Successione di un immobile già gravato da diritto di abitazione

[Pierpaolo72]

Salve a tutti.
A seguito del decesso di mia madre, devo presentare la dichiarazione di successione.
La situazione però è particolare, visto che la casa coniugale era già gravata da diritto di abitazione in favore di mio padre.
Situazione:

• Coniugi in regime di separazione dei beni.
• N. 2 figli non conviventi con i coniugi
• Situazione casa coniugale (PRIMA DELLA MORTE DELLA MOGLIE):
  Diritto di abitazione: a favore del marito.
  Diritto di Proprietà (gravata dal diritto di abitazione): a favore della moglie.
  Ipotizziamo una rendita catastale di € 1000.
• Testamento pubblico da parte della moglie, che nomina eredi universali i due figli, escludendo quindi il marito (che non farà opposizione).
• Età del marito al momento della morte della moglie: 80 anni.

Premetto che mi sono recato presso un ufficio dell'agenzia delle entrate, ma non hanno dato una risposta ai miei dubbi.
Sono quindi qui a chiedere un parere su come impostare la dichiarazione.
Ho esemplificato 3 ipotesi.

Ipotesi 1

• Si indicano nel quadro EA i soli eredi (i due figli) fra i soggetti coinvolti in base al punto D.
• Nel quadro EC si indica l’immobile con Cod. diritto 1 (PIENA PROPRIETA’) al punto 21 in quanto non esiste un codice corrispondente alla Proprietà gravata dal diritto di Abitazione.
• Nel campo Valore si indica il valore catastale con decurtazione del valore del 25% (in base al punto E. utilizzando le ben note tabelle).
  Si ottiene quindi il valore 1000*120*1,05*0,75=€ 94.500
  NB: i due figli non hanno i requisiti per chiedere l’agevolazione prima casa
• Nella sezione devoluzione il valore viene suddiviso al 50% fra i due figli.

In questo caso si calcolano le seguenti imposte:

Imposta Ipotecaria = 94,500*2% = € 1890
Imposta catastale = 94,500*1% = € 945
Totale € 2835

IN QUESTO CASO C’E’ IL RISCHIO CHE L’AGENZIA DELLE ENTRATE MANDI UN ACCERTAMENTO IN QUANTO VEDE IL DIRITTO DI PROPRIETA’ ASSOCIATO A UN VALORE INFERIORE AL VALORE CATASTALE.

Ipotesi 2

• Si indicano nel quadro EA i soli eredi (i due figli) fra i soggetti coinvolti in base al punto D.
• Nel quadro EC si indica l’immobile con Cod. diritto 1 (PIENA PROPRIETA’) al punto 21 in quanto non esiste un codice corrispondente alla Proprietà grata dal diritto di Abitazione.
• Nel campo Valore si indica il valore catastale INTERO.
• Si ottiene quindi il valore 1000*120*1,05=€ 126.000
  NB: i due figli non hanno i requisiti per chiedere l’agevolazione prima casa
• Nella sezione devoluzione il valore viene suddiviso al 50% fra i due figli.

In questo caso si calcolano le seguenti imposte:

Imposta Ipotecaria = 126.000*2% = € 2520
Imposta catastale = 126.000*1% = € 1260
Totale € 3.780

IN QUESTO CASO SI PAGA UNA MAGGIORE IMPOSTA E C’E’ IL RISCHIO CHE LA VOLTURA CATASTALE CANCELLI IL PREESISTENTE DIRITTO DI ABITAZIONE DEL MARITO

Ipotesi 3 (come se non esistesse già il diritto di abitazione a favore del marito)

• Si indicano nel quadro EA i due figli come eredi e il marito (come LEGATO ex lege ha diritto al diritto di abitazione)
• Nel quadro EC si indica l’immobile con Cod. diritto 1 (PIENA PROPRIETA’) al punto 21
• Nel campo Valore si indica il valore catastale INTERO.
• Si ottiene quindi il valore 1000*110*1,05=€ 115.500
  NB: il marito HA diritto alle agevolazioni prima casa
• Al punto 29, dedicato al diritto di abitazione, si indica il codice 3, richiedendo le agevolazioni prima casa
• Nella sezione devoluzione il valore viene suddiviso come segue:
• 25% al marito, specificando Cod. Diritto “Diritto di Abitazione”
• Il restante 75% suddiviso a metà fra i due figli, specificando il diritto “Piena Proprietà”

IN QUESTO CASO SI APPLICA L’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA CON PAGAMENTO IMPOSTE FISSE.

Quale pensate sia la soluzione corretta?