cedolare secca

[flipflop]

Buongiorno a tutti.
Ho un grande dubbio in merito alla cedolare secca e, scusate l'ignoranza, gradirei che qualcuno di Voi mi fornisse un chiarimento.
Ho un immobile locato e voglio aderire alla tassazione con cedolare. Il dubbio è il seguente:il contratto di locazione (4+4) è stato stipulato in data 4/7/2010 (e quindi la seconda annualità partirà dal 4/7/2011 fino al 3/7/2012) per un canone mensile di € 1000,00. In sede di calcolo della cedolare secca come va calcolato l'imponibile: 1000,00 x 180 (giorni che vanno dal 4/7/2011 al 31/12/2011) /365 = € 493,15 oppure devo prendere in considerazione tutti i canoni riscossi e riscuotibili nel 2011 e quindi 1000,00 x 12 = € 12000,00 ( devo quindi tener conto anche dei canoni relativi alla prima annualità che decorrono dal 1/1/2011 fino al 3/7/2011 ed aggiungere i successivi della seconda annualità che vanno dal 4/7/2011 fino al 31/12/2011)?
Spero di essere stato abbastanza chiaro e ringrazio chiunque vorra fornirmi un chiarimento. Buon lavoro.

 

[[email protected]]

Buongiorno a tutti.
Ho un grande dubbio in merito alla cedolare secca e, scusate l'ignoranza, gradirei che qualcuno di Voi mi fornisse un chiarimento.
Ho un immobile locato e voglio aderire alla tassazione con cedolare. Il dubbio è il seguente:il contratto di locazione (4+4) è stato stipulato in data 4/7/2010 (e quindi la seconda annualità partirà dal 4/7/2011 fino al 3/7/2012) per un canone mensile di € 1000,00. In sede di calcolo della cedolare secca come va calcolato l'imponibile: 1000,00 x 180 (giorni che vanno dal 4/7/2011 al 31/12/2011) /365 = € 493,15 oppure devo prendere in considerazione tutti i canoni riscossi e riscuotibili nel 2011 e quindi 1000,00 x 12 = € 12000,00 ( devo quindi tener conto anche dei canoni relativi alla prima annualità che decorrono dal 1/1/2011 fino al 3/7/2011 ed aggiungere i successivi della seconda annualità che vanno dal 4/7/2011 fino al 31/12/2011)?
Spero di essere stato abbastanza chiaro e ringrazio chiunque vorra fornirmi un chiarimento. Buon lavoro.

la seconda annualità comprende tutti i canoni che vanno dal 4/7/2011 al 3.7.2012

 

[Iorek]

1) La base imponibile è costituita dall'intero ammontare del canone di locazione annuo senza abbattimenti forfettari (€ 1.000,00 x 12 = € 12.000,00) se decidi di applicare la cedolare a tutti i canoni del 2011, pur se riferiti a differenti annualità contrattuali.

2) Potresti anche assoggettare a IRPEF i redditi 01/01/ 2011- 03/07/2011 e applicare la cedolare secca al reddito relativo all'annualità seguente, cioè il corrispettivo del periodo 04/07/2011-31/12/2011. L'anno successivo, la cedolare secca la applicherai anche ai redditi riferiti al periodo 01/01/2012- 03/07/2012 revocando la scelta entro il 3 agosto 2012 utilizzando il mod.69.

 

[flipflop]

Ringrazio Iorek per la risposta. Questo vule dire (correggetemi se sbaglio) che per calcolare la cedolare secca va seguito (come per l'IRPEF) un criterio di cassa. Vanno sommati, cioè, tutti i canoni percepiti e previsionalmente percepibili durante l'anno di riferimento (nel nostro caso 2011) anche se in effetti detti canoni si riferiscono a due annualità contrattuali (locazione) diverse.:yes2:
Ora comincia ad essermi un pò più chiaro il meccanismo della cedolare e mi piacerebbe che qualcuno mi confermasse quanto sopra.
Buon lavorolay_ball:

 

[Iorek]

L'opzione vale per l'annualità contrattuale;: quindi la scelta per la nuova tassazione non si applica necessariamente a tutti i canoni percepiti nel periodo d'imposta, ma a quelli riferiti all'annualità contrattuale compresa nel periodo d'imposta. Pertanto per i contratti con decorrenza in corso d'anno, posono esistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l'opzione per la cedolare, sia annualità per le quali deve essere applicato il regime ordinario IRPEF e le relative addizionali. Pensa al caso di un contribuente a rischio di incapienza IRPEF: ha ristrutturato l'appartamento, e non una IRPEF sufficiente per poter godere delle detrazioni d'imposta (36% o 55%). In questo caso può assoggettare una annualità contrattuale di uno o più contratti e beneficiare di tali detrazioni che devono trovare capienza nelle imposte relative ad altri redditi (ma non nella cedolare, che è una imposta sostitutiva). Inoltre nello stesso periodo d'imposta possono coesistere annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l'opzione e periodi per i quali l'immobile è rimasto sfitto (lo sfitto è assoggettato a IRPEF, mentre la cedolare si applica solo ai canoni incassati): in questo caso il contribuente si troverà a tassare con le usuali regole dell'IRPEF la rendita catastale rivalutata e incrementata di 1/3 in relazione alla frazione di anno in cui l'immobile è rimasto sfitto, mentre applicherà la cedolare sui canoni effettivamente percepiti (ad esempio 6 mesi). L'anno successivo applicherà la cedolare agli altri 6 mesi di canone, e potrà decidere di revocare l'opzione in relazione al decorrerre della nuova annualità contrattuale.

