La valutazione economico finanziaria della concessione in valorizzazione

La concessione di valorizzazione è uno strumento di partenariato pubblico-privato e rappresenta un mezzo efficace per le amministrazioni locali per valorizzare i beni senza richiedere investimenti diretti, contribuendo alla riqualificazione del patrimonio immobiliare pubblico e coinvolgendo i soggetti privati nella gestione, con benefici sia pubblici che privati.

Di seguito approfondiamo il modello di valutazione del livello di sostenibilità ambientale, sociale e di buona governance dei progetti di concessione di valorizzazione, in particolare il modello RER e il modello RE-ESG che si basa sul precedente.

Per approfondire si consiglia il libro La valutazione economico-finanziaria della concessione in valorizzazione. Aggiornato al D.Lgs. 31 marzo 2023, n.36

1) La valutazione economico finanziaria della concessione in valorizzazione: modello RER

Il modello RER consente di valutare la sostenibilità ambientale, sociale e di buona governance (ESG) nei progetti di concessione di valorizzazione.

Questo strumento è pensato per integrare le analisi economico-finanziarie con una valutazione delle iniziative ESG, attraverso un sistema di rating che supporti la decisione corretta tra vari progetti.

Viene osservato che, sebbene esistano diversi sistemi di certificazione e rating ESG nel mercato immobiliare, la maggior parte si concentra sulla riduzione dell'impronta di carbonio e l'efficientamento ecologico degli edifici.

La necessità di considerare un approccio più ampio che includa aspetti ambientali, sociali e di governance richiede una nuova prospettiva nella valutazione degli investimenti immobiliari.

A oggi, tra gli operatori sul mercato immobiliare, i principali sistemi di certificazione e/o rating ESG esistenti sono BREEAM, GRESB, CASBEE, DGNB, LEED e WELL. Si evidenzia come il rating GRESB cerchi di includere, seppure in modo embrionale, una valutazione complessiva delle prestazioni di sostenibilità delle società immobiliari.

Viene proposto un nuovo metodo di valutazione per la sostenibilità ambientale, sociale e di buona governance di singoli edifici all'interno di operazioni di concessione di valorizzazione, utilizzando come base il "Real Estate Risk Model" (RER) sviluppato dall'Università di Parma. Questo modello valuta il profilo di rischio di un immobile basandosi su tre categorie di rischio:

• locatario,
• esogeno ed
• endogeno.

Ogni variabile all'interno di queste tre macro-categorie riceve un punteggio da uno a dieci relativo al rischio, dove il punteggio di dieci rappresenta il rischio massimo.

Per approfondire si consiglia il libro La valutazione economico-finanziaria della concessione in valorizzazione. Aggiornato al D.Lgs. 31 marzo 2023, n.36

2) Il modello RE-ESG nell’ambito della concessione di valorizzazione

Il modello Real Estate-ESG (RE-ESG), si basa sul modello Real Estate Risk (RER) precedentemente illustrato. Questo modello si articola in tre macro-categorie, corrispondenti ai pilastri ESG (Environmental, Social, Governance), ciascuna delle quali contiene dieci categorie interne con specifici indicatori per l'assegnazione dei punteggi. 

Si tratta di un tema che sta acquisendo crescente importanza sia nel dibattito accademico sia nella pratica professionale. 

La concessione di valorizzazione viene definita come uno strumento di partenariato pubblico-privato che assegna a soggetti privati il diritto di utilizzare beni immobili a fini economici per un periodo determinato, con l'obiettivo di riqualificarli e gestirli, garantendo, al contempo, una fonte di entrate per l'ente pubblico e contribuendo a circuiti virtuosi di trasformazione urbana e sviluppo locale.

Ogni macro-categoria può ricevere un punteggio da zero a dieci, basato sulla somma di quelli conseguiti da ciascuna categoria interna, in cui ogni categoria può ottenere un punteggio da zero a uno. 

Gli indicatori sono progettati per valutare l'adeguatezza dell'immobile rispetto agli obiettivi descritti per ciascuna categoria.

Nel dettaglio, la sezione Environmental si concentra sulla sostenibilità ambientale dell'immobile, analizzando dieci aspetti specifici, tra cui la gestione delle risorse idriche, l'efficienza energetica, la classe energetica dell'immobile, la gestione dei rifiuti, l'utilizzo di materiali per la costruzione, la presenza di sistemi smart per la gestione dell'immobile, l'inquinamento da autovetture, l'effetto isola di calore, l'inquinamento luminoso e il recupero di aree brownfield.

La sezione Social valuta l'impatto dell'immobile sulla società e sul benessere degli occupanti, esaminando la vicinanza a servizi essenziali, l'accesso ai servizi scolastici e universitari, la prossimità a parchi e aree verdi, l'accessibilità ai mezzi di trasporto pubblico, la presenza di servizi e strutture per la mobilità sostenibile, i divieti di fumo, la qualità dell'ambiente interno, la destinazione sociale dell'immobile e l'impegno sociale degli occupanti, il loro benessere e la connessione internet.

Infine, la sezione Governance si concentra sull'amministrazione e sulla gestione dell'immobile, valutando aspetti come le attività controverse del concessionario, gli incentivi per le fasce deboli, la struttura di governance del concessionario, la selezione dei fornitori basata su criteri ESG, la possibilità di revoca della concessione per mancato rispetto dei criteri ESG, le condizioni e i consumi dell'immobile, e la comunicazione con gli occupanti.

Attraverso questo modello dettagliato, si propone un approccio innovativo per l'integrazione delle dimensioni ESG nella valutazione e gestione delle operazioni di concessione di valorizzazione immobiliare, puntando a promuovere progetti che siano non solo economicamente vantaggiosi ma anche responsabili sotto il profilo ambientale, sociale e di governance.

Questo modello RE-ESG mira a fornire un quadro completo per valutare e migliorare la sostenibilità complessiva degli immobili nel contesto delle concessioni di valorizzazione, integrando aspetti ambientali, sociali e di governance.