Vendita terreno edificabile a prezzo inferiore a quello di acquisto

[Appo]

Buongiorno a tutti, sono in quest situazione.
Ho appena venduto un terreno edificabile ad un prezzo inferiore del 25% circa rispetto al prezzo di carico. Dico carico e non acquisto in quanto l'ho avuto in successione.
Per quanto riguarda la tassazione IRPEF non dovrei avere problemi in quanto non c'è stato plusvalore. Mi preoccupa la tassa di registro che è stata pagata dall'acquirente (non da me) ma basata sul valore di vendita dichiarato nel rogito (inferiore del 25% rispetto a quello dichiarato in successione).
In questo caso cosa succede ? Ci sarà un ccertamento e cosa si rischia ?

Grazie

 

[Rocco]

L'imposta di registro tiene conto del valore del terreno (e non del corrispettivo di vendita).
Ora, se l'Ade ritiene che il valore indicato in atto (coincidente con il corrispettivo di vendita) sia inferiore a quello da Lei accertato, potrà notificarti un avviso di rettifica e liquidazione.
Saluti.

 

[Appo]

Grazie mille Rocco. Un'altra domanda.
La tassa di registro viene pagata dall'acquirente. L'eventuale accertamento dell'Ade, so che che ricade "in solido" su tutti ma normalmente non compete all'acquirente
far fronte al maggior valore della tassa di registro richiesta dall'Ade ?

 

[Rocco]

L'Ade vi ritiene responsabili in solido, per cui siete entrambi responsabili per il pagamento. Ciò significa che è preferibile che le parti si "coordinino" al fine di valutare la strada da intraprendere, ovvero se pagare (ma paga l'acquirente), oppure impugnare l'atto.
Se l'acquirente paga, attenzione al fatto che l'ufficio potrebbe elevare avviso di accertamento di maggiore plusvalenza nei confronti del venditore sulla base del valore indicato nell'avviso di rettifica e liquidazione ai fini del registro, anche se in tale caso non è più sufficiente fondare l'accertamento solo e soltanto su tale valore, ma occorrono ulteriori elementi di prova.
Se invece si ritiene che l'atto vada impugnato, entrambe le parti devono presentare ricorso.
Saluti.

 

[Appo]

Capito. Grazie

 

[Andrea Perenthaler]

Buongiorno

Mi trovo nella stessa situazione, tranne che la vendita del terreno ottenuto tramite testamento di un parente defunto non si è ancora concretizzata. Il valore dato in fase di successione (anno 2009/2010 ) era congruo ai valori di mercato di allora; oggi per via della crisi il prezzo di mercato è un 20/25% inferiore. E ovviamente questo è il prezzo che l'acquirente è disposto a pagare.
Ho capito dalla discussione sopra che l'acquirente potrebbe ricevere un accertamento xché come costo fiscale verrebbe preso il valore di successione. Ma non mi è chiaro il discorso della plusvalenza che l'Ade potrebbe contestare al venditore.
È possibile avere una spiegazione?

 

[Rocco]

Per effetto dell'art. 5 c. 3 del Dlgs 147/2015 l'Ade non può più accertare la plusvalenza al venditore basandosi solo sul valore rettificato ai fini del registro, ma dovrà fondare l'eventuale accertamento sulla base di altri elementi.
Saluti.

 

[Andrea Perenthaler]

Buonasera Rocco,

Ringrazio per la risposta.

Però, mi perdoni, non riesco ancora a capire quale plusvalenza ci sarebbe o potrebbe essere contestata (qualora l'Ade avesse altre basi oltre al valore di registro su cui fare accertamento) se io vendo ad un prezzo inferiore al valore di successione. Eventualmente si registrebbe in questo caso una minusvalenza non tassabile. Ma se il prezzo di mercato è sceso (dimostrabile), come posso vendere un terremo ad un prezzo ormai fuori mercato?

Inoltre, se per quanto riguarda il venditore l'ade deve cmq avere altre basi x l'accertamento, l'acquirente verrebbe sicuramente accertato x aver pagato l'imposta di registro sul prezzo di vendita e non sul costo fiscale (prezzo di successione)?

Ultima domanda: nell'atto di vendita va indicato il prezzo di successione oltre al prezzo di vendita? Come nel caso di rivalutazione tramite perizia giurata?

Grazie

 

[Andrea Perenthaler]

Buongiorno Rocco,

mi scusi l'insistenza, ma riuscirebbe a rispondere al mio ultimo messaggio?

Mille grazie e saluti

 

[Rocco]

Le risponderò non appena possibile.
Saluti.
Nel frattempo indichi se il terreno è edificabile o meno. Grazie.