 

[flipflop]

Ringrazio sempre Iorek, ma a seguito della sua nuova risposta mi sono di nuovo tornati i dubbi :frusty2:: Cosa vul dire " la nuova scelta non si applica necessariamente a tutti i canoni percepiti nel periodo d'imposta"?? Mi sembra in contrasto con quanto risposto in precedenza ("la base imponibile è costituita .......se decidi di applicare la cedolare a tutti i canoni del 2011, pur se riferiti a differenti annualità contrattuali"). Potresti essere più preciso? Io voglio solo pagare l'acconto 2011 della cedolare secca sul contratto (4+4) in questione (iniziato in data 4/7/2010 ed avente scadenza il 3/7/2014) Come devo procedere??:frusty:. Se ho capito bene quindi pagando l'acconto per il 2011 e calcolandolo su 1000,00 x 12 = 12000,00 e poi in dichiarazione 2012 per il 2011 effettuo/comunico la scelta per la cedolare tale comportamento equivale a dire all'AdE che ho optato per la cedolare secca sia per l'annualità 4/7/2010-3/7/2011 (solo per 184 giorni) e sia per l'annualità 4/7/2011-3/7/2012 a meno che non presenti, entro il 3/8/2011 un modello 69 con il quale comunico la revoca (in questo caso l'acconto va calcolato solo sui 6 mesi del 2011 e quindi su 6000,00 euro?Se voglio invece continuare ad assoggettare il reddito di locazione a cedolare per l'intera durata del contratto non devo fare quindi null'altro e continuare a calcolare l'acconto sempre su 12000,00?? Ringrazio chiunque altro vorrà fornirmi chiarimenti.
Buon lavoro.lay_ball:

 

[Iorek]

Lo so, 'sta cedolare è un gran casino. E la chiamano SEMPLIFICAZIONE...Ad ogni modo, ti copio e incollo quello che scritto poco fa nell'altro thread "Cedolare in caso di proroga". Spero che ti possa aiutare a capire, flipflop. Devi solo sostituire 16 giugno 2001 con 4 luglio 2011, e puoi partecipare, anche tu, al grande gioco della cedolare. Son soddisfazioni...:dead:

La circolare del 1° giugno chiarisce che per tutto il 2011 è applicabile la cedolare, indipendentemente dal fatto che, nel corso del 2011, vi siano più annualità di contratto. Il Fisco ti consente di scegliere. Contratto con decorrenza 16 giugno 2011. L'applicazione della cedolare in sede di dichiarazione dei redditi del prossimo anno può riguardare:
- entrambe le annnualità (canoni relativi al periodo 1 gennaio 2011-15 giugno 2011, riferiti all'annualità scaduta il 15 giugno 2011 + canoni relativi al periodo 16 giugno 2011-31 dicembre 2011, riferiti all'annualità 15 giugno 2011-14 giugno 2012, oppure una sola delle due annualità:
- i soli canoni relativi al periodo 1 gennaio 2011-14 giugno 2011, riferiti all'annualità scaduta il 14 giugno 2011.
- i soli canoni relativi al periodo 15 giugno 2011-31 dicembre 2011, relativi all'annualità 15 giugno 2011-16 giugno 2012. Tuttavia, se tu decidi di assoggettare a cedolare quest'ultima annualità, rientrano automaticamente in cedolare, per default, anche i canoni 1 gennaio 2012-14 giugno 2012, in quanto l'opzione che esprimerai in UNICO/2012 o 730/2012 riguarderà l'intera annualità contrattuale ricadente nel successivo periodo d'imposta. La circolare ha precisato inoltre che per le annualità successive (in questo caso 16 giugno 2012) l'opzione dovrà essere ribadita utlizzando il modello 69 che, dal prossimo anno, dovrà essere utilizzato non solo per le proroghe (come si sta facendo quest'anno), ma anche per le semplici annualità successive.

 

[casadelgatto2004]

ciao,

scusate se mi inserisco nella discuccione ma volevo approfittare della disponibilità e competenza di Iorek per sottopporre il mio esempio. Ho capito abbastanza bene come funziona ma ho un dubbio. Io, che volgio aderire alla cedolare secca, ho registrato il contratto di affitto il 5 febbraio 2011 per € 700 mese e non ho capito se il calcolo della cedolare per glI acconti del 2011 deve essere fatto solo sulla parte relativa al 2011 (700 x 11 mesi = € 7.700) oppure sul canone annuo totale considerando anche gennaio 2012. Inoltre come devo gestire il mese di gennaio 2011 in cui l'appartamento era sfitto ma usato dal sottoscritto? Va trattato come rendita catastale nella dichiarazione redditi del 2012....? grazie per l'aiuto

Paolo

 

[Iorek]

E' una tua scelta. Io non posso scegliere per te. Diciamo che tu decida di applicare la cedolare ad entrambe le annualità contrattuali, per il periodo 1 gennaio-31 dicembre 2011. In questo caso dovrai calcolare per lo sfitto 31/365 x rendita catastale rivalutata + maggiorazione di 1/3, a cui aggiungerai il reddito da locazione 334/365 x 8.400,00 (canone di locazione annuo). Individuata la base imponibile, il resto è semplice: applica l'aliquota (21% o 19%), moltiplica x 85%. Otterrai l'acconto per la cedolare da corrispondere in due rate, a luglio (40%) e a novembre (60%).

Solo una precisazione: per sfitto si intende unità immobiliare a disposizione, non locata, non utilizzata come abitazione principale.

 

[casadelgatto2004]

grazie per il chiarimento. In realtà per sfitto intendevo che era utilizzata da me in quanto abitazione principale. Cambia qualche cosa?

grazie e ciao
Paolo