Superbonus 110%: calcolo dei limiti di spesa per il condominio e i singoli condomini

Con Risoluzione n 60/E del 28 settembre 2020 l’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti in merito alla oramai nota agevolazione del Superbonus 110% a seguito di una richiesta da parte di un istante residente in un edificio in condominio composto da quattro unità immobiliari in merito al calcolo dei limiti di spesa previsti per i vari interventi.

II soggetto istante riferisce che i condomini, in assenza di un amministratore, intendono incaricare un ufficio tecnico per la programmazione di un piano di interventi da effettuare sulle parti comuni dell’edificio, finalizzati:

• all’efficienza energetica 
• alla riduzione del rischio sismico

che possano rientrare nell’ambito applicativo degli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020 n. 34 e dell’articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2016 n. 63.

Il piano di interventi dovrebbe riguardare, in particolare:

• la posa in opera di un cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale e la sostituzione delle finestre e dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica nonché la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e delle ferramenta delle persiane, per compensare lo spessore del cappotto; 
• l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e dei sistemi di accumulo integrati e di infrastruttura di ricarica dei veicoli elettrici;
• la sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità immobiliari;
• il restauro della facciata con la sostituzione di grondaie e pluviali, restauro dei parapetti e delle persiane;
• la riduzione del rischio sismico e il recupero del patrimonio edilizio. 

In vista della convocazione della assemblea condominiale per il conferimento dell’incarico ad un ufficio tecnico si chiedono chiarimenti in merito all’applicazione della detrazione al 110% delle spese sostenute per gli interventi sopra elencati nonché alla possibilità di cessione del credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante.

I dubbi interpretativi si riferiscono ai limiti di spesa ammessi alla citata detrazione in quanto, a parere dell’Istante, non è chiaro se alcuni dei valori indicati nella guida dell'Agenzia delle Entrate siano riferiti “ad unità familiari o a singole unità abitative condominiali”, se alcuni interventi siano tra loro alternativi, né se ci siano tetti massimi di spesa riferiti a ciascun intervento ovvero a gruppi di interventi tra loro complementari.

Nella risoluzione viene prima riepilogato il quadro normativo come di seguito riassunto:

• l'art 119 del Decreto Rilancio ha introdotto una detrazione per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 a 31 dicembre 2021 per interventi per efficientamento energetico e consolidamento statico riduzione del rischio sismico degli edifici noto come superbonus
• tale norma si affianca a quella già prevista dell'ecobonus e del sismabonus oltre che del bonus facciate
• l'art 121 del Decre Rilancio introduce la possibilità dello sconto in fattura

Succesivamente per forinire i chiarimenti richiesti l'agenzia fa riferimento alla propria guida ( si legga l'articolo intitolato Guida al Superbonus del 110% pubblicata dall’Agenzia delle entrate) e al documento di prassi dell'8 agosto 2020 ossia la Circolare n 24/2020 per indicare quali siano i limiti di spesa ammessi al superbonus che variano in funzione della tipologia di interventi realizzati e degli edifici oggetto dei lavori agevolabili. 

Nella circolare viene chiarito innanzitutto che il superbonus spetta per interventi trainanti, specifici finalizzati alla riqualificazione energetica e antisismica, nonché su quelli trainati effettuati su:

• parti comuni degli edifici in condominio (sia trainanti, sia trainati)
• singole unità immobiliari e relative pertinenze all'interno del condominio (solo sugli interventi trainati) 

Per quanto riguarda i limiti di spesa, si specifica che l’importo massimo di detrazione spettante per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache realizzati in condominio va calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità che compongono l'edificio. 

Se l'edificio è composto da due a otto unità il limite massimo di spesa ammesso al superbonus è 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità, nel caso di specie il limite massimo è dato da160.000 ossia 40.000*4 unità totali dell'edificio.

Per gli interventi antisismici invece la detrazione spettante è elevata al 110% ed è calcolata su un ammontare massimo di spesa di euro 96.000 per unità immobiliare per ciascun anno. Per gl iinterventi dai quali derivi la riduzione del rischio sisimico con passaggio ad una o due classi di rischio inferiore, realizzati sulle parti comuni degli edifici, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari. Pertanto nel caso di specie è pari a 384.000 ossia 96.000*4 unità componenti l'edificio. 

Come confermato nella citata circolare n. 24/E del 2020, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. 

Ogni condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili (ai sensi dell'art 1123 codice civile), ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all'ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Nel caso in esame ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro o a 96.000 euro nel caso in cui siano realizzati interventi, rispettivamente, di isolamento termico delle superfici opache o di riduzione del rischio sismico. 

Riepilogando l'agenzia risponde che:

• nell’ambito dei limiti suddetti la maxi detrazione spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento degli interventi come ad esempio quelli indicati dall’istante, sostenuti per la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, necessarie a seguito della posa del cappotto termico.
• l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio di almeno un intervento “trainante” consente ai singoli condomini di fruire del superbonus effettuando sulla propria unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nell’ecobonus, di sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente, cioè quelli indicati dall’istante Per i singoli condomini, il tetto massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sulle proprie unità immobiliari, a cui va aggiunto quello riferito ai lavori realizzati sulle parti comuni dell’edificio.
• in caso di interventi “trainati” di risparmio energetico, effettuati sulle singole unità immobiliari, il superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari ed è possibile fruire del superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni che danno diritto all’agevolazione, con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.

Per quanto riguarda le facciate la Risoluzione 60/E ricorda invece che è previsto il bonus facciate che rientra in un’altra disposizione agevolativa, ossia quella prevista dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1 da comma 219 a 223, legge n. 160/2019) precisando che coloro che sostengono spese per gli interventi ammessi al bonus facciate possono optare per l’utilizzo diretto della detrazione oppure per lo sconto in fattura o per la cessione di un credito d'imposta, corrispondente alla detrazione a terzi, compresi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi.