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Il volume “Impresa sociale 2026” rappresenta una guida completa, aggiornata e operativa per orientarsi nella disciplina giuridica, fiscale e organizzativa dell’impresa sociale alla luce delle novità introdotte dal D.lgs. 4 dicembre 2025, n. 186 e del nuovo regime fiscale in vigore dal 1° gennaio 2026.
Aggiornato con la Circolare AdE 1/E/2026 e il Decreto Ministeriale MLPS del 21 gennaio 2026
eBook in pdf di 263 pagine.
L’ebook analizza in modo sistematico la normativa di riferimento, partendo dall’inquadramento dell’impresa sociale nel perimetro del Terzo settore, fino ad arrivare agli aspetti più delicati e attuali: nuovo trattamento IVA, agevolazioni fiscali, governance, sistemi di controllo, bilanci, operazioni straordinarie e devoluzione del patrimonio.
Ampio spazio è dedicato alla prassi amministrativa, alle interpretazioni ministeriali, alle circolari dell’Agenzia delle Entrate e ai principali orientamenti applicativi, con un approccio pratico pensato per chi opera quotidianamente nel settore.
Completano l’opera numerosi modelli scaricabili e personalizzabili (atti costitutivi, statuti, verbali e documenti di vigilanza), utili per la gestione concreta dell’ente e per affrontare correttamente le verifiche ispettive.
Un ebook indispensabile per comprendere, gestire e applicare correttamente la disciplina dell’impresa sociale in una fase di profondo cambiamento normativo.
Premessa
1. Definizione e forma giuridica dell’impresa sociale
1.1 La definizione normativa di impresa sociale
1.1.1 Impresa sociale in forma di S.r.l. semplificata
2. Le attività di impresa di interesse generale e le attività diverse
2.1 Le attività di impresa di interesse generale
2.2 Le attività svolte in via principale
2.2.1 Il D.M. in materia di attività diverse degli ETS: sintesi e confronto
3. Assenza dello scopo di lucro
3.1 Assenza dello scopo di lucro e divieto di distribuzione degli utili
3.2 Regime fiscale dei ristorni delle società cooperative
4. Costituzione e statuto dell’impresa sociale
4.1 Indicazione nello statuto dell’oggetto dalle imprese sociali
4.2 Modalità di costituzione dell’impresa sociale
4.2.1 I documenti da depositare presso il registro delle imprese
4.2.2 Ipotesi di migrazione tra sezioni del RUNTS
4.3 Modalità di comunicazione tra il RUNTS e il Registro imprese e tra RUNTS e Pubbliche Amministrazioni
4.3.1 Le società di mutuo soccorso (SM) iscritte nella sezione speciale delle imprese sociali
4.3.2 Ipotesi di iscrizione di associazione ETS presso la sezione speciale del Registro Imprese dedicata alle imprese sociali
4.3.3 Cooperative sociali e iscrizione al RUNTS
4.4 Efficacia dell’adeguamento statutario delle imprese sociali non societarie con personalità giuridica
4.5 Perdita volontaria o coattiva della qualifica di IS
4.6 Procedura sanzionatoria: fasi del controllo e dell’istruttoria
4.6.1 Il Provvedimento definitivo di revoca: conseguenze giuridiche e devoluzione del patrimonio
4.7 Patrimonio residuo: approfondimento
5. Governance dell’impresa sociale e sistema dei controlli
5.1 Struttura proprietaria e disciplina dei gruppi
5.2 Funzioni di monitoraggio e controllo esterno
5.3 Struttura proprietaria e disciplina dei gruppi: orientamenti ministeriali
5.3.1 Assetti proprietari e cariche sociali all’interno delle imprese sociali
6. I bilanci
6.1 Il bilancio d’esercizio
6.1.2 Il Bilancio d’esercizio negli ETS
6.1.3 Le modifiche intervenute con la Legge 4 luglio 2024 n. 104
6.2 Il Bilancio Sociale
6.2.1 Caratteri del Bilancio Sociale
6.2.2 I principi di redazione del bilancio sociale
6.2.3 La struttura e il contenuto del bilancio sociale
6.2.4 Approvazione, deposito, pubblicazione e diffusione del bilancio sociale
6.3 Valutazione dell’impatto sociale delle attività
6.3.1 Linee guida per la realizzazione di sistemi di valutazione dell’impatto sociale delle attività svolte dagli enti del Terzo settore
7. Operazioni straordinarie e devoluzione del patrimonio sociale
7.1 Operazioni straordinarie e devoluzione del patrimonio sociale
7.1.1 Disamina normativa
7.1.2 Disciplina delle operazioni straordinarie nelle Imprese Sociali
7.1.3 Il caso della fusione tra due fondazioni, con nascita di un’impresa sociale
7.1.4 Autorizzazione ministeriale nelle operazioni straordinarie
7.1.5 Peculiarità delle cooperative sociali
7.1.6 Il procedimento autorizzatorio nel caso di enti religiosi
7.1.7 Adempimenti pubblicitari nelle operazioni straordinarie
7.2 Devoluzione del patrimonio sociale
8. Il lavoro nell’impresa sociale
8.1 La disciplina in materia di lavoratori e volontari
8.2 Applicabilità dell’art. 17 comma 4 D.lgs. n. 117/2017 alle cooperative sociali
8.3 Il coinvolgimento dei lavoratori
8.3.1 Concrete modalità di informazione e consultazione
8.3.2 Forme di tutela del diritto di coinvolgimento
8.4 Cooperative sociali e lavoratori svantaggiati
9. Nuovo regime fiscale dal 1° gennaio 2026
9.1 Nuovo regime fiscale applicabile dal 1° gennaio 2026
9.2 Agevolazioni in materia di imposte indirette e tributi locali
9.3 Regime fiscale delle imprese sociali: i chiarimenti della Circolare n. 1/E/2026
9.3.1 Non imponibilità dell’utile iscritto a riserva e casi di obbligo di ripristino
9.3.2 Eliminazione effetto imposta su imposta
9.4 Trattamento IVA per le imprese sociali: le novità del D.lgs. 4 dicembre 2025 n. 186
9.5 Deduzioni e detrazioni riconosciute a fronte di erogazioni liberali
9.6 Fondo per la promozione e lo sviluppo delle imprese sociali
10. La disciplina del 5 per mille
10.1 L’impresa sociale come ente beneficiario del 5 per mille
10.2 Società di mutuo soccorso (SOMS) e riparto del 5 per mille
11. Applicabilità del D.lgs. n. 112/2017 alle cooperative sociali
11.1 Recenti interpretazioni ministeriali
12. L’ente religioso e il ramo impresa sociale
12.1 Il ramo impresa sociale degli enti religiosi
12.2 Il contenuto del regolamento
12.3 Ramo impresa sociale: deroghe alla disciplina dell’impresa sociale
12.4 Iscrizione e pubblicità del Regolamento
13. SIAVS e imprese sociali: un binomio incompatibile
13.1 Le Start-up innovative a vocazione sociale (SIAVS)
13.2 La nota del ministero sulla (im)possibilità per le SIAVS di qualificarsi come imprese sociali
13.3 La differente previsione normativa in materia di distribuzione degli utili per le SIAVS come enti lucrativi
13.4 Incentivi alle start-up che assumono lavoratori con disturbi connessi all’autismo
Allegati
Appendice
Le imposte nel Bilancio di esercizio: vademecum operativo e analisi dei casi più ricorrenti
Aggiornato alle disposizioni fiscali previste dalla Legge di bilancio 2026
eBook in pdf di 150 pagine.
Il testo esamina l’inquadramento della variabile tributaria nel bilancio d’esercizio, partendo con una breve premessa dalle fonti civilistiche e fiscali che regolano la materia, per poi procedere con l’analisi pratica delle diverse metodologie per il corretto calcolo delle imposte.
Successivamente, vengono analizzate le più diffuse variazioni in aumento e in diminuzione che intervengono nel processo di determinazione del reddito imponibile, partendo dal risultato civilistico, sia ai fini IRES che ai fini IRAP, anche con i riferimenti alla compilazione pratica dei modelli dichiarativi.
Si procede poi alle esemplificazioni riguardanti la rilevazione delle imposte correnti, delle imposte relative ai periodi precedenti - anche derivanti dalla notifica di atti da parte dell’Amministrazione finanziaria - e della fiscalità differita.
Dopo l’analisi della fiscalità differita si passa alla redazione della nota integrativa in riferimento agli approfondimenti relativi alla variabile fiscale, anche mediante la compilazione delle tabelle proposte dai principi contabili e recepite dal modello Xbrl.
Si conclude con l’analisi dei casi inerenti alla contabilizzazione delle imposte nel consolidato e nella trasparenza fiscale.
Introduzione
Sintesi
1. Le imposte e il bilancio d’esercizio
1.1 Le imposte e la loro esposizione in bilancio
1.2 Le definizioni dei principi contabili
1.3 L’impatto della normativa fiscale: la metodologia di calcolo delle imposte dirette e dell’IRAP
1.4 Le principali variazioni in aumento e in diminuzione relative alle imposte dirette
1.4.1 Variazioni derivanti dall’applicazione delle regole generali sul reddito d’impresa
1.4.2 Variazioni derivanti da deroghe al principio di competenza economica
1.4.2.1 Contributi in conto capitale
1.4.2.2 Utili percepiti da soggetti IRES derivanti dalla partecipazione in società di capitali
1.4.2.3 Compensi agli amministratori
1.4.2.4 Contributi ad associazioni sindacali o di categoria
1.4.2.5 Oneri fiscali deducibili
1.4.2.6 Interessi di mora
1.4.3 Altre variazioni derivanti dall’applicazione di specifiche norme fiscali
1.4.3.1 Erogazioni liberali
1.4.3.2 Spese di rappresentanza e spese alberghiere e di ristorazione
1.4.3.3 Sanzioni, multe e altre penalità
1.4.3.4 Ammortamenti beni materiali e immateriali superiori ai limiti fiscali
1.4.3.5 Accantonamenti non deducibili
1.4.3.6 Plusvalenze rateizzate
1.4.3.7 Interessi passivi
1.4.3.8 Perdite su crediti
1.4.3.9 Spese di manutenzione
1.4.3.10 Spese telefoniche
1.4.3.11 Spese per autovetture
1.5 Le principali variazioni in aumento e in diminuzione relative all’IRAP
2. La rilevazione in bilancio dell’IRES e dell’IRAP correnti e relative a periodi precedenti
2.1 La rilevazione delle imposte correnti d’esercizio
2.2 La rilevazione delle imposte relative ad esercizi precedenti
2.2.1 Rilevazione di imposte relative a esercizi precedenti derivanti da differenze emerse in sede di dichiarazione
2.2.2 Rilevazione di imposte relative a esercizi precedenti derivanti dalla notifica di atti dell’Amministrazione Finanziaria
2.2.2.1 Comunicazioni di irregolarità, avvisi di accertamento e iscrizioni a ruolo derivati da atti legittimi dell’Amministrazione Finanziaria
2.2.2.2 Avvisi di accertamento e avvisi di rettifica derivati da atti dell’Amministrazione Finanziaria totalmente o parzialmente illegittimi
2.3 La contabilizzazione dell’IVA, dell’IVA oggettivamente indetraibile e dell’indetraibilità da pro-rata
3. La rilevazione della fiscalità differita: il caso delle perdite fiscali
3.1 La rilevazione della fiscalità differita
3.2 Le perdite fiscali e la rilevazione delle attività per imposte anticipate
4. Le altre tipologie di rilevazione della fiscalità differita
4.1 Le plusvalenze su beni patrimoniali e strumentali con opzione per la tassazione in più esercizi
4.2 La quota imponibile dei dividendi iscritti in bilancio per competenza e non ancora incassati
4.3 I contributi in conto capitale iscritti in bilancio per competenza e non ancora incassati o rateizzati con la vecchia normativa
4.4 Gli interessi di mora iscritti in bilancio per competenza e non ancora incassati o pagati
4.5 Le quote di ammortamento civilistiche diverse dai coefficienti fiscali
4.6 Le spese di manutenzione eccedenti il 5% del costo dei beni materiali ammortizzabili e deducibili nei cinque esercizi successivi al sostenimento
4.7 I costi fiscalmente deducibili per cassa, quando il pagamento è successivo alla competenza: i compensi degli amministratori
5. Le operazioni straordinarie, la rivalutazione delle attività iscritte in bilancio, le riserve in sospensione d’imposta: imposte anticipate e differite
5.1 Fiscalità differita e operazioni straordinarie
5.2 Il caso della rivalutazione delle attività iscritte in bilancio e delle riserve in sospensione d’imposta
6. La rappresentazione della variabile imposte in nota integrativa
7. Il consolidato fiscale e la trasparenza: la rilevazione delle imposte
7.1 Il consolidato fiscale
7.2 La trasparenza fiscale
Guida al Fringe benefit e welfare aziendale
Contiene le Tabelle ACI 2026
eBook in pdf di 144 pagine.
Il lavoro pone il focus sui fringe benefits corrisposti a dipendenti e amministratori offrendo una panoramica aggiornata, ricca ed esaustiva delle diverse tipologie di compensi in natura erogabili ai dipendenti e agli amministratori aziendali.
Tuttavia, l’opera dedica notevole risalto viene dato anche ai flexible benefits che stanno ricoprendo un ruolo sempre più strategico nell’ambito delle politiche aziendali di welfare finalizzate a migliorare e a incrementare il benessere dei dipendenti.
Il punto di osservazione adottato è duplice, quello del soggetto beneficiario e quello, contrapposto, del soggetto erogante.
Viene destinata un’attenzione puntuale agli aspetti di natura fiscale e previdenziale, oltre che ai documenti giustificativi richiesti con riferimento a ciascuna tipologia di benefit in natura.
La trattazione è corredata da numerose tabelle esplicative e riassuntive, dalle tabelle ACI, da esempi applicativi articolati e, da ultimo, da un utile foglio di calcolo del fringe benefit spettante al dipendente o al collaboratore per l’uso promiscuo dell’auto.
Modelli scaricabili ed editabili:
Sintesi
1. I fringe benefits
1.1 Il corretto inquadramento fiscale in capo al percettore
1.2 La quantificazione in denaro del fringe benefit
1.3 Il criterio generale del valore normale
1.4 Gli autoveicoli, i motoveicoli e i ciclomotori e il fringe benefit
1.5 Le regole fiscali generali sulle auto aziendali
1.6 La franchigia di 258,23 euro
1.6.1 L’innalzamento della franchigia a € 516,46 per gli anni 2020 e 2021
1.6.2 L’innalzamento della franchigia a € 3.000,00 per gli anni 2022 e 2023
1.6.3 L’innalzamento della franchigia a € 1.000,00/€ 2.000,00 per l’anno 2024
1.6.4 L’innalzamento della franchigia a € 1.000,00/€ 2.000,00 per gli anni 2025, 2026 e 2027
2. Gli aspetti fiscali e previdenziali dei fringe benefits per il dipendente
2.1 I fringe benefits dal punto di vista del lavoratore
2.1.1 Gli autoveicoli, i motoveicoli e i ciclomotori
2.1.1.1 Auto di proprietà del datore di lavoro concessa in uso esclusivo aziendale
2.1.1.2 Auto di proprietà del datore di lavoro concessa in uso promiscuo
2.1.1.3 Auto di proprietà del datore di lavoro ad uso esclusivo personale
2.1.1.4 Auto in car pooling
2.1.2 I prestiti in denaro
2.1.3 Gli immobili dati in locazione, uso o comodato
2.1.4 I servizi di mensa ed i buoni pasto
2.1.5 I servizi di trasporto collettivo
2.1.6 Il servizio di trasporto ferroviario
2.1.7 I servizi di trasporto individuale
2.1.8 Le stock options e i piani di azionariato
2.1.9 Le stock options delle start-up innovative
2.1.10 I diritti di opzione
2.1.11 Le erogazioni a dipendenti di opere e servizi con finalità educative e socio-sanitarie
2.1.12 Le erogazioni a dipendenti per la fruizione di servizi educativi da parte di familiari, nonché per l’assistenza ai familiari anziani o non autosufficienti
2.1.13 I premi per assicurazioni
2.1.14 I beni e servizi prodotti dal datore di lavoro
2.1.15 I buoni corrispettivo
2.1.16 I cellulari, pc, smartphone e tablet
2.2 I fringe benefits dal punto di vista del datore di lavoro
2.2.1 Gli autoveicoli aziendali
2.2.2 I prestiti in denaro
2.2.3 Gli immobili dati in locazione, uso o comodato
2.2.4 I servizi di trasporto collettivo
2.2.5 I servizi di trasporto ferroviario
2.2.6 I servizi di trasporto individuale
2.2.7 I servizi di mensa e buoni pasto
2.2.8 Le stock options o piani di azionariato
2.2.9 Le opere e servizi con finalità educative, di istruzione, culto o assistenza sanitaria e sociale
2.2.10 I premi per assicurazioni
2.2.11 I beni e servizi prodotti dal datore di lavoro
2.2.12 I buoni corrispettivo
2.2.13 I cellulari, pc, smartphone e tablet
3. Gli aspetti fiscali e previdenziali dei fringe benefits per l’amministratore
3.1 I fringe benefits dal punto di vista dell’amministratore
3.1.1 Gli autoveicoli, i motoveicoli e i ciclomotori
3.1.1.1 Auto di proprietà della società o ente ad esclusivo uso aziendale
3.1.1.2 Auto di proprietà della società o ente date in uso promiscuo
3.1.1.3 Auto di proprietà della società o ente ad uso personale
3.1.1.4 Auto di proprietà dell’amministratore
3.1.1.5 Auto in car sharing
3.1.2 Gli immobili dati in locazione, uso o comodato
3.1.3 Le spese di alloggio in albergo
3.1.4 I pasti al ristorante
3.1.5 I premi per assicurazioni
3.1.6 I cellulari, pc, smartphone, tablet e palmari
3.1.7 Le convenzioni con negozi o pubblici esercizi
3.2 I fringe benefits dal punto vista della società o ente
3.2.1 Gli autoveicoli aziendali
3.2.2 Gli immobili dati in locazione, uso o comodato
3.2.3 Le spese di alloggio in albergo
3.2.4 I pasti al ristorante
3.2.5 I premi per assicurazioni
3.2.6 I cellulari, pc, smartphone e tablet
4. I documenti giustificativi
5. Generalità sui flexible benefits
5.1 Il welfare aziendale e il welfare sostitutivo
5.2 I flexible benefits
5.3 L’accordo collettivo alla base del welfare
5.4 I soggetti beneficiari del welfare
5.5 I piani di welfare
5.6 Le modalità di erogazione dei benefits ai dipendenti
5.7 La sostituibilità dei premi di risultato con il welfare aziendale
6. Gli aspetti fiscali dei flexible benefits
6.1 L’imponibilità IRPEF e INPS dei flexible benefit per il lavoratore
6.2 La deducibilità IRPEF o IRES dei flexible benefit per il datore di lavoro
6.3 La deducibilità IRAP dei flexible benefit per il datore di lavoro
6.4 La detraibilità dell’IVA sull’acquisto dei flexible benefits
7. I documenti giustificativi dei flexible benefits
8. Risposte a domande frequenti
8.1 Auto aziendali
8.2 Prestiti
8.3 Fabbricati
8.4 Buoni pasto
8.5 Cellulare
8.6 Benefits sostitutivi del premio monetario (welfare aziendale)
Modelli scaricabili ed editabili
Guida alle locazioni brevi aggiornata alla legge di Bilancio 2026
eBook in pdf di 61 pagine.
Le locazioni brevi cambiano ancora: la Legge di bilancio 2026 introduce nuove regole fiscali, riduce il numero massimo di immobili gestibili senza partita IVA e rafforza gli obblighi di comunicazione e identificazione delle strutture turistiche.
Questo ebook offre una guida pratica e aggiornata per proprietari di immobili, host e consulenti che devono orientarsi tra cedolare secca, dichiarazione dei redditi, obblighi per gli intermediari e nuove regole sul Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Attraverso spiegazioni chiare, esempi pratici e risposte ai dubbi più frequenti, il volume aiuta a comprendere quando l’attività diventa imprenditoriale, come gestire correttamente gli adempimenti fiscali e quali dati devono essere comunicati alle autorità.
Particolare attenzione è dedicata alla compilazione della dichiarazione dei redditi (modello 730) e alla gestione della tassazione delle locazioni brevi, con indicazioni utili per evitare errori e sanzioni.
