Do per assunto che lei sia un privato cittadino non in regime di impresa. La norma di riferimento è l’articolo 67, comma 1, lettera del testo unico sulle imposte dirette. Sì, in entrambi i casi (vendita o permuta) l'operazione è soggetta a tassazione ed il fatto che Lei lo abbia acquistato 25 anni fa non genera alcuna esenzione. Riguardo alla permuta (scambio del terreno con un alloggio) è fiscalmente equiparata a una vendita. Il Fisco considera che Lei abbia "venduto" il terreno al valore dell'appartamento che riceve in cambio; pertanto, la plusvalenza si calcola sulla differenza tra il valore dell'appartamento ricevuto (che funge da prezzo di vendita) e il costo storico del terreno.
Ha a disposizione due modalità per calcolare e pagare le tasse, e dovrà scegliere quella economicamente più conveniente.
Opzione A: Tassazione Ordinaria (IRPEF): In questo regime, la plusvalenza viene sommata ai Suoi altri redditi (stipendi, pensioni, ecc.) e tassata con le aliquote IRPEF progressive (che partono dal 23% e salgono fino al 43% a seconda del Suo reddito totale a cui vanno aggiunte le addizionali comunale e regionale).
• Calcolo della Plusvalenza: Prezzo di vendita (o valore permuta) MENO (Prezzo di acquisto + Costi inerenti + Rivalutazione ISTAT tra il 2001 e il 2026).
Ad esempio: Se vende il terreno a 100.000 €:
◦ Plusvalenza lorda: 100.000 - 15.494 (costo storico) - (rivalutazione ISTAT e spese di acquisto) = circa 60.000/70.000 € di guadagno netto fiscale.
◦ Su questo importo pagherà l'aliquota marginale IRPEF (minimo 23%, ma probabilmente più alta se ha altri redditi). Essendo un terreno edificabile non vi è la possibilità di pagare attraverso il notaio, l’imposta con l’aliquota forfettaria del 26%.
Tuttavia esiste la possibilità (Opzione B) di "affrancare" il valore del terreno pagando un'imposta sostitutiva più bassa, evitando la tassazione ordinaria. A partire dal 1° gennaio 2025, questa possibilità è diventata strutturale (a regime). Valuti prima se sia conveniente. Lei deve far redigere una perizia giurata di stima da un tecnico abilitato che attesti il valore attuale del terreno. Sul valore determinato dal perito si paga un'imposta sostitutiva del 18% calcolata sull'intero valore di perizia (non sul guadagno, ma sul valore totale del terreno). La perizia va prodotta, anche successivamente alla vendita del terreno edificabile, entro il 30 novembre dell’anno in cui si effettua la vendita.
Le consiglio quindi di 1. Verificare con un tecnico il presunto valore attuale del terreno; 2) Confrontare il 18% del valore totale con l'IRPEF che pagherebbe sulla differenza tra valore di vendita e costo storico rivalutato e quindi operare la scelta.
