La regola base è che si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per la abitazione principale. Le pertinenze devono però essere necessariamente accatastate in una delle seguenti categorie:
• C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);
• C6 (stalle e scuderie, garage);
• C7 (tettoie chiuse o aperte).
Le tre pertinenze devono appartenere a categorie catastali diverse.
Ciò significa che non si possono considerare come pertinenze dell’abitazione principale una cantina e un solaio, entrambe C2.
La possibilità che siano appartenenti alla stessa categoria è prevista solo nel caso in cui una pertinenza, come di solito avviene per la cantina o per il solaio, sia stata accatastata unitamente all’abitazione principale. In questo caso, le altre pertinenze (fino al massimo di tre) dovranno necessariamente essere diverse da C2. Se entrambe cantina e solaio sono C2 accatastati insieme all’immobile di abitazione, anche se sono nella stessa categoria, possono essere considerate entrambe pertinenze della prima casa.
Detta regola riguarda l’IMU sulla prima casa (ricordo che l’IMU sull’abitazione principale è rimasta valida per gli immobili prima casa abitazioni di lusso (A1, A8 e A9)). In questo modo si rende coerente l’IMU con le norme tecniche catastali, in base alle quali la rendita dell’abitazione ricomprende anche la redditività delle porzioni immobiliari non connesse ma accatastate insieme. Attenzione: la terza pertinenza dovrà però essere necessariamente diversa da C2.
Se invece una abitazione principale ha come pertinenze due garage, solo uno dei due sarà pertinenza dell’abitazione principale ai fini IMU e pagherà l’aliquota riservata alle pertinenze dell’abitazione principale. L’altro avrà applicata l’aliquota IMU per gli immobili diversi dall’abitazione principale.
Le eventuali pertinenze che eccedono il numero di tre pagano l'IMU ordinaria, non quella della prima casa. Questa regola vale per tutti i Comuni, che pur avendo notevole margine di scelta nell’applicare le imposte sugli immobili (con diversi regolamenti e diverse aliquote), non possono intervenire in materia di norme sulle pertinenze.
C’è un’ultima considerazione da fare e riguarda il criterio che bisogna seguire nell’abbinare le pertinenze all’abitazione principale: l’immobile deve effettivamente essere collegato (fisicamente, o per utilizzo) alla prima casa. Se non ci sono reali esigenze, non si può considerare un immobile pertinenza dell’abitazione principale con l’unico scopo di pagare una IMU più bassa. In proposito, citiamo la sentenza della Corte di Cassazione 25127 del 30 novembre 2009, in base alla quale:
«Ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa», basandosi «sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra». La prova dell’asservimento pertinenziale «che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche, o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite».
Articolo originale del 16/3/2015 proveniente dal Blog di Fisco e Tasse rivisto e aggiornato in data 3 novembre 2011