Qual è la base imponibile dell'IMU?

Come base imponibile dell’IMU si assume il valore dell’immobile secondo le regole già previste per il calcolo della vecchia ICI. In particolare:

• per i fabbricati iscritti in Catasto edilizio urbano, il valore è quello che si ottiene applicando all’ammontare delle rendite catastali vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, i seguenti moltiplicatori (modificati rispetto a quelli dell’ICI):

- 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10; 
- 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5; 
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10; 
- 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 (tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1º gennaio 2013);
- 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1;

• Per i terreni agricoli, con l’approvazione del decreto semplificazioni è stato rivisto il coefficiente di moltiplicazione che passa dal precedente 130 a 135. La base imponibile ai fini Imu è quindi costituita dall’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25, al quale va applicato un moltiplicatore pari a 135 e non più a 130 come previsto dalla normativa originaria. Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 110.

Riviste le norme anche in materia di calcolo della base imponibile per gli immobili vincolati dalle Belle arti ai sensi del Testo unico delle disposizioni legislative in materia di beni culturali e ambientali. La scelta del legislatore in questo caso è stata quella di non confermare le agevolazioni precedentemente previste per l’Ici, ma quella di introdurre un abbattimento del
50% della rendita catastale confermando, quindi, un trattamento di favore in via generale, anche se con un meccanismo diverso da quanto previsto a suo tempo per l’Ici, con un conseguente maggior esborso. In passato, infatti, la base imponibile era calcolata considerando come rendita catastale quella risultante dall’applicazione della tariffa d’estimo di minore ammontare
tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è sito il fabbricato.
Ora, invece, per gli immobili vincolati la base imponibile è ridotta del 50 per cento.

Con il decreto sulle semplificazioni fiscali sono state anche precisate le agevolazioni in materia di immobili inagibili, che si applicano nel caso dell’Imu come già accadeva in precedenza con l’Ici, introducendo però un meccanismo identico a quello previsto per gli immobili vincolati. L’Imu si calcolerà, quindi, sulla rendita catastale ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario che allega idonea documentazione alla dichiarazione oppure presenta un’autocertificazione. Viene inoltre confermata la possibilità per i comuni di disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

Per le aree fabbricabili, per il calcolo degli importi da pagare, si applicano senza modifiche le precedenti regole dettate per l’Ici dall’articolo 5 del d.l. n. 504/1992. In base a queste norme la base imponibile dell’area fabbricabile, alla quale applicare l’aliquota d’imposta, è costituita dal valore commerciale al 1° gennaio dell’anno di imposizione, in riguardo a:
›› zona territoriale di ubicazione;
›› indice di edificabilità;
›› destinazione d’uso consentita;
›› oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
›› prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
A definire i valori commerciali ai quali si deve far riferimento per l’Imu dovuta sarà, come per l’Ici, ciascun singolo comune, che dovrà per questo indicare le modalità di applicazione dei criteri stabiliti con delibera della giunta comunale. La base imponibile non cambia in caso di utilizzazione edificatoria dell’area. In pratica in presenza di demolizione del fabbricato, di interventi di restauro e risanamento conservativo ovvero di ristrutturazione, la base imponibile è sempre costituita dal solo valore dell’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato è comunque utilizzato.