Completa la guida un facsimile di contratto di locazione breve editabile, utilizzabile quando non si opera tramite portali o intermediari.
Una guida indispensabile per gestire correttamente le locazioni turistiche nel nuovo quadro normativo del 2026.
Premessa
1. Le regole di legge
1.1 Immobili e caratteristiche dei contratti
1.2 Cedolare solo per un massimo di due appartamenti
1.3 Portali come sostituti d’imposta
1.4 Locatore anche non proprietario
1.5 Obblighi e responsabilità del locatore
1.6 Titolarità e gestione
2. L'avvio dell'attività
2.1 La comunicazione di avvio dell'attività
2.2 Verifiche negli immobili da parte dalla polizia locale
2.3 Il CIN e la Banca Dati delle Strutture Ricettive
2.4 Gli obblighi in materia di sicurezza
2.5 Le sanzioni per chi non espone il bollino
3. L’apertura della partita IVA
3.1 La locazione non costituisce attività turistica
3.2 SCIA obbligatoria per avviare l’attività
3.3 Possibile optare per il regime forfettario
3.4 Casi pratici
3.5 Il regime transitorio per chi era già attivo con più di due appartamenti
3.6 Niente fattura ai portali
4. Comunicazione dati ospiti e tassa di soggiorno
4.1 La comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura
4.2 Termini e sanzioni
4.3 Le comunicazioni a fini statistici
4.4 La tassa di soggiorno
4.5 Tassa di soggiorno e portali
5. Il contratto per la locazione breve
5.1 Regole di base
5.2 Contratti tramite portali di intermediazione
5.3 Contratti senza intermediazione
6. Rapporti con il condominio
6.1 Attività ricettive e locazioni brevi
6.2 No a divieti da parte dell'assemblea condominiale
6.3 Clausole esplicite altrimenti non applicabili
6.4 No alla maggiorazione delle spese
7. Cedolare secca e calcoli di convenienza
7.1 Cedolare come opzione
7.2 Aliquote variabili in base al numero degli immobili
7.3 Ritenuta a titolo di acconto sempre con aliquota al 21 per cento
7.4 La base imponibile
7.5 I calcoli di convenienza
8. Compilazione dichiarazione dei redditi e pagamento delle imposte
8.1 La dichiarazione del proprietario
8.2 I dati degli immobili locati
8.3 La scelta dell'aliquota della cedolare
8.4 Il CIN
8.5 La dichiarazione del comodatario
8.6 Termini e modalità di pagamento
9. Il regolamento europeo sulla condivisione dei dati
9.1 Ambito di applicazione
9.2 La trasmissione dei dati diventa mensile
9.3 Le sanzioni
10. Risposte a domande frequenti
Appendice normativa
Formulario
Come classificare e dichiarare i redditi finanziari delle persone fisiche (azioni, obbligazioni, ETF, ETC, ETN, certificati, forex, interessi, dividendi, future, opzioni, CFD, cripto-attività, polizze assicurative, altri derivati)
eBook in pdf di 159 pagine.
Negli ultimi anni l’accesso agli investimenti finanziari è diventato sempre più semplice e diffuso. Azioni, ETF, certificati, criptovalute, forex e derivati sono oggi strumenti utilizzati non solo da professionisti, ma anche da un numero crescente di investitori privati. A questa evoluzione dei mercati, tuttavia, non sempre corrisponde una adeguata conoscenza delle regole fiscali.
La fiscalità delle attività finanziarie rappresenta infatti uno degli ambiti più complessi del sistema tributario italiano. Comprendere come classificare correttamente i redditi, quando nasce l’obbligo fiscale e come gestire minusvalenze e dichiarazione dei redditi è fondamentale per evitare errori e ottimizzare il rendimento netto degli investimenti.
Questo ebook affronta in modo sistematico e operativo la disciplina fiscale dei redditi finanziari delle persone fisiche, offrendo una guida chiara e concreta per orientarsi tra norme, strumenti e adempimenti dichiarativi.
Il testo parte dalle basi della fiscalità finanziaria, analizzando la distinzione fondamentale tra redditi di capitale e redditi diversi di natura finanziaria, per poi approfondire i criteri di tassazione, il momento impositivo e le modalità di determinazione del risultato fiscale.
Ampio spazio è dedicato alla classificazione e al trattamento fiscale dei principali strumenti finanziari utilizzati dagli investitori:
L’ebook affronta inoltre temi particolarmente rilevanti nella pratica operativa, come:
Il volume è arricchito da esempi pratici, casi operativi e tabelle di sintesi, pensati per trasformare una materia spesso percepita come frammentata e complessa in un metodo chiaro e replicabile.
L’obiettivo è fornire al lettore una vera e propria bussola fiscale degli investimenti, utile sia per comprendere la natura dei redditi generati dal proprio portafoglio sia per affrontare con maggiore consapevolezza gli adempimenti dichiarativi.
