Come se una mattina i condomini si svegliano e decidono all'unanimità di mettere un canone all'uso delle scale (non per la pulizia) che porta ai singoli appartamenti...un domani subentra un altro condomino e questi si trova a dover pagare per usare le scale per entrare in casa sua e giustamente si rifiuta...i condomini lo portano in giudizio...il giudice non può far altro che rilevare la pratica illegale e a dar ragione al nuovo condomino...
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dichiarazione rendita condominiale
- Creatore Discussione paoloKap
- Data di Inizio
Ciao Gianni. Scusami se rispondo solo ora, ma sono stato impegnato.
Allora andiamo con ordine.
Primo punto: hai detto che questa cosa è illegale.
Un'azione per essere illegale deve violare una legge (c.c, c.p. etc.) Ma esiste una legge che chiaramente indica che è vietato locare l'area condominiale ad uso parcheggio sia a condomini stessi o estranei che siano? Io non la conosco, almeno nella nuova riforma del codice civile relativamente al condominio non c'è ( ma neanche prima).
Però ci potrebbero essere delle sentenze di cassazione, o di grado inferiore, che permetterebbero almeno in linea di principio di chiarire la questione. Ma anche in questo caso, almeno a mia conoscenza, non ce ne sono.
Detto questo arrivo al secondo punto: l'assemblea può deliberare in merito? Secondo un noto autore di libri sul condominio, Tamburrino, la cosa si potrebbe fare solo nel caso in cui non c'è abbastanza spazio per tutti oppure sia largamente eccedente. Ovviamente con tanto di contratto di locazione.
Diciamo che all'unanimità si può fare anche se c'è abbastanza spazio per tutti.
Però il primo passo è verificare il regolamento di condominio cosa dice. In particolare bisogna capire se il regolamento è di natura contrattuale o quello approvato in assemblea dai condomini. Senza dilungarmi posso dirti che non sono la stessa cosa.
In genere, sopratutto in vecchi condomini, il regolamento condominiale non esiste, oppure non dice nulla in merito alla questione.
In tal caso l'area condominiale può essere utilizzata a parcheggio purché non snaturi la sua originaria funzione. Questo è il caso che ho riportato
Sempre secondo il noto autore di cui sopra, "non vi è dubbio che le parti comuni siano locabili" ovviamente a determinate condizioni che vanno valutate caso per caso.(ad esempio la locazione della casa del ex portiere)
Nel caso che ho riportato si poteva fare? Mah! è opinabile perché lo spazio è poco però facendo i posti auto stretti si è riusciti a far parcheggiare tutto il parco auto dei condomini. Se si facessero i posti più grandi allora non riuscirebbe a far parcheggiare tutte le auto.
Però tutto questo non c'entra niente con il quesito da me posto, perché a me non interessa se si possa fare o no, ma se gli "incassi" derivanti dal parcheggio, indipendentemente da quale sia poi il criterio di ripartizione adottato, debbano o no essere dichiarati al fisco. Io ritengo di si in analogia con il canone di locazione per esempio della casa del ex portiere.
Chiudo questa parte dicendoti che fino a che una delibera non viene impugnata questa ha valore vincolante per tutti. Solo un giudice può stabilire se una delibera sia valida oppure no. Nel caso da me riportato nessun condomino ha mai impugnato quindi la delibera è valida fino a prova contraria: i condomini devono pagare il posto auto.
Ora cerco di rispondere nel merito ai punti che hai riportato:
Nel caso della locazione (anche ad un condomino stesso) il canone di locazione pro capite a carico di ogni condomino va dichiarato al fisco. Se non è locata va comunque dichiarato al fisco la rendita catastale.
Certo che nel caso ipotizzato da te, cioè casa libera, tutti i condomini la possono equamente utilizzare, ma scusami, faccio proprio fatica a capire come? Come
garconniere? Insomma diventa un po' complicato gestire la cosa. Sicuramente la si può usare per le riunioni condominiali oltre attività nell'interesse dell'intero condominio.
Spero di aver chiarito i tuoi dubbi.
A me resta sempre il mio visto che non ha risposto nessuno in modo esauriente.
Saluti Paolo
Allora andiamo con ordine.
Primo punto: hai detto che questa cosa è illegale.
Un'azione per essere illegale deve violare una legge (c.c, c.p. etc.) Ma esiste una legge che chiaramente indica che è vietato locare l'area condominiale ad uso parcheggio sia a condomini stessi o estranei che siano? Io non la conosco, almeno nella nuova riforma del codice civile relativamente al condominio non c'è ( ma neanche prima).
Però ci potrebbero essere delle sentenze di cassazione, o di grado inferiore, che permetterebbero almeno in linea di principio di chiarire la questione. Ma anche in questo caso, almeno a mia conoscenza, non ce ne sono.
Detto questo arrivo al secondo punto: l'assemblea può deliberare in merito? Secondo un noto autore di libri sul condominio, Tamburrino, la cosa si potrebbe fare solo nel caso in cui non c'è abbastanza spazio per tutti oppure sia largamente eccedente. Ovviamente con tanto di contratto di locazione.
Diciamo che all'unanimità si può fare anche se c'è abbastanza spazio per tutti.
Però il primo passo è verificare il regolamento di condominio cosa dice. In particolare bisogna capire se il regolamento è di natura contrattuale o quello approvato in assemblea dai condomini. Senza dilungarmi posso dirti che non sono la stessa cosa.
In genere, sopratutto in vecchi condomini, il regolamento condominiale non esiste, oppure non dice nulla in merito alla questione.
In tal caso l'area condominiale può essere utilizzata a parcheggio purché non snaturi la sua originaria funzione. Questo è il caso che ho riportato
Sempre secondo il noto autore di cui sopra, "non vi è dubbio che le parti comuni siano locabili" ovviamente a determinate condizioni che vanno valutate caso per caso.(ad esempio la locazione della casa del ex portiere)
Nel caso che ho riportato si poteva fare? Mah! è opinabile perché lo spazio è poco però facendo i posti auto stretti si è riusciti a far parcheggiare tutto il parco auto dei condomini. Se si facessero i posti più grandi allora non riuscirebbe a far parcheggiare tutte le auto.
Però tutto questo non c'entra niente con il quesito da me posto, perché a me non interessa se si possa fare o no, ma se gli "incassi" derivanti dal parcheggio, indipendentemente da quale sia poi il criterio di ripartizione adottato, debbano o no essere dichiarati al fisco. Io ritengo di si in analogia con il canone di locazione per esempio della casa del ex portiere.
Chiudo questa parte dicendoti che fino a che una delibera non viene impugnata questa ha valore vincolante per tutti. Solo un giudice può stabilire se una delibera sia valida oppure no. Nel caso da me riportato nessun condomino ha mai impugnato quindi la delibera è valida fino a prova contraria: i condomini devono pagare il posto auto.
Ora cerco di rispondere nel merito ai punti che hai riportato:
La casa del portiere, una volta che il portiere non c'è più, può essere sia locata (maggioranza dei presenti con almeno la metà dei mill. di pror.) o addirittura venduta (unanimità di tutti i condomini)2) la casa del portiere è un bene singolo che
- o è a disposizione di tutti e tutti lo usano gratuitamente (come il locale contatori ad esempio)
- oppure è ad utilizzo esclusivo del singolo (condomino o meno) - costui verserà al condominio il compenso x l'utilizzo ed il bene lo userà lui e lui soltanto;
Nel caso della locazione (anche ad un condomino stesso) il canone di locazione pro capite a carico di ogni condomino va dichiarato al fisco. Se non è locata va comunque dichiarato al fisco la rendita catastale.
Certo che nel caso ipotizzato da te, cioè casa libera, tutti i condomini la possono equamente utilizzare, ma scusami, faccio proprio fatica a capire come? Come
garconniere? Insomma diventa un po' complicato gestire la cosa. Sicuramente la si può usare per le riunioni condominiali oltre attività nell'interesse dell'intero condominio.
Non so dirti se possa esistere un regolamento di questo tipo. Certo sarebbe strano perché allora i posti sarebbero di pertinenza e allora sarebbero di proprietà deòl singolo e non si potrebbe parlare più di un'area condominiale che si decide di usare a parcheggio. Però ormai non mi meraviglio più di niente!3) nel caso dei posti auto, ci sarà un regolamento (presumo) che dirà che il condomino A ha diritto ad un posto ed uno solo (ad esempio) - il verbale di assemblea, secondo me, può deliberare che quell'unico posto auto sia il numero 3 anzichè il 7 ecc. questo per evitare disordini o la possibilità che il condomino A sull'area destinata a parcheggi ci piazzi n. 3 automobili;
Ma in questo caso il posto auto è di tua proprietà quindi il problema non si pone.4) se nel rogito di acquisto della casa c'è scritto che il condomino A ha diritto ad un posto auto, perchè deve pagare per averlo? Non lo ha già pagato con l'acquisto della casa?
Qua non parliamo di spese di parcheggio che ovviamente sono incluse nella rata condominiale, ma di uso del posto auto. Sono cose diverse.5) dalla mia esperienza di condomino, io verso le quote (secondo tabella millesimale) che rappresentano il mio contributo alle spese di funzionamento delle parti comuni (ascensore - fogne - illuminazione - verde ecc.), le spese parcheggio (ove non sia un contributo spese per il mantenimento in buono stato dell'area) non le ho mai sentite... .
Non è proprio così. Alcune spese ordinarie sono in capo al condomino e non all'inquilino6) Se il condomino affitta il proprio appartamento, le spese per il godimento dei beni condominiali, a mio avviso, le paga l'affittuario (intendo la normale manutenzione) - il padrone di casa interviene sulla manutenzione straordinaria;
In generale se il condominio loca un suo bene, per esempio la casa del portiere, il terrazzo per far mettere un'antenna ad uno degli operatori telefonici, la facciata per un'insegna pubblicitari etc. si percepisce un introito che poi va distribuito ai singoli condomini. In tal caso il singolo condomino deve dichiarare quest'entrata al fisco altrimenti fa evasione. La dichiarazione va fatta anche nel caso in cui i soldi in entrata vengano utilizzati per" abbassare" le spese condominiali.7) sui rapporti tra fisco/condominio e fisco/condomini ribadisco le mie perplessità che discendono dai dubbi dei punti precedenti. Quanto versato dai condomini è fonte di reddito per il condominio o è la compartecipazione dei singoli proprietari al funzionamento della comunione? Quanto restituito dal condominio al singolo proprietario è fonte di reddito per la persona? perchè? ha forse venduto qualcosa? ha prestato dei servizi al condominio? A mio avviso la risposta è negativa.
Spero di aver chiarito i tuoi dubbi.
A me resta sempre il mio visto che non ha risposto nessuno in modo esauriente.
Saluti Paolo
Quindi già non avendoli fatti sei nell'illegalità...Ovviamente con tanto di contratto di locazione
Io???Quindi già non avendoli fatti sei nell'illegalità...
Forse i condomini!
Io ho trovato questa situazione e nell'assemblea che ha deliberato questa questione(1997) non è stato dato mandato all'amm dell'epoca di sottoscrivere contratti per la locazione dei posti auto. Anzi i condomini non si pongono il problema e pensano che non si debba dichiarare nulla perché per molti di loro la cifra che pagano rientra tal quale per il tipo di ripartizione che fu deciso in quella assemblea.
Da qui il mio dubbio!
Condivido, ma se ti dicono che non vogliono tu che fai??Se le locazioni le fa il condominio penso che sia l'amministratore a dover ottemperare in qualità di suo rappresentante legale alla stipula e registrazione dei contratti..
Questa cosa va avanti da 20 anni!
Il condominio non è una figura giuridica quindi bisognerebbe capire fino a che punto l'amm ha responsabilità anche tenuto conto che non è il condominio che deve dichiarare al fisco ma i singoli condomini.
A parte il fatto che bisognerebbe capire che tipo di contratto vada fatto. Non ci sono dati catastali - il condominio non ha per le aree comuni una particella.Se le locazioni le fa il condominio penso che sia l'amministratore a dover ottemperare in qualità di suo rappresentante legale alla stipula e registrazione dei contratti..
Poi il contratto in effetti c'è: è la delibera.
Se non erro la mancata registrazione di un contratto comporta una sanzione. Secondo te a chi viene comminata? All'amm? No al condominio e quindi hai condomini. Se l'amm per inefficienza, dimenticanza, non registra il contratto, allora i condomini potranno chiedere i danni. Ma se loro stessi non vogliono registrare il contratto!!
Comunque qua stiamo parlando di cifre ridicole ogni condomino riceve, a fine anno, circa 100,00 e anche meno
E' un po' difficile così. Come fai a riportare nel rendiconto il saldo conto corrente corretto dell'entrate di queste quote??Lascio gestire a loro le entrate e la relativa ripartizione, senza indicarli nella gestione condominiale
Bisognerebbe farli pagare solo in contanti, mentre molti pagano con bonifico.
Secondo me la soluzione migliore e avvisarli del problema e che l'amm non si assume nessuna responsabilità in merito alla questione e quindi una eventuale multa sarà solo a carico loro! C..bip bip..o si assumessero le loro responsabilità!
gianni1968
Utente
Ciao Paolo, andiamo con ordine:Ciao Gianni. Scusami se rispondo solo ora, ma sono stato impegnato.
Allora andiamo con ordine.
Primo punto: hai detto che questa cosa è illegale.
Un'azione per essere illegale deve violare una legge (c.c, c.p. etc.) Ma esiste una legge che chiaramente indica che è vietato locare l'area condominiale ad uso parcheggio sia a condomini stessi o estranei che siano? Io non la conosco, almeno nella nuova riforma del codice civile relativamente al condominio non c'è ( ma neanche prima).
Però ci potrebbero essere delle sentenze di cassazione, o di grado inferiore, che permetterebbero almeno in linea di principio di chiarire la questione. Ma anche in questo caso, almeno a mia conoscenza, non ce ne sono.
Detto questo arrivo al secondo punto: l'assemblea può deliberare in merito? Secondo un noto autore di libri sul condominio, Tamburrino, la cosa si potrebbe fare solo nel caso in cui non c'è abbastanza spazio per tutti oppure sia largamente eccedente. Ovviamente con tanto di contratto di locazione.
Diciamo che all'unanimità si può fare anche se c'è abbastanza spazio per tutti.
Però il primo passo è verificare il regolamento di condominio cosa dice. In particolare bisogna capire se il regolamento è di natura contrattuale o quello approvato in assemblea dai condomini. Senza dilungarmi posso dirti che non sono la stessa cosa.
In genere, sopratutto in vecchi condomini, il regolamento condominiale non esiste, oppure non dice nulla in merito alla questione.
In tal caso l'area condominiale può essere utilizzata a parcheggio purché non snaturi la sua originaria funzione. Questo è il caso che ho riportato
Sempre secondo il noto autore di cui sopra, "non vi è dubbio che le parti comuni siano locabili" ovviamente a determinate condizioni che vanno valutate caso per caso.(ad esempio la locazione della casa del ex portiere)
Nel caso che ho riportato si poteva fare? Mah! è opinabile perché lo spazio è poco però facendo i posti auto stretti si è riusciti a far parcheggiare tutto il parco auto dei condomini. Se si facessero i posti più grandi allora non riuscirebbe a far parcheggiare tutte le auto.
