frazionare appartamento e destinazione d'uso, dubbi

[anna555]

n un palazzo con 4 appartamenti i cui non è costituito condominio e le decisioni si prendono per accordo dei condomini, all'ultimo piano con ingresso esclusivo ho un appartamento uso abitativo (seconda casa) di circa 130mq,che sto pensando di dividere in due per tenerne uno per uso personale per le vacanze, affittando l'altra metà a un professionista che lo userebbe come ufficio anche aperto al pubblico.
Questo per ridurre le ingenti spese senza rinunciare alla proprietà
A parte la creazione di un secondo bagno, basterebbe solo creare dei muri divisori in più, chiudendo alcune porte, e sdoppiare l'ingresso.

Sono ********* in materia e mi piacerebbe sapere alcune cose fondamentali:
1)è legalmente possibile facendo fare il progetto con DIA ecc. fare questo?Preciso che l'immobile si trova in comune soggetto a vincoli paesaggistici totali.
2)Resterei proprietario di un appartamento, o ne avrei due?Ai fini fiscali penso che inciderebbe.
3)La classe da A2 cambierebbe per la metà destinata ad uffici?
4)Volendo in futuro riconvertire l'appartamento in uno o cmq usarli entrambi ad uso abitativo, sarebbe legalmente possibile e facile?

Grazie a chi vorrà chiarire questi miei dubbi basilari.

 

[AngiolettoB]

Riferimento: frazionare appartamento e destinazione d'uso, dubbi

Provo a rispondere per punti, dove posso:

1)è legalmente possibile facendo fare il progetto con DIA ecc. fare questo?Preciso che l'immobile si trova in comune soggetto a vincoli paesaggistici totali.
Dovrai incaricare, sia per l'eventuale DIA che per il Permesso di Costruire un Tecnico Abilitato (geom. ing. arch), il quale prenderà contatti con il Comune e verificheraà, in base al piano regolatore e al tipo di vincolo paesaggistico, la fattibilità dei lavori. Se si trattasse di sole modifiche interne (senza modifica dei prospetti) non dovrebbero esserci problemi, dipende però se in quella zona è ammessa la destinazione d'uso diversa da quella residenziale, nel caso dell'ufficio nuovo

2)Resterei proprietario di un appartamento, o ne avrei due?Ai fini fiscali penso che inciderebbe.
Dovendo dividere l'appartamento in due, le due unità (appartamento e ufficio) saranno considerate indipendenti, quindi due. La questione a fini fiscali potrebbe incidere perchè le rendite degli uffici sono più alte di quelle delle abitazioni, a parità di superficie e caratteristiche

3)La classe da A2 cambierebbe per la metà destinata ad uffici?
Si, verrebbe attribuita una nuova rendita all'appartamento, adeguata al numero dei nuovi vani (potrebbe anche diventare A/3) e la parte destinata ad uffici sarà classata come A/10

4)Volendo in futuro riconvertire l'appartamento in uno o cmq usarli entrambi ad uso abitativo, sarebbe legalmente possibile e facile?
Sempre fatto salvo quanto previsto dal PRG, si. Dovrai nuovamente fare una DIA (o P.C) per cambio di destinazione d'uso, oppure per ri-unificare le due unità, il tutto anche in catasto


Il mio consiglio è comunque di prendere contatti con un tecnico della tua zona ed incaricarlo di vedere cosa è fattibile fare a livello comunale.
Sulla questione poi della divisione del tuo appartamento, sorgerebbe un altra faccenda: il condominio diventerebbe di 5 unità immobiliari, quindi, forse, soggetto ad amministrazione condominiale. Di questo non son sicurissimo, mi pare che già da 4 u.i. sia obbligatorio, ma chiedo lumi a chi è più esperto.
Ciao

 

[anna555]

Riferimento: frazionare appartamento e destinazione d'uso, dubbi

Grazie mille delle tue esaurienti osservazioni!
Quella del condominio è la più interessante. hai ragione, non c'avevo pensato.
Ora vedrò col Comune cosa è fattibile e poi casomai farò due conti prima di incaricare i professionisti.
Ancora grazie!

 

[AngiolettoB]

Riferimento: frazionare appartamento e destinazione d'uso, dubbi

Di nulla!
Se quindi hai la possibilità tu di recarti in Comune a chiedere le informazioni preliminari che ti occorrono puoi risparmiare sulla parcella del tecnico, nel caso in cui decidessi di non cambiare nulla rispetto all'esistente.
Buona giornata:s-sault: