Decadenza agevolazioni prima casa:responsabilità solidale venditore e acquirente

Con la sentenza n. 24400 del 30  novembre 2016 la Corte di  Cassazione ha chiarito che quando la decadenza dai benefici “prima casa” è dovuta a circostanze non imputabili in via esclusiva a un determinato comportamento dell’acquirente, il venditore diventa solidalmente responsabile per il pagamento dell’imposta di registro, in applicazione dell’articolo 57 del Testo unico dell’imposta di registro.

La vicenda processuale

Il contenzioso trae origine dall’impugnazione, da parte del venditore, di una cartella di pagamento emessa a seguito della definitività dell’avviso di liquidazione, con il quale l’ufficio aveva revocato l’agevolazione “prima casa” in relazione a una compravendita di un immobile che presentava le caratteristiche di "abitazione di lusso".
In particolare, il venditore aveva sostenuto che l’ufficio avrebbe dovuto procedere in via principale nei confronti dell’acquirente. In primo grado il contribuente vince la causa, resiste nel secondo grado dove nuovamente gli viene riconosciuta la correttezza della sua tesi. La CTR ha sottolineato come “il contribuente in quanto parte venditrice non è tenuto al pagamento”.
Ricorre per Cassazione l'Amministrazione finanziaria per violazione e falsa applicazione dell’articolo 57 del Dpr 131/1986 che rovescia completamente le sentenze precedenti.

La sentenza

Per i giudici di Cassazione, era errata l'affermazione della CTR per cui la parte venditrice non fosse solidalmente tenuta al pagamento dell’imposta di registro, in un caso – quale quello di specie – in cui la revoca dell’agevolazione “prima casa” è dovuta alle caratteristiche di lusso dell’immobile, stabilite dal Dm 2 agosto 1969 vigente ratione temporis. Più specificamente, anche il venditore risponde del pagamento dell’imposta quando la decadenza dai benefici “prima casa” è dovuta a circostanze non imputabili in via esclusiva a un determinato comportamento dell’acquirente.
Il beneficio fiscale “prima casa” è collegato alla sussistenza di determinate condizioni di carattere soggettivo e oggettivo, individuate dal Dpr 131/1986.
Le condizioni di carattere soggettivo attengono, di regola, al soggetto acquirente, che ne fa espressa dichiarazione nell’atto. In particolare, occorre che:

• l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto
• nel contratto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
• nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Le condizioni di carattere oggettivo sono collegate, invece, a determinate caratteristiche dell’immobile compravenduto.
In particolare, come chiarito dalla circolare 2/2014, a decorrere dal 1° gennaio 2014, l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” risulta vincolata alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile (deve, cioè, trattarsi di casa di abitazione non accatastata come A/1, A/8 o A/9); in precedenza, il riferimento era alle caratteristiche individuate dal decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013.