Però tutto questo non c'entra niente con il quesito da me posto, perché a me non interessa se si possa fare o no, ma se gli "incassi" derivanti dal parcheggio, indipendentemente da quale sia poi il criterio di ripartizione adottato, debbano o no essere dichiarati al fisco. Io ritengo di si in analogia con il canone di locazione per esempio della casa del ex portiere.
Chiudo questa parte dicendoti che fino a che una delibera non viene impugnata questa ha valore vincolante per tutti. Solo un giudice può stabilire se una delibera sia valida oppure no. Nel caso da me riportato nessun condomino ha mai impugnato quindi la delibera è valida fino a prova contraria: i condomini devono pagare il posto auto.
Ora cerco di rispondere nel merito ai punti che hai riportato:
La casa del portiere, una volta che il portiere non c'è più, può essere sia locata (maggioranza dei presenti con almeno la metà dei mill. di pror.) o addirittura venduta (unanimità di tutti i condomini)
Nel caso della locazione (anche ad un condomino stesso) il canone di locazione pro capite a carico di ogni condomino va dichiarato al fisco. Se non è locata va comunque dichiarato al fisco la rendita catastale.
Certo che nel caso ipotizzato da te, cioè casa libera, tutti i condomini la possono equamente utilizzare, ma scusami, faccio proprio fatica a capire come? Come
garconniere? Insomma diventa un po' complicato gestire la cosa. Sicuramente la si può usare per le riunioni condominiali oltre attività nell'interesse dell'intero condominio.
Non so dirti se possa esistere un regolamento di questo tipo. Certo sarebbe strano perché allora i posti sarebbero di pertinenza e allora sarebbero di proprietà deòl singolo e non si potrebbe parlare più di un'area condominiale che si decide di usare a parcheggio. Però ormai non mi meraviglio più di niente!
Ma in questo caso il posto auto è di tua proprietà quindi il problema non si pone.
Qua non parliamo di spese di parcheggio che ovviamente sono incluse nella rata condominiale, ma di uso del posto auto. Sono cose diverse.
Non è proprio così. Alcune spese ordinarie sono in capo al condomino e non all'inquilino
In generale se il condominio loca un suo bene, per esempio la casa del portiere, il terrazzo per far mettere un'antenna ad uno degli operatori telefonici, la facciata per un'insegna pubblicitari etc. si percepisce un introito che poi va distribuito ai singoli condomini. In tal caso il singolo condomino deve dichiarare quest'entrata al fisco altrimenti fa evasione. La dichiarazione va fatta anche nel caso in cui i soldi in entrata vengano utilizzati per" abbassare" le spese condominiali.
Spero di aver chiarito i tuoi dubbi.
A me resta sempre il mio visto che non ha risposto nessuno in modo esauriente.
Saluti Paolo
- non ho detto che è illegale (lo ha detto Studiocel) ho solo evidenziato le mie perplessità;
- l'assemblea potrà pure deliberare in merito... ma se entra un nuovo condomino voglio proprio vedere come farai a riscuotere se dissenziente...
- se affitti la casa del portiere ad un condomino o ad un soggetto esterno, costui avrà l'utilizzo esclusivo: in casa ci entra solo lui - quale corrispettivo versa l'affitto, che andrà regolato con contratto e che genererà reddito nei confronti del percipiente;
Forse sono io che non inquadro bene la questione... se l'area comune non basta per tutti, io ho il posto auto e pagherò di più - Paolo il posto non ce l'ha e pagherà meno... Se l'area parcheggi abbonda, allora l'affitto e vedi sopra ma pagare per avere l'area in eccesso salvo poi a fine anno mi verrà restituita la quota parte... boh.
Ciao - Gianni