Prima casa: sull'immobile in costruzione trascorsi tre anni dall'atto non c'è agevolazione

Con Risposta a interpello n 39 del 12 gennaio 2021 l’Agenzia delle Entrate specifica che il termine dei tre anni per l’ultimazione di un immobile in costruzione ricevuto in donazione non rientra tra quelli sospesi per l’emergenza covid per godere della agevolazione prima casa.

L’istante aveva acquistato tramite atto di donazione da parte del padre nel 2017 un immobile in costruzione.

Con l’interpello riferisce di non aver potuto ultimare la costruzione dello stesso immobile a causa del covid. Tale ritardo risulta anche da una attestazione del direttore dei lavori del cantiere.

Egli chiede se sia possibile ancora godere della agevolazione prima casa sospesa per la pandemia ai sensi dell’art 24 del DL 23/2020 convertito con modificazioni.

L’agenzia delle Entrate innanzitutto ricorda le condizioni per l’agevolazione prima casa:

• l’agevolazione per l’acquisto prima casa si applica anche per i trasferimenti derivanti da atti di successione e donazione (art 69 commi 3 e 4 legge 342/2000) relativamente alle imposte ipotecaria e catastale
• l’agevolazione prima casa si applica anche per gli immobili in costruzione (Circolare  n 2/E 2014) in presenza dei requisiti previsti dalla normativa semprechè l'immobile sia classificabile di categoria da A/2 a A/7
• l’agevolazione spetta anche per i trasferimenti in corso di costruzione se immobili non di lusso ( Circolare n 38/E 2005)

L’agenzia successivamente specifica che, dato che la norma agevolativa non prevede un termine di ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile trasferito, il contribuente per conservare l’agevolazione prima casa deve dimostrare di ultimare i lavori entro i tre anni dalla registrazione dell’atto. Tale termine è stato fatto coincidere con il termine di decadenza per l’accertamento dell’imposta di registro (ex art 76 del TUR).

Premesso tutto ciò, la stessa agenzia chiarisce  che nel caso di specie non è possibile godere della sospensione della agevolazione prima casa prevista per la pandemia in quanto la norma, ossia l'art 24 del DL 23/2020 è di natura eccezionale e come tale di stretta interpretazione ossia riferibile ai soli casi espressamente indicati.

L’art 24 prevede che «I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile1986, n. 131, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998,n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020».

Con Circolare n 9 del 2020 è stato chiarito quali sono i termini oggetto di sospensione ossia:

• il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato con i benefici "prima casa" nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto, deve procedere all'acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici "prima casa". È infine sospeso il termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Premesso tutto questo l'agenzia ritiene che l'agevolazione nel caso di specie sia stata perduta in quanto l'istante non ha ultimato i lavori nei tre anni previsti dalla norma.