la finalità di questa cosa è di detrarsi gli interessi e solo quelli per l'acquisto, non altri..
l'acquirente ne esce dichiarando il valore reale dell'acquisto.. paga più imposta di registro o iva? paga maggior parcella notarile? beh.. qual'è il vantaggio maggiore..
non si può avere la moglie ubriaca e la botte piena..
e cmq è vero che per l'imposta di registro il valore dichiarato nn deve essere inferiore alla rendita catastale (ma per l'imposta di registro), ma il valore reale della transazione può essere accertato in altri modi
ed è cmq per sfatare la cosa che basti dichiarare il valore catastale che si dovrebbe leggere anche questo:
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CONSEGUENZE DELLA SIMULAZIONE DEL PREZZO NEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA E’ diffusa la convinzione che – ove si dichiari, in una compravendita, un prezzo corrispondente all’importo della rendita catastale, rivalutata con i coefficienti previsti dalla legge – parte venditrice e parte compratrice siano al riparo da qualsiasi possibileconseguenza, civilistica o fiscale, derivante dall’eventuale simulazione del prezzo (ossia dichiarazione di un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito). Il presente prospetto informativo intende sfatare tale luogo comune, evidenziando le principali conseguenze del comportamento sopra descritto. Si ribadisce, pertanto, che l’unico comportamento corretto, sicuro e tranquillizzante per entrambe le parti – la cui conseguenza è, ovviamente, un maggior onere immediato in termini di imposte indirette e di oneri notarili da pagare al momento dell’atto – consiste nel dichiarare, negli atti dicompravendita, l’intero prezzo pattuito. 1) – Sanzione fiscale per l’occultazione di corrispettivo e privilegio dello Stato.- Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, è applicabile una sanzione dal 200% al 400% dell’imposta dovuta sulla differenza suddetta (art. 72 D.P.R. 131/1986). - Detta sanzione e’ applicabile anche quando il corrispettivo è dichiarato in misura uguale o superiore ai parametri catastali, e quindi anche quando non vi è possibilità di accertamento di valore da parte dell’ufficio (Cassazione, sentenze 28 ottobre 2000 n. 14250; 24 luglio 2002 n. 10808). - A garanzia del credito d’imposta di cui sopra, lo Stato ha privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (art. 2772 del codice civile), con la conseguenza che gli immobili stessi possono essere espropriati, a soddisfacimento del menzionato credito d’imposta, anche nei confronti del terzo acquirente. 2) – Sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio.- Se il prezzo (o la parte di esso non dichiarata in atto) viene pagato, in parte, in contanti (ovvero con assegni bancari trasferibili, anche frazionati), e l’importo del corrispettivototale eccede la somma di € 12.500, sono applicabili le sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio (art. 1 del D.L. 3 maggio 1991 n. 143, convertito in legge 5 luglio 1991 n. 197; gli importi sono stati adeguati con D.M. 17 ottobre 2002). Cio’ comporta, in concreto, la possibile applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria fino al 40 per cento dell'importo trasferito. Ovviamente, il pagamento di una parte di corrispettivo, non dichiarata in atto, con assegni, comporta il rischio, in sede di eventuali accertamenti bancari da parte del fisco,dell’applicazione della sanzione per l’occultazione di corrispettivo (v. sopra). 3) - Sanzioni per l’eventuale mancata dichiarazione di redditi e violazioni in tema di imposta sul valore aggiunto.- In determinati casi (ad esempio, vendita di terreno edificabile, o di terreno lottizzato; vendita di altri immobili nei cinque anni dal loro acquisto), la plusvalenza (cioe’ il guadagno consistente nella differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di rivendita) ètassabile, e va quindi denunziata nella dichiarazione dei redditi (art. 81, D.P.R. 917/1986). Ai suddetti fini, rileva ovviamente il prezzo effettivamente pattuito, e non
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quello – eventualmente inferiore – dichiarato in atto. L’eventuale simulazione del prezzo può essere fatta valere dal fisco ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi (Cassazione, 27 luglio 1993 n. 8392) e, se acclarata, comporta quindi, nei suddetti casi, anche l’applicazione delle sanzioni previste per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi delle persone fisiche. - la predisposizione di un contratto simulato nell’indicazione del prezzo di vendita, laddove quest’ultimo abbia rilevanza ai fini delle imposte sui redditi, e sia quindi denunciato nella dichiarazione un minor reddito imponibile, comporta l’applicazione diuna sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta (art. 1, comma 2, del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471). Trattandosi di atto soggetto ad IVA, lasimulazione del prezzo, e quindi la fatturazione di un minor importo, comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa dal 100 % al 200 % della differenza diimposta (art. 5, comma 4, del D. Lgs. 471/1997). - Nei casi piu’ gravi, la predisposizione di un contratto simulato nell’indicazione del prezzo di vendita di molto inferiore al reale, allo scopo di riportare in dichiarazione dei redditi – ovvero ai fini dell’imposta sul valore aggiunto – un minore incasso, integra l’attività fraudolenta di supporto necessaria per la configurabilità del reato di frode fiscale (sentenze della Corte di Cassazione penale 12 maggio 1999 e 1 ottobre 1996; ora articoli 3 e 4 del D. Lgs. 10 marzo 2000 n. 74). 4) - Detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale.- L’art. 13-bis, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 prevede ladetrazione dal reddito delle persone fisiche degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, dipendenti da mutui ipotecari “contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 7 milioni di lire (euro 3.615,20). L'acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. La detrazione spetta esclusivamente fino a concorrenza della parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita; cio’ puo’ determinare una rilevante perdita economica a carico del mutuatario-compratore. 