Agevolazioni casa 2016, leasing abitativo, solidarietà locazione

Il 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 27/E, fornendo le risposte ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione del convegno organizzato dal Sole 24 ore per i 130 anni del catasto. In questo approfondimento trattiamo i principali chiarimenti offerti.

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Solidarietà nella registrazione dei contratti di locazione

Il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della sua stipula. Entro i successivi 60 giorni deve, inoltre, comunicare l’avvenuta registrazione del contratto:

• al conduttore, 
• all’amministratore del condominio (affinchè possa aggiornare la c.d. “anagrafe condominiale”  prevista nel Codice Civile all'articolo 1130, numero 6).

Nel caso in cui egli non provveda a compiere questi doveri, in merito alla registrazione dei contratti di locazione c'è solidarietà :

• tra locatore e conduttore → se il contratto è stato stipulato senza l'intermediazione di agenti immobiliari;
• tra locatore, conduttore e agente → se il contratto è stato concluso grazie all’intervento dell’agente immobiliare.

Le sanzioni si applicano nei confronti dei soggetti obbligati alla registrazione e variano dal 120% al 240% dell’imposta dovuta se il ritardo è maggiore di 30 giorni, mentre sono dimezzate (dal 60% al 120% dell’imposta dovuta) se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo inferiore a 30 giorni.

Istanza per i benefici prima casa in caso di mancata cessione

Come noto, è possibile comprare un’abitazione, godendo dell’agevolazione “prima casa”, se si cede la casa in pre-possesso, acquistata sempre in modo agevolato, entro il termine di 18 mesi.

Nel documento di prassi si specifica che se il contribuente, che ha acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni previste per la prima abitazione, intende cedere l’immobile ma non vi riesce, può presentare un’istanza prima della scadenza annuale per:

• revocare l’impegno assunto al trasferimento dell’immobile;
• chiedere di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata,
• chiedere la liquidazione degli interessi.

Presentando l’istanza, il contribuente evita la sanzione (pari al 30%) e qualora ricorrano le condizioni, può sanare la propria posizione ricorrendo all'istituto del ravvedimento operoso.

Deducibilità del 20% delle abitazioni acquistate per essere locate

Il D.L. 133/2014 ha introdotto la deduzione del 20% del costo di acquisto di abitazioni di nuova costruzione, con classe energetica A o B, destinate a essere locate per 8 anni. In particolare è stato chiarito che:

• il beneficio è riconosciuto a prescindere dal soggetto cedente l’unità immobiliare pertanto non è necessario che siano costruite da imprese di costruzione e da cooperative edilizie.
• Il vincolo di durata della locazione di 8 anni è rispettato sia quando espressamente previsto dal contratto sia quando la legge preveda una proroga di diritto dello stesso fino a otto anni. Ad esempio sono ritenuti validi:
  • un contratto a canone “libero” stipulato per 4 anni, ma rinnovabile per altri 4 anni,
  • un contratto a canone concordato con durata di "sei più due" con proroga di diritto.

Leasing abitativo agevolato per under 35 con reddito inferiore a 55.0000

La legge di stabilità 2016 (L. 208/2015) all’art. 1, comma 82 ha introdotto le lettere i-sexies.1) e i-sexies.2), all’articolo 15, comma 1, del TUIR (DPR 917/86) riconoscendo la detrazione al 19%delle spese sostenute in relazione ai contratti di leasing abitativo e di quanto pagato a fronte dell’esercizio dell’opzione finale per il riscatto dell’immobile.

La detrazione è concessa ai contribuenti che al momento della stipula (e non per l’intera durata del contratto) soddisfano i seguenti requisiti:

• possiedono un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro
• non hanno compiuto 35 anni di età.

la detrazione è riconosciuta sui “canoni e i relativi oneri accessori” pattuiti nel contratto di leasing abitativo se effettivamente pagati dall’utilizzatore, e certificati con attestato dall’ente concedente.

Rideterminazione della rendita catastale degli imbullonati

La legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015) al comma 22 dell’art.1 ha previsto la possibilità per gli immobili censiti nelle categorie dei Gruppi D e E a destinazione speciale e particolare (cioè i cd. imbullonati) di presentare la procedura Docfa per rideterminare la rendita catastale escludendo macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo. Sul corretto trattamento degli impianti fotovoltaici sui cd. “imbullonati”, l’Agenzia delle Entrate è intervenute più volte nel corso del 2016, prima a febbraio con la Circolare 2/E poi a giugno con la Circolare 27/E, chiarendo che:

1. tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano i pannelli fotovoltaici, tranne quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.
2. dal 1° gennaio 2016, gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto devono considerare tra le componenti immobiliari oggetto di stima:
   • il suolo (quando trattasi di impianti a terra),
   • l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni),
   • eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione,
   • le sistemazioni varie, come ad esempio le recinzioni, poste all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.
3. Per le installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza di fabbricati/unità immobiliari non c’è obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome. Tuttavia se i pannelli fotovoltaici sono pertinenze degli “imbullonati e ne incrementano il valore capitale del 15%, allora devono essere dichiarati.

Gli impianti di telefonia mobile non cambiano la rendita catastale

Il decreto 33/2016 ha introdotto un nuovo comma all’articolo 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche (D.lgs 259/2003)  "Gli elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e le altre infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nonché le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica (…) non costituiscono unità immobiliari e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale.”

Pertanto, dal 1° luglio 2016 gli elementi di rete e le infrastrutture realizzate per le istallazioni di telefonia mobile disciplinate dall'art. 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche (tra cui tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o accessi a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pali) non devono essere presi in considerazione nella determinazione della rendita catastale.