Speciale Pubblicato il 10/03/2017

Rivalutazione terreni e partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2017

di Tossani Dott.ssa Claudia

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La legge di stabilità 2017 ha previsto la riapertura dei termini per la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni e partecipazioni

La Legge di Bilancio 2017 (articolo 1, commi da 554 a 564) ha riaperto nuovamente i termini per la rivalutazione del valore dei terreni e delle partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2017.
Per perfezionare la rivalutazione occorre:

  • far redigere entro il 30.06.2017 una perizia di stima giurata dei beni che si intendono rivalutare;
  • versare l’imposta sostitutiva entro il 30.06.2017 sull’intero valore risultante dalla perizia entro il 30 giugno 2017, oppure con pagamento in tre rate annuali di pari importo di cui la prima sempre entro il 30 giugno 2017.

L'aliquota è sempre all'8% come per la rivalutazione dell'anno scorso, confermata anche per le partecipazioni non qualificate.
Le aliquote dell’imposta sostitutiva sono così cambiate rispetto alle rivalutazioni precedenti:

Tipologia del bene Precedenti
rivalutazioni
Rivalutazione
all’1.1.2015
Rivalutazione
all’1.1.2016
Rivalutazione
all’1.1.2017
Partecipazione non qualificata
2%
4%
8%
8%
Partecipazione qualificata
4%
8%
Terreno

In questo approfondimento trattiamo la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni posseduti non in regime d’impresa, premettendo che per la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni posseduti in regime di impresa, si rimanda all’approfondimento: La rivalutazione dei beni d'impresa e delle partecipazioni.

Per il calcolo della convenienza fiscale ottenibile con il pagamento dell’imposta sostitutiva per l'affrancamento del valore dei terreni edificabili e agricoli, non perdere il tools in excel Affrancamento terreni 2017, mentre per l’affrancamento delle partecipazioni abbiamo elaborato il foglio di calcolo Affrancamento partecipazioni 2017.

Per approfondire e rimanere sempre aggiornato, segui il Dossier rivalutazioni terreni e partecipazioni 2017

Soggetti coinvolti dalla rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni 2017

Possono fruire della rivalutazione in esame i contribuenti che, in caso di cessione, realizzerebbero potenzialmente un reddito diverso di cui agli artt. 67 del Tuir, quindi, al di fuori del regime di impresa.
Si tratta, quindi, dei seguenti soggetti:

  • PERSONE FISICHE RESIDENTI per le operazioni estranee all’esercizio d’impresa
  • SOCIETA’ SEMPLICI ED EQUIPARATE RESIDENTI a norma dell’art. 5 DPR 917/86 quali, ad esempio, le associazioni professionali
  • ENTI NON COMMERCIALI RESIDENTI per attività non in regime di impresa
  • SOGGETTI NON RESIDENTI per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

Ambito oggettivo della rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni 2017

L’ambito oggettivo della rivalutazione riguarda esclusivamente i beni posseduti non in regime di impresa alla data del 1° gennaio 2017 rientranti in una delle due categorie di seguito elencate.

  1. Terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili posseduti, non da imprese commerciali, a titolo di :
  • proprietà
  • nuda proprietà
  • usufrutto,
  • enfiteusi
    Per il requisito dell’edificabilità occorre far riferimento al piano regolatore del Comune o ad altri strumenti urbanistici. 
  1. Partecipazioni in società non quotate in mercati regolamentate (qualificate o meno), possedute a titolo di:
  • Proprietà
  • Usufrutto
    Il requisito della non quotazione nei mercati deve essere soddisfatto alla data del 1° gennaio 2017 non rilevando eventuali quotazioni successive a tale data.

Perizia dei terreni e delle partecipazioni oggetto di rivalutazione

La perizia di stima può essere predisposta da soggetti diversi a seconda del bene da rivalutare:

  • per le partecipazioni, dottori commercialisti ed esperti contabili, revisori legali dei conti, periti iscritti alla CCIAA ex RD n. 2011/34;
  • per i terreni, ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario e perito industriale edile, perito iscritto alla CCIAA ex RD n. 2011/34.

Per l’asseverazione, le perizie possono essere presentate presso la cancelleria del tribunale, presso gli uffici dei giudici di pace e presso i notai. In caso di rivalutazione di una partecipazione:

  • la perizia deve essere riferita all’intero patrimonio sociale. Il valore della partecipazione all’1.1.2017 va individuato avendo riguardo alla frazione di patrimonio netto della società/associazione;
  • il costo della perizia:
  • è deducibile dal reddito d’impresa della società in quote costanti nell’esercizio e nei 4 successivi, qualora la perizia sia stata predisposta per conto della società;
  • incrementa il costo rivalutato se la perizia è stata predisposta per conto dei soci. In caso di rivalutazione di un terreno il costo della perizia può essere portato ad incremento del costo rivalutato, qualora effettivamente sostenuto e rimasto a carico del contribuente.

Versamento dell'Imposta sostitutiva

L’aliquota dell’imposta sostitutiva da applicare è stata fissata in un'unica misura dell'8%. Tale aliquota deve essere, poi, applicata all’intero valore del terreno o della partecipazione come risultante dalla perizia di stima (a differenza della tassazione ordinaria, che assume come base imponibile la differenza tra il valore di cessione e il costo storico, l’imposta sostitutiva si applica sull’intero valore rivalutato risultante dalla perizia di stima).

L’imposta sostitutiva deve essere versata:

a) in un'unica soluzione entro il 30 giugno 2017
b) oppure rateizzata in 3 rate annuali di pari importo entro:

  • 1a rata entro il 30.06.2017;
  • 2a rata entro il 30.06.2018 + interessi 3% annui calcolati dal 30.06.2017;
  • 3a rata entro il 02.07.2019 + interessi 3% annui calcolati dal 30.06.2017.

Attenzione: se non si effettuano i versamenti successivi al primo, le somme sono iscritte a ruolo.

Nella circolare 47/E/2011, l’Agenzia ha chiarito che:

  • il versamento dell’intera imposta o della prima rata perfeziona la rivalutazione e il contribuente può utilizzare immediatamente il nuovo valore di acquisto per la determinazione della plusvalenza. Se il versamento viene effettuato oltre il termine previsto dalla norma, il valore rideterminato non può essere utilizzato ai fini del calcolo della plusvalenza. In tali casi il contribuente potrà richiedere il rimborso dell’imposta versata;
  • se il contribuente, al momento della determinazione della plusvalenza, non tiene conto del valore rivalutato, non ha diritto al rimborso di quanto versato ed è obbligato, in caso di scelta di pagamento rateale, a corrispondere le rate successive;
  • se il contribuente non versa entro le scadenze previste le rate annuali successive alla 1a (purché la prima rata risulti versata), gli effetti della rivalutazione s’intendono comunque realizzati e gli importi non pagati verranno iscritti a ruolo. In tal caso sarà possibile avvalersi del ravvedimento operoso.

Per il versamento dell’imposta sostitutiva mediante modello F24, restano validi gli stessi codici tributo già utilizzati in occasione di precedenti rivalutazioni.
Di seguito una tabella di riepilogo della data di possesso del bene, dell’aliquota per l’imposta sostituiva e del codice tributo da utilizzare per il versamento.

Data di possesso

Bene

Aliquota

Codice tributo

1° gennaio 2017

Partecipazioni qualificate e non

8%

8055

1° gennaio 2017

terreni

8%

8056

Come anno di riferimento, nel modello F24, deve essere indicato l’anno “2017”.

Nel caso in cui siano già state effettuate precedenti rivalutazione sugli stessi beni, è possibile alternativamente:

  • detrarre l’imposta sostitutiva pagata nelle rivalutazioni precedenti, da quella dovuta per la rivalutazione 2017;
  • pagare interamente l’imposta dovuta nel 2017 e chiedere con istanza il rimborso dell’importa versata fino a 48 mesi prima.

Vantaggi fiscali

I vantaggi si riassumono nel risparmio fiscale che si consegue nel caso di cessione del bene rivalutato, in quanto aumentando il valore fiscale del bene si riduce l’eventuale plusvalenza. 

Di seguito si riepiloga la tassazione delle plusvalenze:

  • terreno: la plusvalenza va dichiarata ai fini delle imposte sul reddito tra i redditi diversi ed è tassata con aliquota irpef progressiva (scaglione minimo: 23%)
  • di una partecipazione qualificata: la plusvalenza concorre a formare la base imponibile per il 49.72% del proprio valore ed è tassata con aliquota irpef progressiva;
  • di una partecipazione non qualificata: la plusvalenza è interamente tassata con imposta sostitutiva al 26%.

Nel caso in cui invece si rivaluti, si paga l’imposta sostitutiva sull’intero valore rivalutato e c'è la tassazione solo sull’eventuale plusvalenza eccedente questo valore.

Esempio:

Il sig. Rossi ha un terreno edificabile (non posseduto in regime d’impresa) per 100.000 euro, su cui ha pagato imposte e costi connessi pari a 5.000 euro. Valore totale: 105.000

Lo vuole vendere a 150.00 euro

La differenza tra il costo d’acquisto e la rivendita è 40.000 euro; valore che va dichiarato tra i redditi diversi.

In questa ipotesi Rossi può:

  • Assoggettare tale maggior valore all’imposta ordinaria in sede di dichiarazione dei redditi (45.000 X aliquota irpef secondo lo scaglione del proprio reddito)
  • Rivalutare il terreno e pagare l’imposta sostitutiva pari all’8% sull’intero valore rivalutato (150.000 x 8%).

Indicazione obbligatoria nel Modello Redditi 2017

I dati relativi alla rivalutazione di terreni e partecipazioni devono essere anche indicati nel modello Unico, in particolare nei quadri RM ed RT.
L'omessa compilazione di tali quadri non pregiudica gli effetti della rivalutazione, che resta quindi valida (si veda a tal proposito la Circolare 1/E del 15.02.2013 dell'Agenzia delle Entrate a pagina 15).
L'omissione costituisce violazione formale ed è soggetta a sanzione, compresa tra 250 Euro e 2.000 Euro (ex art. 8 comma 1 D.lgs. 471/97).

Riferimenti normativi

Articolo 1, commi da 554 a 564, della legge di Bilancio 2017 (Legge n. 232 dell'11 dicembre 2016 pubblicata in G.U. n. 297 del 21/12/2016 suppl.ord.n. 57).




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