intestazione immobili

[glassonline78]

salve non so se sia il posto giusto ma ho una questione da porre.
siamo tre fratelli e mio padre. al decesso di mia madre qualche anno fa abbiamo ereditato i suoi beni mobili e immobili. non vi era testamento quindi secondo le quote di legge. diviso il liquido e i titoli restano divise idealmente secondo le proporzioni di legge le case che erano intestate a lei. sono 4 abitazioni. di cui 2 in cui era comproprietaria (una proprietaria di due) e altre due case in cui era proprietaria totale (unica proprietaria).

casa A
casa B
casa C
casa D

mia madre possedeva:

1/2 casa A +
1/2 casa B +
casa C +
casa D.

(NB l'latra mezza casa A è di proprieta di mia zia, la sorella di mamma, e l'altra mezza casa B è di proprieta di mio padre)

ora noi 4 eredi

(erede 1 coniuge vivente in pensione,
erede 2 figlio maggiorenne studente,
erede 3 figlia maggiorenne sposata e senza lavoro,
erede 4 figlia maggiorenne non sposata e con lavoro)

possediamo della sua eredità:

erede 1 (coniuge superstite):

1/2 * 1/3 * casa A +
1/2 * 1/3 * casa B +
1/3 * casa C +
1/3 * casa D.

[fuori dall'eredità di mamma] 1/2 * casa A

erede 2:

1/2 * 2/3 * 1/3 * casa A +
1/2 * 2/3 * 1/3 * casa B +
2/3 * 1/3 * casa C +
2/3 * 1/3 * casa D.

erede 3:

1/2 * 2/3 * 1/3 * casa A +
1/2 * 2/3 * 1/3 * casa B +
2/3 * 1/3 * casa C +
2/3 * 1/3 * casa D.

erede 4:

1/2 * 2/3 * 1/3 * casa A +
1/2 * 2/3 * 1/3 * casa B +
2/3 * 1/3 * casa C +
2/3 * 1/3 * casa D.

spero di non aver sbagliato i conti.

inoltre:
l'erede 1 abita in casa C
l'erede 2 abita in casa C
l'erede 3 abita in casa B
l'erede 4 abita in casa D

la casa A sta per essere venduta di comune accordo tra noi 4 eredi e mia zia.

le domande che vi pongo sono:

1) il coniuge superstite (erede1) ha il diritto di abitazione della casa C in quanto era il tetto coniugale del matrimonio? quindi non si puo obbligare ad uscirne ma implica anche che è l''unico erede che puo utilizzarlo come abitazione? puo obbligare l'erede 2 ad uscire di casa?
2) essendo tutte e tre le abitazioni che abitiamo di proprieta di tutti e 4 gli eredi, possono esservi leggi che permettono ad erede 1 per esempio di buttare fuori erede 4 da casa D o erede 3 da casa B o erede 2 da casa C????
3) esiste modo per cui gli eredi 2, 3 e 4 possono farsi intestare la parte della casa che loro abitano rispettivmente e che risulta di proprietà di erede 1 senza che vi sia passaggio di denaro (che non è disponibile) come se fosse un atto di vendita? si puo fare una donazione?
4) se ad uno solo degli eredi non va a genio questa divisione di abitazioni e volesse ritrattare gli accordi o quanto meno chiedere la propria parte liquidata nel moemnto in cui non si venisse a capo di un accordo per la divisione delle abitabilita della case, puo far leva sugli altri eredi solo tramit eil giudice? si deve instaurare una causa civile?
5) se ogni erede stilasse un comodato d'uso per gli altri eredi per la propria parte delgi immobili da loro abitati in modo da autorizzarli ad abitarli, avrebbe poi ancora il diritto, inq uanto proprietario, di buttare fuori l'erede che lo abita se cosi gli piacesse da un giorno all'altro?
6) quali garanzie ha per legge l'erede superstite oltre il diritto di abitazione dlela casa matrimoniale?
7) quali garanzie hanno per legge gli eredi figli come diritto di abitazione degli immobili di cui sono parzialmente proprietari e di non essere buttati fuori di casa?

grazie per ogni risposta e disponibile a chiarimenti ove mi sia spiegata male.

saluti

 

[Giampi]

Riferimento: intestazione immobili

Hai provato ad andare da un notaio? Forse è la soluzione migliore per chiarire diritti e quote ereditarie e così limitare le liti che, purtroppo, sono molto frequenti in questi casi.

Eredità e quote ereditarie

Buona giornata

 

[RICK48]

Riferimento: intestazione immobili

Per il quesito 1
Il coniuge superstite ha il diritto di abitazione sulla casa C in rapporto alle proprie esigenze, per cui se c'è spazio può anche starci l'altro erede. Tieni presente però che le impose tipo ICI gravano al 100% sul coniuge superstite che in questo caso potrebbe chiedere una quota parte all'altro erede.
Questito 2
Le abitazione si trovano nel regime di "comunione" a proprietà indivisa che è regolato dal codice civile, nessuno può buttare fuori l'altro ma è necessario regolare di comune accordo l'uso del bene.
Quesito 3
le possibilità sono tre:
1) rinuncia all'eredità di uno o più eredi da fare presso il tribunale a costo quasi nullo
2) vendita con passaggio di denaro
3) donazione solo con spese notarili ed imposte
Quesito 4
Chiunque sta in una comunione può chiedere di uscire vendendo il bene comune e dividendo il ricavato, se gli altri non fossero d'accordo può chiederlo al giudice.
Questito 5
Il comodato d'uso è una regola di gestione della comunione che deve essere condivisa da tutti i partecipanti alla comunione, altrimenti si torna al quesito 4.
Quesito 6
Solo il diritto di abitazione e la quota di 1/3 di proprietà
Quesito 7
I figli non hanno alcun diritto di abitazione ma solo le quote di proprietà in comunione con gli altri.
Sono a disposizione per altri chiarimenti

