società immobiliare, in qualità di committente, utilizza prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto, che sono soggette ad aliquote IVA ridotte se riguardano le seguenti attività:

• costruzioni di fabbricati con le caratteristiche previste dalla cd. legge Tupini ;
• costruzioni di fabbricato ad uso abitativo;
• superamento di barriere architettoniche;
• realizzazione di opere di urbanizzazione e assimilate. 

Alle fattispecie diverse da quelle sopra elencate si applica l’aliquota IVA ordinaria ; fra queste ci sono altresì alcune prestazioni che sono soggette al reverse charge [adempimento IVA esposto al § 2.2., punto b), al quale per i dettagli si rinvia]. 

Infine la società immobiliare, sempre al fine di realizzare immobili merce, può avere necessità di incaricare imprese edili per prestazioni di intervento di recupero del patrimonio edilizio soggette sia ad aliquota IVA ordinaria del 22% che ridotta del 10%, a seconda della tipologia di intervento individuata in base alle norme urbanistiche (art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380; in verità le disposizioni IVA richiamano ancora l’art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, ma il riferimento deve essere ora inteso al citato art. 3, come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella circolare 16 febbraio 2007 n. 11 - § 3.1).

Nell'eBook  La fiscalità delle Società immobiliari (eBook 2024)  segue una tabella esemplificativa dove sono dettagliate le dette prestazioni con indicazione della normativa di riferimento, dell’aliquota applicabile e della rilevanza ai fini del reverse charge.

2) Ampliamento di edifici

.Occorre tenere presente che, sotto il profilo urbanistico, l’ampliamento di edifici non rientra tra gli “interventi di recupero” sopra descritti – quelli che vanno dalla “manutenzione ordinaria” alla “ristrutturazione edilizia” di cui alle lettere da a) a d) del primo comma dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001 –; infatti, lo stesso articolo 3 classifica questo tipo di opere tra gli interventi di “nuova costruzione” che includono «la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente» (c. 1, lett. e.1) e «gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico 

delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale» (c, 1, lett. e.6). 

Sotto il profilo fiscale il Ministero delle finanze, con risposta ad interrogazione parlamentare datata 14 maggio 1981 n. 2/854/UL, ha chiarito che ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA, «per consolidata interpretazione amministrativa, l’ampliamento va considerato una parziale costruzione». 

In pratica, quindi, la costruzione e l’ampliamento di un immobile sono assoggettati allo stesso regime IVA.

3) Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria

L’assoggettamento delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria ( se commissionate da società immobiliare e anche se  eseguite su fabbricati a prevalente destinazione abitativa) ad aliquota IVA ordinaria (anziché al 10%) è desumibile dalla circolare ministeriale 7 aprile 2000 n. 71 e dalla circolare Agenzia delle Entrate 22 dicembre 2015 n. 37.

Nell'eBook La fiscalità delle Società immobiliari (eBook 2024) viene ampiamente commentata la normativa e la Prassi sull'argomento, e pertanto per maggiori approfondimento si rimanda alla lettura completa del testo.

4) Beni significativi

L’applicazione agli interventi di recupero del patrimonio edilizio (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) dell’aliquota del 10% è ammessa, a determinate condizioni, anche in presenza di alcuni beni considerati di “significativo valore” (cd. beni significativi) e indicati dal decreto del Ministro delle Finanze 29 dicembre 1999: “ascensori e montacarichi; infissi esterni ed interni; caldaie; video citofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria; sanitari e rubinetterie da bagno; impianti di sicurezza.” In particolare la detta aliquota si applica alle forniture di tali beni secondo le seguenti modalità:

• al valore della prestazione al netto del valore dei predetti beni;
• al valore dei beni solo fino a concorrenza del valore della prestazione (al netto del valore degli stessi). In pratica, se il valore dei beni significativi è pari o inferiore al 50% del costo complessivo dell’intervento, l’aliquota del 10% si applica all’intero costo dell’intervento; se invece il valore è superiore, l’aliquota del 10% si applica al valore della prestazione e a quello del bene significativo fino a concorrenza del valore della prestazione, mentre il resto è soggetto ad aliquota ordinaria (cfr. circolare Agenzia Entrate 12 luglio 2018 n. 15 - §§ 1 e 4).

5) Reverse charge e pluralità di prestazioni di servizi in unico contratto di appalto

L’Agenzia delle Entrate ha ribadito quanto già in precedenza precisato e cioè che in presenza di un unico contratto di appalto, comprensivo di una pluralità di prestazioni di servizi, in parte soggette al regime dell'inversione contabile di cui alla lett. a-ter) dell'articolo 17, sesto comma, del DPR 633 del 1972 e in parte soggette all'applicazione dell'IVA nelle modalità ordinarie, si deve procedere alla scomposizione delle operazioni, individuando le singole prestazioni assoggettabili al regime del reverse charge. 

La prassi, riportata e commentata nell'e-Book La fiscalità delle Società immobiliari (eBook 2024) (al quale rimandiamo per approfondimento)  prosegue però anche nell’analisi relativa all’applicazione del detto regime alle specifiche ipotesi di un contratto unico di appalto avente ad oggetto la costruzione di un edificio, ovvero gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e  di ristrutturazione edilizia.

Reverse charge e opere murarie in ampliamento di edificio.

L’assoggettamento dei singoli interventi di recupero del patrimonio edilizio (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) e di ampliamento degli edifici al regime dell’inversione contabile è stata chiarita dalle pronunce dell’Amministrazione finanziaria commentate nel testo al quale si rimanda.

Reverse charge e installazione di impianti. 

In sintesi, a riguardo dell’applicazione del reverse charge alle prestazioni di installazione di impianti, la prassi amministrativa (esposta e commentata nell'eBook) ha affrontato le seguenti tematiche: 

• si è inteso ricondurre la nozione di edificio a quella di "fabbricato"; 

• sono incluse nella previsione le prestazioni di manutenzione e riparazione; 

• gli elementi esterni all’edificio sono normalmente esclusi dal reverse charge; tuttavia, a certe condizioni, sono inclusi anche gli impianti posizionati all’esterno dell’edificio; 

• sono altresì inclusi nella portata della disposizione gli impianti fotovoltaici (anch’essi a determinate condizioni), le porte tagliafuoco, le uscite di sicurezza e gli estintori.