A
alberto
Ospite
(riferimenti anno 2003)
Le norme che interessano gli immobili sono:
artt. da 22 a 32 - Redditi fondiari dei terreni.
artt. da 33 a 39 - Redditi fondiari dei fabbricati
art. 40 - Immobili non produttivi di reddito fondiario.
art. 57 - Proventi immobiliari.
art. 62 - Spese per prestazioni di lavoro (strumentalità temporanea immobili in uso a dipendenti).
art. 76 - Norme generali sulle valutazioni (criteri di valutazione degli immobili merce).
art. 77 - Beni relativi all’impresa.
art. 23 - Imputazione dei redditi fondiari (credito di imposta per canoni non riscossi).
art. 84 - Redditi di natura fondiaria (immobili situati all’estero).
I redditi determinati catastalmente, in presenza di un esercizio superiore o inferiore a dodici mesi vanno ragguagliati ad anno. I canoni di locazione si imputano per competenza.
1) IMMOBILI MERCE
Sono gli immobili, abitativi o commerciali, alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (es. imprese edili).
- C.c.: figurano alla voce C.I dello s.p. tra le rimanenze; i ricavi di vendita di questi immobili vanno indicati in c.e. alla voce A.1, mentre gli incrementi di valore relativi ad interventi eseguiti nel corso dell’esercizio figurano alla voce A.2.
I fitti attivi relativi alla temporanea locazione di
tali immobili, vanno indicati in c.e. alla voce A.5.
- Fisco: finché non sono venduti, tali immobili concorrono al reddito di esercizio come rimanenze finali (art. 59). La loro cessione genera ricavi ai sensi dell’art. 53.
Locazione: concorrono alla formazione del reddito con il canone effettivo (nessun abbattimento o R.C.); non si ammortizzano.
2) IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
Sono quegli immobili non suscettibili di diversa destinazione (non suscettibili di destinazione abitativa) senza radicali trasformazioni. Sono costituiti dai fabbricati
delle categorie catastali: A/10 (uffici e studi
privati), B (immobili per alloggi collettivi), C (immobili a destinazione commerciale e varia), D (immobili a destinazione speciale), E (immobili a destinazione particolare).
- C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento, se affittati o dati in comodato per un ritornoeconomico (es. concessi in comodato ad un terzista legato con vincoli contrattuali).
Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione
e riparazione. Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione è dovuta a deperimento dell’immobile;
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione è dovuta ad un ridimensionamento dell’attività.
- Fisco : la loro cessione può generare plusvalenze o minusvalenze; sono ammortizzabili.
Locazione: come civile, senza alcun abbattimento
R.C.; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.
3) IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE
Immobili delle categorie catastali da A/1 ad A/9, che pur non essendo strumentali per natura, sono utilizzati esclusivamente nell’esercizio dell’impresa (es. fabbricato in uso al dipendente che ha trasferito
la residenza anagrafica per ragioni di lavoro;
vedi § Benefici). Sono quindi esclusi quelli non
concessi in locazione ma non utilizzati (a disposizione) e quelli concessi in locazione o comodato a terzi.
- C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento. Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione e riparazione.
Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione è dovuta a deperimento dell’immobile;
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione è dovuta ad un ridimensionamento dell’attività.
- Fisco : beni ammortizzabili la cui cessione può generare plusvalenze o minusvalenze.
Locazione: come civile, senza abbattimenti o
R.C.; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.
4) IMMOBILI PATRIMONIALI
Si tratta della categoria residuale che comprende tutti gli immobili che non sono merce, strumentali per natura o per destinazione. Sono principalmente
gli immobili abitativi, non utilizzati direttamente e non destinati alla vendita; in pratica quelli destinati alla locazione (categorie catastali da A/1 ad A/9).
- C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le
immobilizzazioni. Concorrono alla formazione del reddito a costi e ricavi. La dottrina maggioritaria non riconosce deperimento fisico o tecnico, quindi non si ammortizzano (vedi anche P.C. n. 16).
Il canone di locazione concorre per intero alla
formazione del reddito; tra i costi troveremo le
spese di manutenzione e riparazione e eventualmente l’ammortamento).
Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione rientra
nell’ordinaria attività dell’impresa (es. immobili
civili venduti da imprese immobiliari);
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione non rientra nell’ordinaria attività dell’impresa (es. immobile di civile abitazione venduto da una ditta industriale).
- Fisco : concorrono alla formazione del reddito:
- se locati, attraverso il maggiore tra il canone
di locazione ridotto del 15% e la R.C.;
- se sfitti, attraverso la rendita catastale (maggiorata di 1/3 per gli abitativi a disposizione);
- in ogni caso nessun costo (nemmeno gli interessi passivi) è deducibile dal reddito. Tutti i costi imputati a c.e. dovranno essere ripresi a tassazione sull’Unico.
Sull’Unico:
+ il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15% e la R.C.
+ tutte le spese inerenti il fabbricato (es. manutenzioni)
+ quota di ammortamento (se calcolata)
- canone imputato tra i ricavi in c.e.
