Agevolazione prima casa: iscritto AIRE e comodato d'uso al familiare

Con Risposta a interpello n 751 del 28 ottobre 2021 le Entrate affrontano nuovamente il tema dell'agevolazione prima casa

In questa circostanza con un focus particolare, ossia trattano il caso di un cittadino italiano iscritto AIRE che vorrebbe concedere in comodato d'uso gratuito l'immobile ancora da acquistare alla propria madre.

Agevolazione prima casa: acquisto di immobile da iscritto AIRE  e comodato d'uso al familiare

L'istante, chiede:

• se al momento dell'acquisto, essendo l'immobile, che intende cedere in comodato d'uso gratuito alla propria madre, di nuova costruzione, possa usufruire dell'IVA agevolata al 4% prevista dal n. 21), della Tabella A allegata al d.P.R. n. 633 del 1972 
• se la vendita dell'immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, senza effettuare nessun altro acquisto, non dia luogo a plusvalenza tassabile in virtù della residenza all'estero 

Le Entrate chiariscono che:

• l’agevolazione prima casa spetta al cittadino italiano emigrato all’estero e iscritto all’AIRE che intenda attribuire l’immobile acquistato in comodato alla madre,
• se l’immobile venisse poi ceduto entro 5 anni, non si avrà plusvalenza se lo stesso sia effettivamente adibito ad abitazione principale del familiare comodatario.

Agevolazione prima casa: i requisiti per averla, la plusvalenza nella cessione entro i 5 anni

L'agenzia ricorda che ai sensi della disposizione contenuta al numero 21), della Tabella A allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, l'aliquota Iva nella misura agevolata del 4 per cento si applica alle cessioni di «case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131». 

Dunque, l'aliquota Iva del 4 per cento, si applica per l'acquisto di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8, A/9 qualora in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste per fruire delle agevolazioni "prima casa"

In particolare è necessario che: 

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come "prima casa" sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; 

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; 

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo

Dunque la lettera a) prevede che l'agevolazione spetti anche nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, a condizione che l'immobile acquistato costituisca la "prima casa" nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza (cfr. circolare n. 38/E del 12/08/2005). 

Pertanto, nel caso in esame, si ritiene che l'istante possa acquistare l'immobile usufruendo dell'aliquota Iva agevolata anche nell'ipotesi in cui conceda in comodato l'immobile stesso.

Per quanto riguarda l'ulteriore quesito relativo alla tassazione della plusvalenza nel caso di cessione del suddetto immobile, entro il quinquennio dalla data di acquisto, occorre far riferimento alla  risoluzione n. 136/E del 8 aprile 2008.

Tale documento di prassi specifica che per effetto del combinato disposto di cui all'articolo 23, comma 1, lett. f), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir) e del successivo articolo 67 del Tuir, comma 1, lettera b)sono soggette ad imposizione le plusvalenze realizzate mediante:

• cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, 
• esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state «adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».

Sulla base delle disposizioni citate, la non tassabilità delle plusvalenze derivanti da cessioni intervenute entro il quinquennio tra la data di acquisto e di cessione è condizionata alla circostanza che l'immobile per la maggior parte di detto periodo sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. 

Concludendo si ricorda che per abitazione principale si intende "quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente" e l'articolo 15, comma 1, lettera b), che, ai fini della determinazione della detrazione d'imposta sugli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale, considera tale "quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente". 

Per quanto riguarda l'espressione "familiari" il relativo significato va desunto dall'articolo 5, ultimo comma del TUIR