Ai fini della esistenza del condominio, è sufficiente l'avvenuta costruzione di un edificio del quale siano proprietari più soggetti, con la conseguente applicabilità delle norme ad esso relative.
Invece:
costituiscono soltanto strumenti per la gestione degli interessi comuni e l'osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione che di essi costituisce la fonte, salve eventuali modifiche o integrazioni pattizie (Cass. civ., sez. VI, 24/03/2017, n. 7743; Cass. civ., sez. II, 18/12/2014 n. 26766).
Allo stesso modo un supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.
Quindi basta che due casseggiati abbiano in comune, ad esempio, un cortile. È quindi errata la tesi secondo cui il supercondominio, come accorpamento di due o più singoli condomini o edifici per la gestione di beni comuni (ferma l'autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), debba essere costituito attraverso atti notarili o deliberazioni degli enti che concorrono a formarlo.
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In mancanza di indicazioni puntuali nel titolo, però, se i singoli edifici hanno, materialmente, in comune alcuni beni, impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione. In altre parole, tale fattispecie legale si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Bisogna considerare che un supercondominio può nascere anche se un caseggiato e un edificio unifamiliare hanno un bene in comune tra quelli previsti dall’articolo 1117 c.c. (ad esempio un’area di manovra, un cortile, un impianto di riscaldamento).
In particolare, merita di essere sottolineato che, ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni o impianti comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza anche soltanto di servizi comuni a più edifici, come ad esempio, un servizio di portineria comune a più palazzi (Cass. civ., Sez. II, 19/09/2014, n. 19800).
La ripartizione delle spese dei beni e servizi comuni del supercondominio viene calcolata sulla base delle tabelle millesimali del supercondominio di proprietà, formate per mezzo di un duplice criterio di calcolo che rapporta dapprima il valore della singola unità abitativa all’edificio cui essa appartiene e quindi il valore unitario dell’edificio all’intero complesso dei fabbricati.
Infatti, l’introduzione di un criterio diverso, che attribuisse una forza rappresentativa uguale a ciascun edificio, nonostante la diversa quota di comproprietà delle cose supercondominiali, introdurrebbe una deroga al principio fissato dagli artt. 1118 e 1136 c.c. che solo una norma contrattuale potrebbe giustificare e che, se ammessa, coinvolgerebbe necessariamente i diritti spettanti a ciascuno dei singoli condomini nelle deliberazioni supercondominiali, alterando il rapporto tra obblighi (di partecipazione alle spese) e diritti (di partecipazione all’assemblea supercondominiale) che rappresenta un principio cardine dell’istituto condominiale (oltreché del senso comune di giustizia).
Per la ripartizione delle spese, quindi, servono due tabelle, di cui una per la comunione generale degli impianti e dei servizi e l'altra per ogni singolo edificio in condominio.
Ne consegue che ciascun condomino disporrà di due quote distinte di comproprietà, la prima relativa alle parti comuni all'edificio in cui si trova la sua proprietà esclusiva, la seconda, invece, a tutto il condominio complesso o super condominio che dir si voglia.
Nel supercondominio devono quindi esistere due tabelle millesimali: