Acquirenti di immobili in costruzione: le nuove tutele spiegate dal Notariato

Pubblicato pochi giorni fa dal Consiglio Nazionale del Notariato un decalogo con le novità introdotte dal Codice per la Crisi d'impresa per l'acquisto di immobili in costruzione. Attenzione va prestata al fatto che le nuove norme sono in vigore dal 16 marzo 2019. 

Per prima cosa, si ricorda che con il dlgs 122/2005 il legislatore ha tutelato le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione. In particolare, come evidenziato dal Notariato, la tutela per chi compra prevede:

• l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
• l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

La nuova legge (D.Lgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale), senza la quale non sarà proprio stipulato l'atto. 

Il notaio dopo aver effettuato tutti i controlli, è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
• il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
• gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.