Perfetto, questo a prescindere se sia prima o seconda casa?
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Divisione immobili tra fratelli.
- Creatore Discussione sdraddi
- Data di Inizio
Non credevo ci fossero differenza. Gli immobili sono classificati come A/7.io sono già residente in questo e non ho altri immobili. Mio fratello invece ne ha già un altro , dove risiede.Mi hai parlato di "villa"
Buongiorno, mi unisco a questa discussione per non aprire nuovi Forum su divisioni fra fratelli, spero qualcuno con competenza possa rispondere ed aiutarmi. Due fratelli che hanno ottenuto in successione due beni immobili, una abitazione ed un terreno edificabile (attualmente quindi comproprietà da successione al 50% per entrambi). Ipotizzando che i due fratelli si siano accordati uno per tenere la casa e l'altro il campo, valutando ipoteticamente la casa 280.000 ed il campo 40.000, per cui accordandosi per un conguaglio di chi tiene la casa pari a 120.000 euro. In questo caso, oltre alle imposte ipotecarie e catastali è prevista l'imposta di registro, che per chi tiene la casa, se la fà diventare prima casa, è all'1% da quanto ho letto. Invece ho letto che se il conguaglio supera del 5% il valore "spettante" di eredità, viene applicata una tassa ben del 9%, che, sempre che ho capito bene, penalizza, e non poco, solo chi non tiene la casa. Ora, se la rendita casa è di 850 euro, secondo voi è corretto questo calcolo che illustro: 850x1,05x126 = 112.455 (imponibile casa dal punto di vista fiscale) + 40.000 (imponibile terreno, o almeno credo si consideri il valore attribuito nel calcolo) = 152.455 che diviso 2 dà la quota spettante ossia 76227. Il conguaglio di 120.000 supera del 5% tale valore, per cui mi verrebbe da dedurre che 120.000-76227 = 43772,5, ed il 9% di questo sono quasi 4000 euro di tassa extra. E' corretta questa cosa? Mi chiedo anche come sia possibile che quando si vende una proprietà, solitamente è il compratore ad accollarsi notaio, imposte di registro, etc. ed il venditore ricava la cifra netta. In questo caso, usando la divisione fra eredi, il più penalizzato è colui che cede la casa. Sbaglio qualcosa nei calcoli? Esistono altre scappatoie? Se il primo fratello tenesse tutto, casa e campo, si potrebbe più semplicemente applicare la compravendita, per cui tutti i costi sarebbero suoi? Grazie, Luca
Patrimoniahub.it
Utente
Io esplorerei altre soluzioni come per esempio la compravendita con agevolazioni prima casa, l'acquirente può optare per il sistema "prezzo-valore" (art. 1, comma 497, L. 266/2005) che consente di:
- •Usare come base imponibile il valore catastale (rendita × 115,5)
- •Applicare l'aliquota del 2% su tale valore catastale
- •Beneficiare della riduzione del 30% degli onorari notarili
Grazie per l'intervento. In realtà, la compravendita si applica quando uno dei due proprietari acquista in toto la percentuale di proprietà mancante dall'altro. Se c'è ripartizione dei beni e quindi delle quote (terreno ad un fratello e casa all'altro, si applica la divisione, senza conguaglio se le quote si equiparano, o con conguaglio altrimenti). E' la presenza del conguaglio, che rende la permuta delle quote, dal punto di vista fiscale, assimilabile ad una compravendita. Chiaro che su questo punto, chi tiene la casa e la rende prima casa, può applicare come dici tu le agevolazioni del caso sulla sua parte. Il mio dubbio è se il conguaglio che viene versato a chi tiene il terreno diventa cifra netta, o se questo potrebbe ricevere una tassazione per presunto "guadagno" non dovuto per via di quel superamento del 5%. Ma forse stò interpretando male qualcosa, sebbene che in diversi siti notarili o leggendo alcune sentenze, anche se su casi leggermente differenti, si parli di questo punto. Molto cambia da come si calcolano le quote spettanti, credo. Di per sè, se ci basiamo sui valori accordati, ossia i valori commerciali reali, il conguaglio non supererebbe la quota "spettante", ma fiscalmente potrebbe esserci un'interpretazione differente. Nella divisione normalmente i costi notarili vengono divisi fra gli eredi, a meno di accordi differenti, mentre per la parte tassazione non mi è chiaro se i due eredi paghino ognuno il suo. Non so se mi sono spiegato, ed ammetto di non essere ferrato in materia. GrazieIo esplorerei altre soluzioni come per esempio la compravendita con agevolazioni prima casa, l'acquirente può optare per il sistema "prezzo-valore" (art. 1, comma 497, L. 266/2005) che consente di:
Il risparmio fiscale rispetto alla divisione con conguaglio dovrebbe essere dell'80% circa.
- •Usare come base imponibile il valore catastale (rendita × 115,5)
- •Applicare l'aliquota del 2% su tale valore catastale
- •Beneficiare della riduzione del 30% degli onorari notarili