L’ebook è pensato per:
Uno strumento pratico per ridurre errori, migliorare la gestione fiscale del portafoglio e comprendere davvero come funziona la tassazione degli investimenti finanziari
Sintesi
Prefazione
1. Fondamenti di fiscalità finanziaria
1.1 Normativa di riferimento
1.2 Il principio di cassa e il momento impositivo
1.3 Il concetto di realizzo e di maturazione dei redditi
2. Redditi di capitale
2.1 La logica fiscale dei redditi di capitale
2.2 Interessi: la forma più tradizionale di reddito di capitale
2.3 Dividendi: reddito di capitale legato alla partecipazione
2.4 Obbligazioni e titoli di debito
2.5 Polizze assicurative a contenuto finanziario
2.6 Aliquote applicabili ai redditi di capitale
2.7 Errori frequenti nell’inquadramento dei redditi di capitale
3. Redditi diversi di natura finanziaria
3.1 Definizione e differenze rispetto ai redditi di capitale
3.2 Plusvalenze e minusvalenze: la logica del risultato differenziale
3.3 Il ruolo centrale del realizzo nelle operazioni finanziarie
3.4 Normativa di riferimento e determinazione del reddito imponibile
3.5 Il metodo LIFO e il confronto con altri criteri di valutazione del costo
3.6 Aliquote fiscali applicabili
3.7 Compensazione delle perdite
4. Compensazione delle minusvalenze
4.1 Il fondamento normativo
4.2 Ambito oggettivo della compensazione: cosa può essere compensato
4.3 Redditi esclusi dalla compensazione
4.4 Limite temporale della compensazione
4.5 Compensazione e metodo di determinazione del risultato
4.6 Il ruolo del quadro RT nel modello Redditi PF
4.7 Errori ricorrenti nella prassi operativa
5. Classificazione degli strumenti finanziari ai fini fiscali
5.1 Strumento finanziario e natura reddituale: due piani distinti
5.2 Strumenti che generano redditi di capitale
5.3 Strumenti che generano redditi diversi di natura finanziaria
5.4 Strumenti misti e complessità applicative: il caso degli ETF
5.5 La logica di classificazione: come orientarsi nella pratica
6. Strumenti operativi: inquadramento fiscale
6.1 Azioni
6.2 Obbligazioni
6.3 ETF, ETC e ETN
6.4 Certificati
6.5 Derivati
6.6 Forex: operatività valutaria, derivati e monitoraggio fiscale
6.7 Interessi
6.8 Dividendi
6.9 Futures
6.10 Opzioni
6.11 CFD (Contract For Difference)
6.12 Cripto-attività
6.13 Polizze assicurative
6.14 Sintesi operativa
7. Strumenti finanziari esteri
7.1 Tassazione delle piattaforme estere
7.2 Quadro RW: obbligo di monitoraggio e compilazione operativa
7.3 Principio di tassazione del reddito e ritenute estere
7.4 Identificazione del broker estero e verifiche preventive
8. Modalità di dichiarazione: guida pratica
8.1 Regime amministrato, regime dichiarativo e regime del risparmio gestito
8.2 Come leggere la reportistica del broker
8.3 Logica e compilazione operativa del modello Redditi PF
8.3.1 Compilazione dei quadri RL, RM, RT
8.3.2 Esempi di compilazione del modello Redditi PF
8.4 Errori classici del fai-da-te
8.5 La Tobin tax sulle transazioni finanziarie
9. Dieci casi reali di fiscalità finanziaria
9.1 Caso 1 – Minusvalenze da certificati
9.2 Caso 2 – Dividendi azionari (da fonte italiana o estera)
9.3 Caso 3 – ETF armonizzati (UCITS)
9.4 Caso 4 – ETF non armonizzati (non UCITS)
9.5 Caso 5 – Obbligazioni corporate
9.6 Caso 6 – CFD Forex
9.7 Caso 7 – Obbligazioni governative
9.8 Caso 8 – Futures
9.9 Caso 9 – Azioni USA
9.10 Caso 10 – Interessi da prestiti
10. Conclusione, check-rapidi, appendice
10.1 Conclusione
10.2 Check rapido: è un reddito di capitale o un reddito diverso?
10.3 Check rapido: posso compensare perdite e realizzi?
10.4 Check rapido: devo dichiarare nel quadro RW?
Appendice A - tabelle
Tabella comparativa operativa dei redditi finanziari – dal quadro al reddito
Tabella comparativa operativa dei redditi finanziari – dallo strumento al quadro
Tabella logica - Metodo di compilazione: dall’operazione alla dichiarazione
Bibliografia
Guida pratica alla disciplina delle società non operative (Società di comodo) con esempi pratici.
Edizione 2026
eBook in pdf di 74 pagine
La disciplina delle società “di comodo” di cui all’articolo 30 della Legge n. 724/1994, è stata, nel corso degli anni, oggetto di diverse modifiche normative, e da ultimo dall’art. 20 del D.lgs. n. 192/2024 in vigore dallo scorso 31.12.2024. La ratio della norma è di “contrastare” le società “non operative”, ossia quelle che non esercitano una effettiva attività commerciale, non rispondono ad esigenze di tipo imprenditoriale, bensì perseguono altri fini.
I contribuenti, rientranti nel campo applicativo della disciplina, verificheranno lo status di società di comodo, attraverso il c.d. “test di operatività”, a cui è dedicato un’apposita sezione nel quadro RS del modello redditi. L’eventuale condizione di “soggetto non operativo” avrà riflessi ai fini delle imposte dirette (IRPEF – IRES), dell’imposta sul valore aggiunto nonché in ambito IVA.
Il testo, articolato in tre capitoli, si propone di esaminare in modo approfondito la complessa disciplina delle società di comodo.
In una prima parte viene analizzato il perimetro applicativo della normativa, con particolare attenzione alle cause di esclusione e alle ipotesi di disapplicazione, sia automatica sia legata a situazioni oggettive. Successivamente, l’elaborato si concentra sui test previsti dalla disciplina per la verifica dell’operatività.
Infine, vengono approfonditi gli effetti derivanti dall’eventuale qualificazione della società come non operativa, con specifico riferimento alle imposte dirette e indirette.
Per per effettuare il test di operatività “società di comodo” (art. 30 della L. 724 del 23.12.1994) per l’anno di imposta 2025 ti segnaliamo il nostro tool in excel Test Società di comodo 2026 | Excel
Premessa
1. La disciplina delle società di comodo
1.1 Campo di applicazione
1.2 Cause di esclusione
1.2.1 Soggetti che si trovano in particolari periodi della vita d’impresa
1.2.2 Soggetti che svolgono particolari attività
1.2.3 Soggetti che hanno una determinata struttura societaria
1.2.4 Risultanze economiche
1.2.5 ISA
1.3 Cause di disapplicazione automatica
1.3.1 Società in stato di liquidazione
1.3.1.1 Società in liquidazione con progetto di fusione
1.3.2 Società sottoposte a sequestro o confisca
1.3.3 Immobili locati a Enti pubblici o a canone vincolato
1.3.4 Partecipazioni in società non di comodo
1.3.5 Accoglimento istanza disapplicazione
1.3.6 Attività agricole
1.3.7 Dichiarazione di stato d’emergenza
1.4 Disapplicazione per situazioni oggettive
1.4.1 Situazioni oggettive
1.4.1.1 Periodo di non normale svolgimento dell’attività
1.4.1.2 Condizioni oggettive legate al settore o l’affare
1.4.1.3 Le società immobiliari
1.4.1.4 Le holding
1.4.1.5 Affitto d’azienda
1.4.1.6 Cessione di energia prodotta mediante impianti fotovoltaici
1.4.1.7 Finanziamenti e contributi pubblici
1.4.2 Istanza di interpello
1.4.3 Società in perdita sistematica
2. Il test di operatività
2.1 Ricavi minimi presunti
2.1.1 Titoli, partecipazioni e crediti
2.1.2 Immobili
2.1.3 Navi
2.1.4 Altre immobilizzazioni
2.2 Criteri di valutazione dei beni
2.2.1 La media triennale
2.2.2 Costo fiscalmente riconosciuto
2.2.3 Beni in leasing
2.3 I ricavi effettivi
2.3.1 La media triennale
2.4 Confronto tra ricavi minimi presunti e ricavi effettivi
3. Gli effetti
3.1 Effetti ai fini delle imposte dirette
3.1.1 Determinazione del reddito minimo
3.1.2 Rettifica del reddito minimo
3.1.3 Aliquota IRES maggiorata
3.1.4 Perdite pregresse
3.2 Effetti ai fini IRAP
3.3 Effetti ai fini IVA
3.3.1 Le disposizioni comunitarie
3.3.2 Società di comodo e dichiarazione IVA
Verifiche, procedimenti e tutele per gli Enti del Terzo Settore dopo la riforma
Aggiornato con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 1 del 19 febbraio 2026
eBook in pdf di 128 pagine.
