premesse:
Io e alcuni miei familiari siamo comproprietari di un immobile che abbiamo ceduto in locazione commerciale. Il locale è adibito a bar\trattoria.
La famiglia è da sempre proprietaria dell'immobile che è sempre stato destinato a questo uso ma nel corso del tempo la gestione è cambiata più volte e cosi anche la persona della famiglia incaricata di sbrigare le faccende fiscali.
Nel corso degli ultimi anni la cosa si è fatta più caotica per vari motivi e in sostanza ci siamo scordati per diverse annate consecutive di pagare l'imposta di registro.
Fino ad oggi io non mi sono mai occupato di cose simili ma ora tocca a me e sto cercando di sbrogliare la matassa.
In queste ultime settimane ho fatto molte ricerche in internet ed ho acquisito moltissime informazioni ma mi rimangono diversi dubbi e ho deciso di provare con un forum.
per inquadrare la situazione:
Il contratto attuale consiste di una scrittura privata regolarmente registrata in data 1/11/2008. La formula è la consueta 6+6 delle locazioni di tipo commerciale senza clausole particolari, con proroga automatica ad ogni scadenza. Come ho detto, il locale è adibito a bar\trattoria.
La prima scadenza dunque è avvenuta il 31/10/2014 ma per consenso di entrambe le parti è iniziato il secondo periodo. Pare che da li in poi nessuno abbia più pagato l'imposta di registro.
Nel frattempo anche le modalità di pagamento sono cambiate. Dai documenti che ho in mano sembrerebbe che nell'anno 2014 siano state pagate due annualità insieme.
Si tratta di due moduli F23 recanti entrambi la data 1/10/2014. In uno di essi l'imposta è corrisposta senza sanzioni, mentre nell'altro è stata calcolata una sanzione del 3,75% + interessi che sembrano calcolati per un periodo approssimativamente di un anno.
In quello con la sanzione il codice e la descrizione fanno riferimento ad un pagamento "per annualità successiva", mentre in quello senza sanzione il codice e la descrizione si riferiscono ad una "proroga".
Questi i fatti ora veniamo ai miei dubbi:
1) Se ho ben capito, attualmente per fare i pagamenti si utilizza il modello F24 Elide sia che si tratti di proroghe che di annualità successive. La differenza sta nel fatto che in occasione della proroga occorre comunicare il pagamento all'ADE tramite RLI entro 20 giorni dal pagamento stesso che deve essere effettuato entro 30 giorni dalla data di scadenza (31 ottobre quindi) dell'annata appena iniziata.
Se ci sono delle inesattezze in quello appena detto mi fareste un favore segnalandomele.
2) Se le premesse al punto 1 sono vere probabilmente anche nel 2014 occorreva fare la stessa segnalazione in caso di proroga. Credo che a quel tempo si utilizzasse il modello 69.
Anche qui chiedo conferma.
3) Io però non ho trovato traccia di modelli 69 fra le carte che indichino che l'operazione è stata fatta, quindi mi chiedo se sia possibile che sia stato fatto il pagamento ma non la comunicazione all'ADE e mi chiedo sopratutto quali conseguenze potrebbe questo avere.
Vi chiedo quindi un parere in proposito.
4) Non posso affermare che la comunicazione non sia stata fatta, forse quando si consegna il modulo non è prevista una copia da conservare, oppure potrebbe essere che del operazione sia stato incaricato qualcuno di esterno o comunque qualcuno che non me l'ha consegnata.
Quello che io voglio sapere da voi è : esiste un modo per verificare la cosa indipendentemente? So che esiste un modo per verificare in modo telematico se un contratto è stato registrato, forse con questo sistema si verifica anche le proroghe? Devo ancora capire come si faccia ma sono anche trattenuto dall'idea che tale operazione possa "svegliare il can che dorme" e magari prima che io riesca ad eseguire il ravvedimento l'ADE si accorge dell'ammanco e mi sanziona in modo più pesante.
Per contro non so quali siano le conseguenze se effettuo il ravvedimento senza sistemare la faccenda della comunicazione.
Gradite delucidazioni.
5) Altro dubbio mi viene guardando la data di pagamento degli F23. Sono entrambi datati 1 ottobre ma la scadenza dell'annata è il 31 ottobre, quindi quello della proroga è stato pagato in anticipo. Dal momento che sugli F23 non c'è traccia di riferimenti all'annata relativa, io posso solo supporre, da alcuni importanti indizi, a cosa si riferiscano i pagamenti. In particolare se in uno è scritto "proroga" mi pare scontato che si riferisca all'annata che va dal 1/11/2014 al 31/10/2015. Questo è infatti l'anno in cui ciò andava fatto. Ma siccome è stato pagato in anticipo rispetto al periodo previsto e siccome non c'è un esplicito riferimento dell'annata sul F23, siamo sicuri che l'ADE lo abbia registrato correttamente?
Anche questo andrebbe verificato se possibile e nuovamente chiedo il vostro aiuto per capire come.
6) Poi c'è la questione dell'iva. Sugli F23 il pagamento è stato fatto calcolando l'imposta al 2% e questo sarebbe normale in un contratto di locazione ad uso abitativo ma nel caso di quello commerciale almeno una delle due parti è soggetta all'iva. Mi pare di aver capito che le cose in tal caso sono differenti, ma qui avrei proprio bisogno di delucidazioni.
La faccenda riguarda anche la modalità di pagamento. Pare che chi è soggetto all'iva debba pagare in via telematica e non possa ricorrere al F24 Elide. Questo complicherebbe ancora di più la situazione.
Che mi dite su questo?
Avrei ancora dei dubbi ma questi sono i più importanti, quindi per il momento mi fermo qui e spero nel vostro aiuto. Grazie.
