Compenso amministratore: in giudizio non bastano le fatture commerciali

di Giuseppe Bordolli CommentaIn Condominio, In Evidenza, Primo Piano

L’ ex amministratore non puo’ chiedere  in giudizio ai condòmini il pagamento del compenso professionale per l’attività svolta producendo a supporto della domanda solo le fatture commerciali. Questo quanto afferma la sentenza: Trib. Ivrea – Sez. II del 28- 02- 2020, n. 3383 . Di seguito i dettagli del caso e della decisione. Ricordiamo anche in materia i riferimenti normativi: art. 1129 c.c.e i precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 10153 del 09/05/2011.

La vicenda

L’ex amministratore di un condominio richiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per ottenere il saldo del compenso (e gli interessi moratori) per l’attività di amministratore condominiale svolta sino all’anno 2015.

Il condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, contestando le pretese creditorie poste alla base del procedimento monitorio. In particolare, i condomini, tra l’altro, eccepivano la prescrizione presuntiva del credito ex art. 2956 comma 1 n. 2 (tre anni) o, in via subordinata, la prescrizione quinquennale ex art. 2948 c.c.; nel merito osservavano che  l’amministratore condominiale aveva agito nel corso degli anni in piena autonomia, disponendo liberamente del conto corrente ove confluivano i versamenti degli oneri da parte dei singoli condomini e, dall’altro, che al momento del passaggio di consegne con il nuovo amministratore non esistevano debiti nei confronti del precedente amministratore.

L’ex amministratore ribadiva di non aver ricevuto il pagamento del compenso e, a sostegno delle sue ragioni, depositava le fatture.

LA QUESTIONE

L’ex amministratore può chiedere in giudizio ai condomini il pagamento del compenso professionale per l’attività svolta producendo a supporto della domanda solo le fatture commerciali?

LA SOLUZIONE

Il Tribunale ha dato torto all’ex amministratore. Lo stesso giudice ha ricordato che il compenso relativo all’attività di amministratore condominiale, trae origine dalle delibere con le quali l’assemblea condominiale, anno per anno, conferma la nomina dell’amministratore e provvede alla determinazione e liquidazione del compenso; a tal fine, il deposito di una contabilità regolare costituisce necessario ed ineludibile presupposto per ottenere il pagamento del compenso, con la conseguenza che, in assenza, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato.

Come ha sottolineato il Tribunale, nel caso in esame, nessuna delle predette delibere è stata prodotta, né è stata formulata istanza per la relativa acquisizione; infatti l’ex amministratore ha richiesto il pagamento del compenso professionale per l’attività di amministratore condominiale svolta producendo a supporto della domanda esclusivamente le fatture commerciali e non i bilanci di gestione approvati annualmente dall’assemblea condominiale: in tal modo però ha validamente supportato l’azione promossa contro i condomini.

Riflessioni conclusive

In linea generale, nell’ipotesi di mandato oneroso il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Ne consegue che il credito per compenso amministratore di condominio e per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale del rendiconto consuntivo (Cass. civ., Sez. II, 14/02/2017, n. 3892).

Nel caso esaminato l’ex amministratore ha richiesto il pagamento del proprio compenso, producendo a supporto della domanda esclusivamente le fatture commerciali e non i bilanci di gestione approvati annualmente dall’assemblea condominiale. Le fatture commerciali, però, pur essendo prove idonee ai fini della emissione del decreto ingiuntivo, assumono tale valore esclusivamente in quella fase del procedimento, mentre nel giudizio di opposizione, essendo documenti formati dalla stessa parte che se ne avvale, non integrano, di per sé, la piena prova del credito in esse indicato e non comportano neppure l’inversione dell’onere della prova in caso di contestazione sia sull’esistenza di un credito, sia sulla quantificazione della pretesa creditoria vantata in giudizio.

In ogni caso il credito dell’amministratore si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; di conseguenza tale credito è soggetto all’ordinaria prescrizione decennale, dovendosi escludere l’applicabilità della prescrizione breve quinquennale ex art. 2948 n. 4) c.c. (non trattandosi di credito soggetto a pagamento periodico) o la prescrizione presuntiva disciplinata dall’art. 2956 n. 2 c.c.. (applicabile in caso di contratto d’opera intellettuale).



Autore dell'articolo

Giuseppe Bordolli

Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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