Il volume analizza in modo organico il sistema dei controlli sugli Enti del Terzo Settore, così come delineato dal Codice del Terzo Settore e dal Decreto Ministeriale 7 agosto 2025.
Partendo dall’inquadramento del Registro Unico Nazionale del Terzo Settore, l’opera esamina le diverse tipologie di controllo, ordinario e straordinario, soffermandosi sulle fasi procedimentali, sui soggetti coinvolti e sulle modalità di svolgimento delle verifiche. Ampio spazio è dedicato agli strumenti di regolarizzazione previsti dall’ordinamento, alla funzione della diffida e ai presupposti per l’adozione dei provvedimenti più incisivi, con particolare attenzione alle garanzie procedimentali e al diritto al contraddittorio.
Il testo approfondisce inoltre il coordinamento tra RUNTS e Agenzia delle Entrate, evidenziando gli effetti dei controlli fiscali sulla permanenza della qualifica di ETS.
Grazie a un taglio operativo e al supporto di schemi, modelli e appendici normative, il volume si rivolge a enti, professionisti e operatori pubblici che intendano orientarsi con maggiore sicurezza nel sistema dei controlli e della vigilanza sul Terzo Settore.
L’obiettivo non è solo descrittivo, ma pratico: fornire al lettore strumenti utili per interpretare correttamente il procedimento, prevenire criticità e affrontare con maggiore consapevolezza le verifiche amministrative e fiscali, in un’ottica di corretto presidio della legalità e di tutela dell’ente.
Sintesi
Prefazione
1. Quadro normativo essenziale
1.1 Il Codice del Terzo Settore: origini, finalità e architettura dei controlli
1.2 Forme, contenuti, termini e modalità della vigilanza e del monitoraggio
1.3 RUNTS: sezioni interessate e ambito soggettivo dei controlli
2. Chi controlla cosa (mappa delle competenze)
2.1 Ministero del Lavoro e Uffici RUNTS: vigilanza, monitoraggio e verifiche documentali
2.2 Agenzia delle Entrate: controlli su agevolazioni fiscali, qualifica ETS, 5 per mille
2.3 Guardia di Finanza: accessi, ispezioni e indagini nei confronti di ETS
2.4 Ispettorato Nazionale del Lavoro: lavoro, rimborsi spese, sicurezza
2.5 Reti associative e CSV: ausilio nei controlli
3. Tipologie di controllo e programmazione
3.1 Controlli ordinari
3.2 Controlli straordinari
3.3 Esiti dei controlli
3.4 Proporzionalità e semplificazioni per micro ETS
4. Preparazione al controllo: check-up interno
4.1 Statuto, atti, libri sociali, deleghe e delibere
4.2 Bilanci ETS e rendicontazioni
4.3 Lavoro e volontari
4.4 Checklist generale pre-controllo ordinario
4.5 Checklist pre-controllo ordinario per micro ETS (entrate ≤ 60.000 €)
5. Avvio e svolgimento del controllo
5.1 Atti di avvio: comunicazioni, preavviso, richieste documentali, termini e proroghe
5.2 Controlli in loco
5.3 Tracciamento interno: log delle richieste, responsabilità del referente
5.4 Verbali e contraddittorio: osservazioni, memorie, sanatorie e piani correttivi
6. Oggetto tipico delle verifiche
6.1 Qualifica ETS e RUNTS: requisiti sostanziali e formali
6.2 Finalità civiche e solidaristiche, attività di interesse generale, attività diverse
6.3 Assetti di governance: organi, indipendenze, conflitti d’interesse, compensi
6.4 Bilancio ETS e trasparenza: schemi, rendiconti, pubblicità contributi, 5×1000
6.5 Lavoro e volontari
7. Esiti del controllo e rimedi
7.1 Inviti alla regolarizzazione, diffide, e provvedimenti di cancellazione
7.2 Profili sanzionatori
8. Il regime fiscale degli ETS e il perimetro dei controlli fiscali
8.1 La distinzione tra ETS commerciali ed ETS non commerciali: focus sulle attività
8.2 Il regime fiscale delle organizzazioni di volontariato
8.3 Il regime fiscale delle associazioni di promozione sociale
8.4 L’ETS non commerciale
8.5 Le attività commerciali degli ETS non commerciali
8.6 Il regime super forfettario per le attività commerciali di APS e ODV
8.7 Profili IVA
8.8 I controlli fiscali
9. Casi pratici e modelli
9.1 Sequenza tipo di un controllo ordinario su ETS di medie dimensioni
9.2 ETS micro: applicazione delle semplificazioni
9.3 Controllo straordinario per segnalazione
9.4 Modelli
9.5 Registro richieste e consegne
Questa guida operativa di 240 pagine rappresenta uno strumento indispensabile per affrontare in modo corretto e sicuro il complesso regime IVA (e imposte di registro e ipo-catastali) applicabile al settore edilizio e immobiliare.
Il volume è aggiornato alle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, ai decreti attuativi della riforma fiscale e alle più recenti circolari, risoluzioni e sentenze del 2025, con un taglio pratico pensato per l’operatività quotidiana.
eBook in pdf di 240 pagine.
Perché questo volume fa la differenza
Contenuti principali
Contenuti online inclusi
Con l’acquisto del volume sono inclusi aggiornamenti online fino al 30 giugno 2026, con materiali di approfondimento e modulistica aggiuntiva.
Uno strumento di lavoro completo, aggiornato e immediatamente consultabile, pensato per chi opera ogni giorno nel settore edilizio e immobiliare e ha bisogno di risposte rapide e affidabili.
Il presente testo si propone di affrontare in modo pratico e schematico le varie problematiche relative al regime Iva (e Imposta di Registro e Ipo-Catastali) riguardante il settore dell’edilizia e immobiliare in genere.
La struttura della Guida è composta di n. 6 capitoli oltre all’indice che è fornito nelle ultime pagine e che consente di agevolare la ricerca degli argomenti.
I primi 3 capitoli, denominati “Ambito soggettivo”, “Ambito oggettivo” e “Operazioni varie”, trattano in modo descrittivo alcuni argomenti ritenuti di rilievo, ma servono soprattutto di ausilio e di dettaglio agli “Schemi riassuntivi” di cui al capitolo 4.
Tali tabelle, che sono suddivise per tipologie di immobile e di operazione, rappresentano il “corpo” della Guida e con esse ho tentato di ricomprendere il maggior numero di casistiche possibili all’interno di un unico schema facile da consultare e da stampare.
