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Dubbi fiscali per acquisto immobile all'asta

A

alfagt

Utente
Buongiorno a tutti, sono nuovo e, leggendo i vari post, ritengo questo il miglior forum frequentato da gente molto competente.
Vengo al mio dubbio:
ho acquistato all'asta un immobile strumentale pignorato ad una società fallita al prezzo di 118000euro + iva.
L'immobile necessita di ristrutturazioni.
Ho già raggiunto un accordo con una associazione sportiva non profit della mia città la quale è disposta ad affittare da me questo locale a partire da settembre al prezzo di 800 euro mensili.
Secondo voi esperti come mi conviene acquistare l'immobile come privato o come ditta?
Se lo acquisto come privato mi tocca "perdere" le 23600 euro di iva. Poi lo affitterei a questa associazione come privato ad 800 euro mensili e dopo 5 anni sarei libero di rivenderlo a qualsiasi prezzo senza avere plusvalenze.
Se apro invece una ditta (e qui vorrei dei consigli data la mia poca esperienza nel campo) affitterei poi l'immobile all'associazione ad un prezzo di 632 euro + iva mensili e, con il tempo, andrei a recuperare le 23600 euro di iva versate (se non mi avvalgo del reverse-charge).
Concludo dicendo che:
Non è mia intenzione rivendere questo locale;
Se apro una ditta per affittare l'immobile, mi piacerebbe sapere svolgendo proprio come attività quella di affittare immobili (unico immobile per il momento) a quali ulteriori spese vano incontro tipo inps, inail ecc...
Spero di aver esposto al meglio i miei dubbi.
Grazie a chi vorrà aiutarmi in questa scelta.
 
Qualcuno mi spiegherebbe almeno a quale tassazione andrei incontro se lo affittassi come privato o come ditta? Grazie
 
in parte ti sei già risposto da solo
ritengo che sia più conveniente acquistarlo come privato. è pur vero che nella ristrutturazione inciderebbe l'iva che non potresti scaricare, ma i vantaggi che tu stesso hai indicato appaiono di gran lunga superiori a quelli ottenibili come ditta.
avresti difficoltà, un domani nell'ipotesi di alienazione, a trovare un compratore in quanto dovrebbe accollarsi l'iva dovuta.
di regola quando si acquista all'asta l'immobile non sconta iva e appare strano che tu abbia indicato anche l'importo dell'iva nell'acquisizione.
ciao
 
Grazie della risposta, tuttavia può essere che mi sia espresso male nel primo post.
Per l'iva mi peserebbe quella relativa all'acquisto e non alla ristrutturazione.
Non ho indicato io l'importo dell'iva nell'acquisizione, ma mi è stato chiesto dalla curatela fallimentare di aggiungerla al prezzo.
Dici che di solito quando si acquista all'asta l'immobile non sconta iva, ci sarebbe qualche riferimento normativo riguardo ciò?
 
se il curatore ha chiesto l'iva in acquisto allora essa è dovuta.
il mio ragionamento era basato sulla convenienza all'acquisto da privato nonostante la perdita dell'iva sull'acquisto.
ciao
 
Infatti il mio dubbio era proprio questo (come si evince nel primo post).
Il prezzo era conveniente anche considerando l'iva, quindi l'immobile è stato acquistato.
Ora ho 60 giorni di tempo per pagarlo, nel frattempo posso aprire una ditta o società per intestarmi l'immobile con partita iva e scaricarne il costo.
Mi converrebbe fare questo?
 
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