5) – Maggiore plusvalenza in caso di successiva rivendita. - Ricorrendo i presupposti – in caso di successiva rivendita di un immobile acquistato dichiarando un prezzo simulato – di tassazione della plusvalenza, evidentemente quest’ultima sarà tanto maggiore, quanto minore è stato il prezzo dichiarato all’attodell’acquisto. 6) - Prelazioni legali e diritto di riscatto.- La legge prevede, ricorrendo determinati presupposti, un diritto di prelazione legale a favore di determinate persone (ad esempio, diritto di prelazione del conduttore in caso dilocazione di immobile adibito ad uso commerciale o simile, o in caso di immobile adibito ad uso abitativo in caso di disdetta alla prima scadenza e ricorrendo determinate condizioni previste dalla legge; diritto di prelazione del confinante, o dell’affittuario,coltivatore diretto del fondo agricolo posto in vendita; diritto di prelazione del coerede incaso di cessione di quota ereditaria; diritto di prelazione di Stato, Regioni, Provincie e Comuni in caso di immobili sottoposti a vincolo culturale). - In questi casi, se il diritto di prelazione viene violato, il titolare di detto diritto puo’riscattare l’immobile nei confronti dell’acquirente, al prezzo dichiarato nell’atto di compravendita; con la conseguenza che l’acquirente verrà privato del diritto di proprietà
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sul bene acquistato, ricevendo in cambio esclusivamente il prezzo dichiarato in atto (vedi, tra le altre, la sentenza della Corte di Cassazione 5 marzo 2002 n. 3175). 7) - Azione revocatoria, in caso di fallimento o insolvenza del venditore.- Se, successivamente all’atto di compravendita, il venditore fallisce, o emerge comunque una situazione di insolvenza del medesimo, il curatore fallimentare o i creditori possono ottenere, a determinate condizioni, la revoca degli atti compiuti dal venditore in frode alle loro ragioni (art. 2901 del codice civile; art. 67 R.D. 267/1942). In caso di fallimento, la conoscenza da parte del compratore dell’insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa notevolmente quello del corrispettivo ricevuto (ed in tal caso il termine per l’azione revocatoria e’ di due anni dal compimento dell’atto, mentre in caso di corrispettivo adeguato non vi e’ la suddetta presunzione di frode, ed il termine e’ pari ad un anno). Ovviamente, in tali casi, al compratore non rimane che insinuarsi nel fallimento, e far valere il proprio credito (pari all’importodichiarato nell’atto di vendita, e non all’importo effettivo, che non puo’ essere provato in base alla semplice produzione di assegni dell’importo corrispondente: in tal senso, tra le altre, Cassazione 15 settembre 2000 n. 12172). Ove l’acquirente sia consapevole del pregiudizio arrecato al creditore, l’azione revocatoria prevista dall’art. 2901 del codice civile si prescrive in cinque anni dalla data dell’atto (art. 2903 del codice civile). 8) - Rescissione del contratto di compravendita per lesione.- Se vi e’ sproporzione tra il valore dell’immobile compravenduto ed il prezzo pattuito, ed il venditore prova che la sproporzione e’ dipesa dal suo stato di bisogno, di cui il compratore ha approfittato, il primo puo’ chiedere, entro un anno dalla conclusione del contratto, la rescissione del medesimo per lesione (art. 1448 del codice civile). 9) - Restituzione del prezzo in caso di risoluzione, rescissione, annullamento, ecc. del contratto di compravendita.- In tutti i casi in cui il contratto venga ad essere risolto, rescisso, annullato, ecc. (adesempio, in caso di inadempimento del venditore: si pensi all’ipotesi di immobilegravato da ipoteche o privilegi, o su cui si scoprano esistenti diritti di terzi), il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato in contratto, a meno che non provi (e cio’ puo’ risultare in concreto impossibile) di aver pattuito e pagato unasomma superiore. 10) – Conseguenze per consulenti e mediatori. - In base alla disposizione dell’art. 9 del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, e’configurabile il concorso nella violazione amministrativa tributaria, e quindil’applicazione della relativa sanzione prevista dalla legge, relativamente alla persona che suggerisca, o consigli, il comportamento del contribuente nel senso di indirizzare quest’ultimo ad evadere un’imposta. Tale responsabilita’ potrebbe configurarsi, ad esempio, per i suggerimenti relativi alla simulazione del prezzo di vendita, forniti da consulenti tributari, e probabilmente anche dai mediatori immobiliari. Inoltre, la persona che, nell’esercizio di un’attivita’ di consulenza, come sopra precisato, induca in errore incolpevole il contribuente puo’ assumere anche la veste di autore mediato della violazione tributaria (art. 10 del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472). Cfr., su tutti questi aspetti, la Circolare del Ministero delle Finanze n. 180/E in data 10 luglio 1998. - L’art. 1759 del codice civile postula un obbligo giuridico per il mediatore il quale deve osservare determinate regole tra cui quella della comunicazione alle parti in occasione della stipula del contratto di tutte quelle notizie che attengono «alla valutazione e allasicurezza dell’affare» e che devono essere rese note al fine di consentire alle parti stesse di determinarsi con la necessaria consapevolezza (Cassazione penale 23 giugno 1989);tale peculiare posizione del mediatore può determinare una sua responsabilità nei terminisopra descritti. - Ricorrendo i presupposti del reato di frode fiscale, potrebbe configurarsi, in alcuni casi, un concorso nel reato medesimo da parte dei suddetti consulenti. "
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ciao
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