I successivi capitoli 5 (“Moduli per la richiesta dell’Iva agevolata”) e 6 (“Alcuni riferimenti normativi”) sono invece di supporto e contengono rispettivamente:
CAPITOLO 1 – AMBITI SOGGETTIVI
1.1. - Classificazione delle Imprese in Edilizia
1.2. - Cooperative
1.3. - Soggetti con i requisiti “Prima Casa” – Iva al 4% o Registro al 2%
1.4. - Soggetti senza i requisiti “Prima Casa” – Iva al 10%/22% o Registro al 9%
1.5. - Professionisti
1.6. - Imprenditori agricoli
1.7. - Enti pubblici e privati
1.8. - Enti del terzo settore
1.9. - Parrocchie
CAPITOLO 2 – AMBITI OGGETTIVI
2.1. - Definizione di immobili
2.2. - Aree fabbricabili e non fabbricabili
2.3. - Piani particolareggiati, convenzionati, Peep, Pip, atti di trasformazione del territorio
2.4. - Unità abitative e unità strumentali
2.5. - Prima casa
2.6. - Unità abitativa di lusso (caratteristiche principali)
2.7. - Pertinenze
2.8. - Fabbricati costruiti con le caratteristiche “Legge Tupini”
2.9. - Edifici assimilati alle abitazioni non di lusso (“assimilati Tupini”)
2.10. - Residenze turistico alberghiere
2.11. - Abitazioni in residence
2.12. - Abitazioni non ultimate o al grezzo
2.13. - Alloggi sociali
2.14. - Immobili vincolati (immobili di interesse storico, artistico e archeologico)
2.15. - Immobili rurali
2.16. - Unità collabenti
2.17. - Materie prime e prodotti finiti (acquisto)
2.18. - Prestazioni di servizi (distinzione tra appalto e fornitura)
2.19. - Opere di urbanizzazione primaria e secondaria
2.20. - Interventi di recupero edilizio (manutenzioni e ristrutturazioni)
2.21. - Abbattimento delle barriere architettoniche
2.22. - Opere condominiali
2.23. - Piscine (acquisto e realizzazione)
2.24. - Lavori di giardinaggio
2.25. – Impianti fotovoltaici e pannelli solari
2.26. – Lavori di rimozione e smaltimento amianto
2.27. – Noleggio di ponteggi
2.28. – Fabbricati in legno
2.29. – Unità immobiliari arredate – regime Iva cessione
CAPITOLO 3 – OPERAZIONI VARIE
3.1. - Riforma del settore immobiliare D.L. 223/2006 e successive modifiche – cenni
3.2. - La variazione dell’aliquota Iva ordinaria
3.3. - Le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2011 e dal Decreto Sviluppo 2012
3.4. - Le variazioni in vigore dal 2014 riguardanti l’imposta di registro
3.5. - Riforma fiscale – Decreti attuativi della Legge 111/2023
3.6. - Momento di effettuazione delle operazioni ai fini Iva
3.7. - Iva e operazioni accessorie - cenni
3.8. - Locazioni di immobili
3.9. - Locazioni turistiche e locazioni brevi
3.10. - La cedolare secca sulle locazioni abitative e sui negozi
3.11. - Il “Rent to Buy” e altre forme alternative di stimolo delle compravendite immobiliari
3.12. - Credito d’imposta per riacquisto “Prima Casa”
3.13. - Operazioni immobiliari a causa o in occasione di separazione e divorzio
3.14. - Casi particolari assimilati o meno ai trasferimenti
3.15. - Cessione di fabbricato per atto della pubblica autorità, aste immobiliari
3.16. - Leasing immobiliari
3.17. - Donazioni e successioni di immobili
3.18. - Data di ultimazione lavori e cessione di fabbricato in corso di costruzione
3.19. - Appalti con operazioni soggette a diverse aliquote Iva
3.20. - Appalti: casi particolari
3.21. - Responsabilità solidale negli appalti
3.22. - Variazione di destinazione d’uso degli immobili
3.23. - Caparra e acconti
3.24. - Immobiliari, detrazione dell’Iva e pro-rata Iva
3.25. - Regime del reverse-charge
3.26. – Split payment
3.27. - Rimborso Iva in edilizia
3.28. - Accertamento, prezzo valore, valore normale, solidarietà Iva del cessionario
3.29. - Responsabilità del cedente e del cessionario per l’applicazione dell’Iva ridotta
3.30. - Acquisto di immobile in costruzione e tutela degli acquirenti - cenni
3.31. - Trasferimento di denaro e transazioni immobiliari - cenni
3.32. – Lavori edilizi e permessi – cenni
3.33. - Piano casa – cenni
3.34. - Attestato di prestazione energetica – cenni
3.35. – Durc e Durc di congruità – cenni
3.36. – Patente a punti in edilizia – cenni
3.37. - Eventi sismici e calamità naturali – rimandi
3.38. - Imposte dirette nel settore immobiliare – cenni
3.39. - Territorialità Iva, trasferimenti immobiliari e prestazioni di servizi su immobili
CAPITOLO 4 – SCHEMI RIASSUNTIVI
Tabella 1 - Vendita di fabbricati abitativi a un privato
Tabella 2 - Vendita di fabbricati abitativi a una impresa
Tabella 3 - Vendita di fabbricati strumentali (B, C, D, E, A/10)
Tabella 4 - Vendita di terreni
Tabella 5 - Locazione di fabbricati abitativi
Tabella 6 - Locazione di fabbricati strumentali
Tabella 7 - Leasing di fabbricati abitativi
Tabella 8 - Leasing di fabbricati strumentali
Tabella 9 - Locazione di terreni
Tabella 10 - Leasing di terreni
Tabella 11 - Prestazioni di servizi per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa
Tabella 12 - Prestazioni di servizi per la realizzazione di immobili non abitativi
Tabella 13 - Vendita di beni e materiali per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa
Tabella 14 - Vendita di beni e materiali per la realizzazione di immobili non abitativi
CAPITOLO 5 – MODULI PER LA RICHIESTA DELL’IVA AGEVOLATA
5.1. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione prima casa
5.2. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di garage prima casa
5.3. - Richiesta Iva agevolata, acquisto immobile prima casa (anche se non ultimato – al grezzo)
5.4. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage prima casa (anche se non ultimato – al grezzo)
5.5. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di abitazione rurale per agricoltore
5.6. - Richiesta Iva agevolata, acquisto da impresa costruttrice di abitazione rurale per agricoltore
5.7. - Richiesta Iva agevolata, assegnazione di immobile prima casa
5.8. - Richiesta Iva agevolata, impresa che costruisce fabbricati Tupini per la rivendita
5.9. - Richiesta Iva agevolata, opere finalizzate al superamento delle barriere architettoniche
5.10. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la costruzione di immobile abitativo non di lusso
5.11. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la realizzazione di abitazione rurale per agricoltore
5.12. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di abitazione non di lusso
5.13. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di fabbricati “Tupini”
5.14. - Richiesta Iva agevolata, opere di urbanizzazione e operazioni assimilate
5.15. - Richiesta Iva agevolata, interventi di recupero edilizio
5.16. - Richiesta Iva agevolata, manutenzioni ordinarie e straordinarie edilizia residenziale pubblica
5.17. - Richiesta Iva agevolata, allacciamento alle reti di teleriscaldamento per risparmio energetico
5.18. - Richiesta Iva agevolata, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili abitativi
5.19. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage pertinenza di abitazione non di lusso
CAPITOLO 6 – ALCUNI RIFERIMENTI NORMATIVI
Articolo 10 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva) - stralcio
Articolo 17 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva) - stralcio
Articolo 17 ter D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva)
TABELLA A/2 – parte II – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 4%
TABELLA A/3 – parte III – Beni e servizi soggetti all’aliquota del 10%
La gestione degli immobili per conto del proprietario, un'utile guida operativa, amministrativa e fiscale per il Property Manager.
eBook in pdf di 92 pagine | Edizione 2026
La Figura del Property Manager sta prendendo sempre più spazio nello scenario attuale e sarà una figura in continua evoluzione nello scenario futuro.