 

[glassonline78]

Riferimento: intestazione immobili

grazie per la risposta dettagliata e veloce.

altri quesiti.

se in preparazione ad atto di vendita di un immobile il compratore chiede a geometra e notaio certificati e documenti che hanno una spesa. e poi i venditori che non hanno sottoscritto compromesso con il compratore qualche giorno prima dlla vendita decidono di non vendere piu, chi deve saldare il conto di geometra e notaio?
se non c'è compromesso fino alla'tto della firma, chiunque tra venditori e compratore puo decidere di tirarsi indietro?
se almeno un venditore non è daccordo la vendita è obligatoriaemnte annullata?

grazie ancora

 

[RICK48]

Riferimento: intestazione immobili

Se non c'è compromesso, che una promessa di vendita e di acquisto, manca appunto l'impegno a vendere e acquistare ed anche le penali che eventualmente si devono pagare se la promessa non viene rispettata.
Dunque senza compromesso sottoscritto, che è una scrittura privata registrabile nei pubblici uffici in caso d'uso, non esiste alcuna spesa anticipata da pagare da parte di nessuno. Chi ha anticipato spese se li paga lui.
Se un venditore non è d'accordo a vendere e non ha firmato alcun compromesso non vende e basta senza alcuna conseguenza.
Se ha firmato un compromesso con promessa di vendere e poi non vende pagherà la penale sicuramente prevista nel compromesso per la mancata ventita. Un atto è nullo o annullabile solo se mancano i presupposti essenziali cioè il venditore, il compratore, la cosa da vendere e la forma.
Esempio se faccio un compremesso per vendere una casa che sta a Via Garibaldi n. 8 e poi in quella via a quel civico la casa non esiste il compromesso è nullo. E' anche nullo se ad esempio non è sottoscritto dal venditore perché mancherebbe appunto il venditore.

 

[glassonline78]

Riferimento: intestazione immobili

ok grazie ancora.
allora dimmi, se almeno un venditore non è daccordo a vendere, e almeno un venditore insiste per vendere, puo' quest'ultimo andare dal giudice ed insistere in qualceh modo per far si che la casa sia messa all'asta giudiziaria e obbligare quindi anche gli altri a vendere (tra l'altro al prezzo di fine asta che cmq non è mai quello di un atto di vendita tra privati)?? quali sono i presupposti per cui ad un venditore puo essere accordato dal giudice di imporre di vendere? esempio è in bisogno di liquidità o del genere? o puo sempre imporlo?

 

[RICK48]

Riferimento: intestazione immobili

Se ho capito bene due persone sono comproprietarie delle stesso immobile.
Uno non vuole vendere e l'altro si.
L'immobile si trova nel regime della "comunione" a proprietà indivisa.
Le possibilità sono:
Frazionamento dell'immobile se strutturalmente possibile e conseguente divisione.
Accordo su l'uso dell'imobile
Se tale accordo non è possibile senza la necessità di altre mtivazioni uno dei due venditori può chiedere al giudice la vendita dell'immobile e la divisione del ricavato.

 

[Alessia27]

Riferimento: intestazione immobili

Salve a tutti...scusate se mi intrometto ma vorrei fare una domanda a Rick48, sono nuova in questo Forum e colgo l'occasione per scrivervi qui. Anche la mia domanda verte sull'eredità che mio padre ha avuto assieme alla sorella da uno zio celibe e senza figli. Sia mio padre che sua sorella hanno rinunciato all'eredità a favore dei figli: mio padre ai suoi due figli (io e mio fratello) la sorella di mio padre a favore delle sue due figlie (preciso che siamo tutti maggiorenni).
L'asse ereditario comprende: un terreno di 1200m edificabile, una palazzina composta da quattro appartamenti e una porzione di casa di cortile confinante con l'abitazione di mio padre di mq 220 inabitabile e completamente da ristrutturare. Il problema è che non si riesce a raggiungere un accordo e io e mio fratello vorremmo sapere se possiamo obbligare le mie cugine a dividere equamente al 50% ogni singolo bene ovvero terreno,palazzina e la porzione di casa.Tengo a precisare che se si dovesse dividere al 50% ogni singolo bene questi non perde nè di valore nè utilità.
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
alessia

 

[RICK48]

Riferimento: intestazione immobili

La tua prosposta è molto valida.
Infatti la regola dice: se un bene è indivisibile e cointestato, si vende il bene e si divide il ricavato, nel tuo caso, invece, la divisibilità c'è.
A questo punto occorre dare incarico ad un tecnico perché proceda alla divisione dell'asse ereditario in più quote assegnando un valore ad ognuna.
Successivamente si chiamano gli eredi per vedere se è possibile procedere alla divisione effettiva con atto notarile.
Se questo non è possibile la divisione avverrà per sorteggio delle quote davanti ad un giudice.