Io e alcuni miei familiari siamo comproprietari di un immobile che abbiamo ceduto in locazione commerciale. Il locale è adibito a bar\trattoria.
La famiglia è da sempre proprietaria dell'immobile che è sempre stato destinato a questo uso ma nel corso del tempo la gestione è cambiata più volte e cosi anche la persona della famiglia incaricata di sbrigare le faccende fiscali.
Nel corso degli ultimi anni la cosa si è fatta più caotica per vari motivi e in sostanza ci siamo scordati per diverse annate consecutive di pagare l'imposta di registro.
Fino ad oggi io non mi sono mai occupato di cose simili ma ora tocca a me e sto cercando di sbrogliare la matassa.
In queste ultime settimane ho fatto molte ricerche in internet ed ho acquisito moltissime informazioni ma mi rimangono diversi dubbi e ho deciso di provare con un forum.
per inquadrare la situazione:
Il contratto attuale consiste di una scrittura privata regolarmente registrata in data 1/11/2008. La formula è la consueta 6+6 delle locazioni di tipo commerciale senza clausole particolari, con proroga automatica ad ogni scadenza. Come ho detto, il locale è adibito a bar\trattoria.
La prima scadenza dunque è avvenuta il 31/10/2014 ma per consenso di entrambe le parti è iniziato il secondo periodo. Pare che da li in poi nessuno abbia più pagato l'imposta di registro.
Nel frattempo anche le modalità di pagamento sono cambiate. Dai documenti che ho in mano sembrerebbe che nell'anno 2014 siano state pagate due annualità insieme.
Si tratta di due moduli F23 recanti entrambi la data 1/10/2014. In uno di essi l'imposta è corrisposta senza sanzioni, mentre nell'altro è stata calcolata una sanzione del 3,75% + interessi che sembrano calcolati per un periodo approssimativamente di un anno.
In quello con la sanzione il codice e la descrizione fanno riferimento ad un pagamento "per annualità successiva", mentre in quello senza sanzione il codice e la descrizione si riferiscono ad una "proroga".
Questi i fatti ora veniamo ai miei dubbi:
1) Se ho ben capito, attualmente per fare i pagamenti si utilizza il modello F24 Elide sia che si tratti di proroghe che di annualità successive. La differenza sta nel fatto che in occasione della proroga occorre comunicare il pagamento all'ADE tramite RLI entro 20 giorni dal pagamento stesso che deve essere effettuato entro 30 giorni dalla data di scadenza (31 ottobre quindi) dell'annata appena iniziata.
Se ci sono delle inesattezze in quello appena detto mi fareste un favore segnalandomele.
2) Se le premesse al punto 1 sono vere probabilmente anche nel 2014 occorreva fare la stessa segnalazione in caso di proroga. Credo che a quel tempo si utilizzasse il modello 69.
Anche qui chiedo conferma.
3) Io però non ho trovato traccia di modelli 69 fra le carte che indichino che l'operazione è stata fatta, quindi mi chiedo se sia possibile che sia stato fatto il pagamento ma non la comunicazione all'ADE e mi chiedo sopratutto quali conseguenze potrebbe questo avere.
Vi chiedo quindi un parere in proposito.
4) Non posso affermare che la comunicazione non sia stata fatta, forse quando si consegna il modulo non è prevista una copia da conservare, oppure potrebbe essere che del operazione sia stato incaricato qualcuno di esterno o comunque qualcuno che non me l'ha consegnata.
Quello che io voglio sapere da voi è : esiste un modo per verificare la cosa indipendentemente? So che esiste un modo per verificare in modo telematico se un contratto è stato registrato, forse con questo sistema si verifica anche le proroghe? Devo ancora capire come si faccia ma sono anche trattenuto dall'idea che tale operazione possa "svegliare il can che dorme" e magari prima che io riesca ad eseguire il ravvedimento l'ADE si accorge dell'ammanco e mi sanziona in modo più pesante.
Per contro non so quali siano le conseguenze se effettuo il ravvedimento senza sistemare la faccenda della comunicazione.
Gradite delucidazioni.
5) Altro dubbio mi viene guardando la data di pagamento degli F23. Sono entrambi datati 1 ottobre ma la scadenza dell'annata è il 31 ottobre, quindi quello della proroga è stato pagato in anticipo. Dal momento che sugli F23 non c'è traccia di riferimenti all'annata relativa, io posso solo supporre, da alcuni importanti indizi, a cosa si riferiscano i pagamenti. In particolare se in uno è scritto "proroga" mi pare scontato che si riferisca all'annata che va dal 1/11/2014 al 31/10/2015. Questo è infatti l'anno in cui ciò andava fatto. Ma siccome è stato pagato in anticipo rispetto al periodo previsto e siccome non c'è un esplicito riferimento dell'annata sul F23, siamo sicuri che l'ADE lo abbia registrato correttamente?
Anche questo andrebbe verificato se possibile e nuovamente chiedo il vostro aiuto per capire come.
6) Poi c'è la questione dell'iva. Sugli F23 il pagamento è stato fatto calcolando l'imposta al 2% e questo sarebbe normale in un contratto di locazione ad uso abitativo ma nel caso di quello commerciale almeno una delle due parti è soggetta all'iva. Mi pare di aver capito che le cose in tal caso sono differenti, ma qui avrei proprio bisogno di delucidazioni.
La faccenda riguarda anche la modalità di pagamento. Pare che chi è soggetto all'iva debba pagare in via telematica e non possa ricorrere al F24 Elide. Questo complicherebbe ancora di più la situazione.
Che mi dite su questo?
Avrei ancora dei dubbi ma questi sono i più importanti, quindi per il momento mi fermo qui e spero nel vostro aiuto. Grazie.