È importante conoscere quali sono i limiti e le caratteristiche utili per poter approcciare questa nuova figura professionale, la quale attualmente non prevede alcuna regolazione normativa, per questo motivo in questo Ebook ho cercato di presentarvi la figura del Property Manager sotto molti aspetti, non solo quello fiscale e normativo, ma anche sul piano di attuazione dello svolgimento dell’attività stessa.
Ripercorreremo insieme quali saranno i primi approcci del professionista con il portafoglio clienti, quali saranno le comunicazioni obbligatorie ai fini del corretto svolgimento dell’attività di intermediario nelle locazioni brevi.
Presenteremo l’aspetto fiscale, le stime dei costi a cui è soggetto un Property Manager professionista, le tecniche di posizionamento social per imporre un maggiore spazio all’interno del mercato immobiliare, accogliere la domanda di mercato con offerte specifiche del settore.
Questa breve guida potrebbe esservi utile per affacciarvi alla professione di un Property Manager, dandovi basi solide e spunti da cui partire per svolgere al meglio, come un vero professionista questa
attività.
Premessa
Aspetti fiscali e civili della locazione
1.1 Gli obblighi delle parti
1.2 La registrazione di un contratto di locazione
1.3 Il canone di locazione in dichiarazione dei redditi
1.4 L’IMU: il costo delle seconde case
Adempimenti e comunicazioni degli alloggiati per gli affitti brevi di locazioni turistiche
2.1 Le comunicazioni obbligatorie delle locazioni brevi
2.2 Alloggiati web
2.3 Comunicazione alle Province degli alloggiati per fini ISTAT
2.4 Comunicazione al Comune e imposta di soggiorno
2.5 Comunicazione all’Agenzia delle Entrate
2.6 Le novità del 2024 sugli affitti brevi
2.6.1 Il codice CIN
2.6.2 La cedolare secca al 26%
2.7 Il caso Airbnb
2.8 La Direttiva europea DAC7
Il reddito da locazione in dichiarazione dei redditi
3.1 IRPEF: Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche
3.2 Il reddito da locazione: tassazione ordinaria
3.3 Il reddito derivante da locazione è tassato sempre secondo la tassazione ordinaria IRPEF?
3.4 La cedolare secca sui redditi da locazione
3.5 Sublocazione di un immobile in comodato d’uso
Obbligo del regime d’impresa nelle locazioni brevi: novità 2026
4.1 Contratti di locazione brevi profili generali
4.2 Presunzione legale di imprenditorialità
4.3 Natura della presunzione e regime forfettario
Prompt AI per migliorare l’efficienza di gestione e amministrazione nelle locazioni brevi
5.1 Prompt compatto
5.2 Prompt calcolo costi di gestione
5.3 Prompt cedolare secca: ottimizzazione e monitoraggio fiscale
La comunicazione con le piattaforme di gestione estere: English support
6.1 Il glossario operativo
La figura professionale del Property Manager
7.1 Il Property Manager come consulente immobiliare
7.2 Il Property Manager come intermediario nei contratti di locazione
7.3 Il modo di operare
7.4 L’apertura della Partita IVA
7.5 Il codice Ateco del Property Manager
7.6 L’attività organizzativa
7.7 L’accordo tra il professionista e il cliente
La differenza nella gestione degli affitti brevi tra privati e Property Manager
8.1 Le conoscenze di un professionista
8.2 Le skills di un Property Manager
8.3 La conoscenza del mercato immobiliare e le oscillazioni di prezzo
8.4 Tecniche di acquisizione di un immobile
8.5 Le collaborazioni con professionisti del settore
8.6 Come viene stabilito il prezzo di un immobile?
Il Property Manager e la differenza con gli agenti e intermediari immobiliari
9.1 La differenza con l’agente e l’intermediario immobiliare
9.2 Gli aspetti fiscali delle due figure professionali
9.3 Il percorso formativo del Property Manager e dell’agente immobiliare
9.4 La gestione di Airbnb per un Property Manager
Le strategie di marketing e di revenue management
10.1 Social advertising
10.2 Google ads
10.3 SEO (Search Engine Optimization)
10.4 Newsletter
10.5 Il revenue management
10.6 Ristrutturazione immobiliare progettata dal Property Manager
10.7 Nuove forme di pagamento smart: Pay by link
10.8 L’intelligenza artificiale al servizio del Property Manager
Acquisizione di immobili all’estero dichiarati in Italia
11.1 La gestione di immobili all’estero
11.2 Gli aspetti fiscali dei redditi esteri
11.3 I servizi resi all’estero
11.4 La ritenuta d’acconto versata dal Property Manager
11.5 Il modello 770 e la CU
Inquadramento fiscale del Property Manager
12.1 Il regime ordinario
12.2 Il regime semplificato
12.3 Il regime forfettario
12.3.1 Le aliquote applicate al regime forfettario
12.3.2 Calcolo imposte e contributi nel regime forfettario
12.4 I costi fissi per un Property Manager
12.5 La dichiarazione dei redditi
12.6 Tassazione locazione di immobili conferiti in trust
12.7 Scrittura privata tra Mandante e Property Manager (fac-simile)
12.8 Analisi del mercato immobiliare 2023 - 2025
Con Provvedimento del 27.02.2026 n. 72078, l'Agenzia ha approvato il modello di dichiarazione “REDDITI 2026–PF”, con le relative istruzioni, che le persone fisiche devono presentare nell’anno 2026, per il periodo d’imposta 2025, ai fini delle imposte sui redditi.
In Allegato:
Fascicolo 1
Modello Redditi persone fisiche (fascicolo 1) - pdf
Istruzioni per la compilazione (fascicolo 1) - pdf
Fascicolo 2
Modello Redditi persone fisiche (fascicolo 2) - pdf
Istruzioni per la compilazione (fascicolo 2) - pdf
Fascicolo 3
Modello Redditi persone fisiche (fascicolo 3) - pdf
Istruzioni per la compilazione (fascicolo 3) - pdf
Allegato 1- Caratteristiche tecniche per la stampa dei modelli
Allegato 2- Disposizioni in materia di protezione dei dati personali
Specifiche tecniche
Provvedimento del 27.02.2026