[%sig%]
Le norme che interessano gli immobili sono:
artt. da 22 a 32 - Redditi fondiari dei terreni.
artt. da 33 a 39 - Redditi fondiari dei fabbricati
art. 40 - Immobili non produttivi di reddito fondiario.
art. 57 - Proventi immobiliari.
art. 62 - Spese per prestazioni di lavoro (strumentalità temporanea immobili in uso a dipendenti).
art. 76 - Norme generali sulle valutazioni (criteri di valutazione degli immobili merce).
art. 77 - Beni relativi all’impresa.
art. 23 - Imputazione dei redditi fondiari (credito di imposta per canoni non riscossi).
art. 84 - Redditi di natura fondiaria (immobili situati all’estero).
I redditi determinati catastalmente, in presenza di un esercizio superiore o inferiore a dodici mesi vanno ragguagliati ad anno. I canoni di locazione si imputano per competenza.
1) IMMOBILI MERCE
Sono gli immobili, abitativi o commerciali, alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (es. imprese edili).
- C.c.: figurano alla voce C.I dello s.p. tra le rimanenze; i ricavi di vendita di questi immobili vanno indicati in c.e. alla voce A.1, mentre gli incrementi di valore relativi ad interventi eseguiti nel corso dell’esercizio figurano alla voce A.2.
I fitti attivi relativi alla temporanea locazione di
tali immobili, vanno indicati in c.e. alla voce A.5.
- Fisco: finché non sono venduti, tali immobili concorrono al reddito di esercizio come rimanenze finali (art. 59). La loro cessione genera ricavi ai sensi dell’art. 53.
Locazione: concorrono alla formazione del reddito con il canone effettivo (nessun abbattimento o R.C.); non si ammortizzano.
2) IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
Sono quegli immobili non suscettibili di diversa destinazione (non suscettibili di destinazione abitativa) senza radicali trasformazioni. Sono costituiti dai fabbricati
delle categorie catastali: A/10 (uffici e studi
privati), B (immobili per alloggi collettivi), C (immobili a destinazione commerciale e varia), D (immobili a destinazione speciale), E (immobili a destinazione particolare).
- C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento, se affittati o dati in comodato per un ritornoeconomico (es. concessi in comodato ad un terzista legato con vincoli contrattuali).
Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione
e riparazione. Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione è dovuta a deperimento dell’immobile;
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione è dovuta ad un ridimensionamento dell’attività.
- Fisco : la loro cessione può generare plusvalenze o minusvalenze; sono ammortizzabili.
Locazione: come civile, senza alcun abbattimento
R.C.; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.
3) IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE
Immobili delle categorie catastali da A/1 ad A/9, che pur non essendo strumentali per natura, sono utilizzati esclusivamente nell’esercizio dell’impresa (es. fabbricato in uso al dipendente che ha trasferito
la residenza anagrafica per ragioni di lavoro;
vedi § Benefici). Sono quindi esclusi quelli non
concessi in locazione ma non utilizzati (a disposizione) e quelli concessi in locazione o comodato a terzi.
- C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento. Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione e riparazione.
Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione è dovuta a deperimento dell’immobile;
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione è dovuta ad un ridimensionamento dell’attività.
- Fisco : beni ammortizzabili la cui cessione può generare plusvalenze o minusvalenze.
Locazione: come civile, senza abbattimenti o
R.C.; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.
4) IMMOBILI PATRIMONIALI
Si tratta della categoria residuale che comprende tutti gli immobili che non sono merce, strumentali per natura o per destinazione. Sono principalmente
gli immobili abitativi, non utilizzati direttamente e non destinati alla vendita; in pratica quelli destinati alla locazione (categorie catastali da A/1 ad A/9).
- C.c.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le
immobilizzazioni. Concorrono alla formazione del reddito a costi e ricavi. La dottrina maggioritaria non riconosce deperimento fisico o tecnico, quindi non si ammortizzano (vedi anche P.C. n. 16).
Il canone di locazione concorre per intero alla
formazione del reddito; tra i costi troveremo le
spese di manutenzione e riparazione e eventualmente l’ammortamento).
Le plusvalenze relative alla loro cessione si iscrivono:
- Alla voce A.5 del c.e. se la cessione rientra
nell’ordinaria attività dell’impresa (es. immobili
civili venduti da imprese immobiliari);
- Alla voce E.20 del c.e. se la cessione non rientra nell’ordinaria attività dell’impresa (es. immobile di civile abitazione venduto da una ditta industriale).
- Fisco : concorrono alla formazione del reddito:
- se locati, attraverso il maggiore tra il canone
di locazione ridotto del 15% e la R.C.;
- se sfitti, attraverso la rendita catastale (maggiorata di 1/3 per gli abitativi a disposizione);
- in ogni caso nessun costo (nemmeno gli interessi passivi) è deducibile dal reddito. Tutti i costi imputati a c.e. dovranno essere ripresi a tassazione sull’Unico.
Sull’Unico:
+ il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15% e la R.C.
+ tutte le spese inerenti il fabbricato (es. manutenzioni)
+ quota di ammortamento (se calcolata)
- canone imputato tra i ricavi in c.e.
[%sig%]