L'amministratore di condominio e il rappresentante di condominio sono due figure diverse tra loro. L'amministratore è il legale rappresentante del condominio, mentre il rappresentante è semplicemente delegato allo svolgimento di compiti a carattere burocìratico. Data questa differenza gli obblighi fiscali che devono essere assolti da queste due figure non sono uguali.
Facciamo chiarezza in vista delle dichiarazioni dei redditi 2018 in cui l'amministratore del condominio dovrà compilare o il modello 730 o il modello Redditi PF.
L'articolo continua dopo la pubblicità
L’amministratore è il legale rappresentate del condominio. La sua nomina, come previsto dall’art. 1129 del codice civile, è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Al di sotto della soglia, quindi fino alla presenza di otto diversi proprietari, teoricamente è possibile scegliere di fare a meno e delegare un singolo proprietario a svolgere tutte le incombenze che occorrono per la gestione del bene comune.
Questa è l’opzione, per così dire, di base nel caso dei condomini più piccoli, ma comunque rappresenta una possibilità anche quando si supera il limite numerico imposto dalla norma, dato che è comunque a discrezione dell’assemblea approvare la nomina o trovare una diversa modalità per garantire l’organizzazione condominiale e curare la tenuta dei conti.
Se si decide di nominare un amministratore, sia che ci si rivolga ad un professionista sia che si decida per il condomino-amministratore, le responsabilità e gli obblighi una volta accettata la carica non cambiano. Tra le due figure l’unica differenza risiede nel fatto che all’amministratore professionista è richiesto il diploma e l’attestato di frequenza di corsi di aggiornamento. Per il condomino-amministratore, invece, non sono richiesti né titoli di studio né attestati, ma solo i requisiti di onorabilità, vale a dire, sostanzialmente, l’assenza di condanne penali e di protesti. In entrambi i casi al momento della richiesta del codice fiscale del condominio, presentando il modello AA5/6 dovrà essere indicata la propria qualifica, quindi riportato il codice “13” che individua, appunto, l’amministratore di condominio. In questo caso la rappresentanza legale è completa e l’amministratore risponde in prima persona di tutti gli obblighi legati alla sua carica, a partire da quelli fiscali.
Diverso, invece, il caso dei proprietari che decidono di non nominare un amministratore, ma di limitarsi a degnare un rappresentante della compagine condominiale. Il rappresentante in quanto tale non ha poteri di firma e non ha responsabilità, in quanto delegato semplicemente a compiti di carattere burocratico quali, ad esempio, presentare la richiesta del codice fiscale del condominio. Un onere, quest’ultimo, imposto nel 2015 dall’Agenzia delle entrate al fine di poter ottenere la detrazione fiscale sulle parti comuni dell’immobile, ma ora definitivamente cancellato.
Con la Circolare 3/2016 l’Agenzia è infatti tornata sui suoi passi e, annullando di fatto la Circolare 11/2014 e la Risoluzione 74/2014 ha chiarito che “nel presupposto che il pagamento sia stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale e che, quindi, non vi sia stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane Spa dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del D.L. n. 78 del 2010 all’atto dell’accredito del pagamento, si può ritenere che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condomini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto. In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli
interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico”.
Niente più nomina di rappresentanti, quindi, e, in ogni caso, nessun obbligo per coloro che erano stati nominati come semplici rappresentanti del condominio di presentare i quadri AC o K dei modelli fiscali, a patto, ovviamente, di aver barrato la casella “giusta” al momento della presentazione del modello AA5/6 di richiesta del codice fiscale condominiale. Per i semplici delegati, infatti, la qualifica risulta dall’indicazione del codice “1” che qualifica, appunto il rappresentante legale del soggetto per il quale viene richiesto il codice fiscale, e poi indicato nella sezione “delega” i nomi dei condomini per conto dei quali il codice viene richiesto. Chi non ha compilato il modello in questo modo ma ha indicato il codice “13”, risulta non un semplice rappresentate ma l’amministratore del condominio a tutti gli effetti, ed è tenuto, quindi, a compilara il quadro AC del modello Redditi o il quadro K del 730.
Dal punto di vista fiscale gli obblighi dell’amministratore sono dettagliatamente indicati dalla legge in quanto il condominio riveste il ruolo di sostituto d’imposta. Da questo punto di vista, quindi, l’amministratore qualificato come tale ha i seguenti obblighi:
1. effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi soggetti alle ritenute fiscali;
2. rilasciare la relativa certificazione (Certificazione Unica);
3. presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770);
4. versare le imposte dovute (IMU, TASI, TARI) per eventuali locali di proprietà comune (casa del portiere, locali commerciali dati in locazione);
5. presentare il modello AC di Redditi, il modello K del 730, per comunicare all’Agenzia delle entrate l’elenco dei fornitori condominiali e i dati catastali, in caso di interventi di manutenzione per i quali è richiesta la detrazione fiscale.
Per quel che riguarda le ritenute, quindi, si deve attivare:
Per il lavoro del portiere o di altri dipendenti dovrà essere applicata l’Irpef dovuta in riferimento al contratto di lavoro.
Nel caso di prestazioni di lavoro autonomo o professionale, ossia di professionisti iscritti agli ordini (geometra, ingegnere, architetto, commercialista, avvocato) la ritenuta applicabile è quella di acconto, in misura pari al 20 per cento dell’ammontare dovuto.