È possibile che un condomino con “pollice verde” decida di realizzare sul lastrico solare di proprietà esclusiva un giardino pensile (con relative aiuole, con piante e alberi, prato, fioriere, piscina, e fontana ecc.) o una struttura adibita a serra. Queste opere, però, suscitano l’inevitabile reazione degli altri condomini. Il problema è che molto spesso si verificano fenomeni infiltrativi nell’appartamento sottostante.
Difficile poi che terra, fogliame ed altri detriti maleodoranti, contenenti anticrittogamici, concimi, fertilizzanti ed altro materiale non arrivino nei balconi e nelle terrazze a livello dei condomini proprietari degli immobili più in basso.
Infine non si può certo escludere che, in caso di piogge intense, una parte dell'acqua e altri detriti non defluiscano nel pluviale interno originariamente preposto a ricevere tutte le precipitazioni della parte piana, magari aggiungendosi al flusso proveniente dalle falde inclinate di altra copertura vicina.
Vediamo di seguito quindi a chi tocca in questi casi la responsabilità della manutenzione delle grondaie del condominio, che costituiscono parte comune, in caso di lastrico solare di proprietà esclusiva.
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Le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art.1117 c.c., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengono tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art.1126 c.c., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso (Cass. civ., Sez. II, 22/12/2014, n. 27154).
La funzione delle gronde e, quindi, dei pluviali è quella di convogliare le acque piovane dalla copertura della casa fino ai pozzetti della fognatura o a terra. Come si può comprendere, quindi, questi manufatti svolgono una funzione fondamentale della quale si agevolano tutti i condomini.
Il fatto che il pluviale sia bene comune a sé stante non vuol dire che il condominio debba essere considerato sempre e comunque l'unico responsabile dei danni da esso derivanti.
In altre parole, se il lastrico solare è in uso esclusivo, custode della grondaia è il condominio ma deve essere il proprietario del lastrico solare o della terrazza a garantire la manutenzione per la pulizia del piano di calpestio e la rimozione delle foglie e detriti provenienti dai suoi vasi di fiori e piante, in modo da non arrecare danni a terzi.
Dunque, se vi sono infiltrazioni nell’appartamento sottostante provenienti da un lastrico solare ad uso esclusivo causate dell'ostruzione da detriti e foglie che ostacolano il corretto defluire delle acque nel pluviale di scarico, il condominio non è tenuto a risarcire i danni se l’occlusione è imputabile al titolare della terrazza. Quanto sopra è indiscutibile, ad esempio, se risulta che foglie ed altri frammenti vegetali contribuiscono ad intasare i pluviali condominiali (che prevedono solo acqua piovana) o se manufatti realizzati sulla copertura interferiscono con l'originaria disposizione delle pendenze, ostacolando in più parti il regolare deflusso dell'acqua o se è stato realizzato un sistema di convogliamento degli scarichi delle fioriere che si innesta in un pluviale condominiale.
se l'occlusione del pluviale è causata da acqua, detriti e foglie provenienti dal lastrico di un condomino, ad esso bisogna far richiesta di risarcimento nel caso provochi un danno all’appartamento sottostante. In casi del genere il fatto che ha causato l'occlusione dev'essere considerato alla stregua di un caso fortuito ex articolo 2051 c.c., che, in quanto tale, è in grado di mandare esente da responsabilità il custode dei pluviali, ossia il condominio.
Del resto, premessa la natura condominiale delle grondaie e dei pluviali, il titolare di una terrazza che altera l'uso, la consistenza, e la destinazione per i propri esclusivi fini di un bene comune (i canali di scarico) viola l’articolo 1102 c.c.
Le pilette di raccolta delle acque meteoriche dei lastrici di uno stabile condominiale (anche se di proprietà esclusiva) costituiscono (al pari delle gronde, dei doccioni e dei canali di scarico delle acque piovane del tetto) una parte comune, atteso che svolgono una funzione necessaria all'uso e al godimento comune.
Per l'inadeguatezza della piletta di scarico e dei conseguenti fenomeni infiltrativi nell’appartamento sottostante, risponde il condominio, potendo però ravvisarsi, a carico del proprietario (o usuario) del lastrico o terrazzo, un concorso di colpa, costituito dal mancato controllo della piletta di scarico e della mancata pulizia periodica della stessa, in modo tale da impedire che le foglie presenti sulle piante del terrazzo e, comunque, portate eventualmente dal vento, coprano lo scarico, impedendo il deflusso delle acque.