Canoni di locazione non percepiti (morosità)

[daniele1971]

Ciao a tutti.

Possiedo un appartamento che ho dato in locazione in uso ufficio (NON ABITATIVO).

L' inquilino ha smesso di pagare nel settembre 2011 e a maggio 2012 ho ottenuto la convalida dello sfratto.

Vi chiedo: nella dichiarazione dei redditi UNICO 2012 (per il 2011) posso indicare su due righi separati in questo modo:

- primo rigo: rendita da canoni di locazione percepiti fino ad agosto 2011;

- secondo rigo: rendita catastale per il periodo set - dic 2011.

Faccio questa domanda perché da più parti ho letto che il fisco pretenderebbe che si dichiarino i redditi da canoni di locazione anche quando questi non sono percepiti per morosità dell' inquilino, ma io ho ottenuto già la convalida dello sfratto, e pagato l' f23 di risoluzione, prima della scadenza del termine della dichiarazione dei redditi di quest' anno, quindi posso dichiarare il REDDITO EFFETTIVO PERCEPITO, senza i canoni in morosità?

Grazie.

 

[[email protected]]

hai letto bene la norma ti impone di dichiarare anche i canoni non riscossi, ma avendo già la sentenza di convalida dello sfratto, secondo me, puoi non dichiararli
avendo in mano uno strumento che ti legittima a non considerarli come reddito.
ciao

 

[daniele1971]

La ringrazio per la risposta.

Saluti.

 

[u.nives]

La possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti in presenza di convalida di sfratto è valida solo per gli immobili locati ad uso abitativo. Per gli usi commerciali devi dichiarare i canoni fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile.
Me lo hanno confermato all'Agenzia delle Entrate quando ho contestato un avviso di accertamento molto simile al tuo caso.

 

[daniele1971]

Quindi mi tocca di pagare imposte per redditi mai percepiti, nonostante la sentenza del giudice che riconosce le morosità?


P. S. Mi sono documentato e ho letto pure io del "diverso trattamento" (che secondo me è comunque iniquo) per redditi da canoni in morosità, tra contratti di locazione ad uso ABITATIVO e NON ABITATIVO.
Però, almeno per come interpreto io quello che ho letto, non è possibile RECUPERARE le imposte per redditi non percepiti (per canoni di morosità) se la convalida dello sfratto è ottenuta DOPO la scadenza della dicharazione dei redditi per l'anno interessato, ma io GIA' POSSIEDO una sentenza che mi riconosce questi canoni di morosità non percepiti, mi sembra quanto meno "illogico" dichiararli.

 

[daniele1971]

[UP]
Nessuno può darmi una indicazione?
Ho trovato da questo link che: "Solamente a far data dall’annullamento di quest’ultimo (per esempio per morosità del conduttore) decade l’obbligo da parte del proprietario di inserire il canone (percepito o no che sia) nella dichiarazione dei redditi, e ove versato il relativo importo, chiederne il rimborso."

Come è da interpretare?

A- Con sentenza di sfratto già ottenuta, prima del termine per effettuare la dichiarazione dei redditi, e prima di avere effettuato la dichiarazione, i canoni non percepiti possono essere non dichiarati;

B- Con sentenza di sfratto già ottenuta sono cmq obbligato a dichiarare i canoni non percepiti, senza poter poi chiedere in futuro il credito di imposta, perché trattasi di locazione ad uso non abitativo.

Quale delle due interpretazioni è quella giusta?

 

[Paduk]

Solo per ragionamento logico e senza alcuna cognizione tecnica.

Si definisce "dichiarazione dei redditti", se tu il reddito non l'hai percepito ed è dimostrabile con sentenza passata in giudicato, non vedo il motivo per cui si debba pagare.

Io nello stesso caso tuo ho fatto la divisione per rigo:
Utilizzo 3 , Canone locazione 1 , Giorni X (effettivi pagati)
Utilizzo 3 , Canone locazione 1 , Giorni xx (differenza a 365 degli effettivi pagati), casi particolari 4

Ritengo sia corretto pagare le tasse per quello che si è percepito, e nella giusta misura quando si è rientrati in possesso del bene.

La risoluzione anticipata non dovrebbe essere dovuta nei casi di sfratto per morosità con giudizio in quanto rientra nei costi ( onerosi e a tuo carico) liquidati al tuo avvocato.

Tecnicamente corretto non so se lo sia, ma moralmente giusto sicuramente si, per cui, eventualmente se opinabile dalle procedure dell' ADE, discutibile al momento di un contenzioso.

 

[daniele1971]

Ho già preparato il modello unico con la divisione in due righi per l' immobile in questione, quello dei canoni da locazione non percepiti, e ho pure pagato l' F23 della risoluzione con i relativi 67 euro, che non recupererò mai, come pure non recupererò mai le somme dei canoni in morosità.

Da quello che ho capito non solo io ho le idee confuse sull' argomento, e nemmeno il sito ADE aiuta molto, leggendo questo link

Sembrerebbe che la differenza sia, appunto, nell' impossibilità di recuperare somme pagate per tassazione di redditi da canoni non percepiti per uso NON ABITATIVO, e lo stesso programma dell' ADE, alla sezione "crediti di imposta", prevede la possibilità di recuperare tali somme solo per i redditi da canoni non percepiti ad USO ABITATIVO.

Distinzione che, poi, non sarebbe nemmeno prevista dalla norma, ma dalla giurisprudenza.

Ma nel mio caso in cui io sono già in possesso della sentenza di sfratto?
Questi redditi vanno dichiarati o no?

Più che di illogicità parlerei di vera e propria INIQUITA', visto che la mia dichiarazione dei redditi, con questi redditi da canoni non percepiti, prevederebbe per me, tra acconto e saldo, un maggiore esborso di circa 2.000 euro!!!

Aspetto qualche altro intervento prima di chiedere allo sportello dell' ADE, con il pericolo, assai concreto, di ritrovarmi al cospetto del solito impiegato impreparato o, peggio ancora, avido, che vede nei 2.000 euro che il fisco "INDEBITAMENTE" prenderebbe dalle mie tasche per tassazione di redditi non percepiti, la possibilità di avere più soldi nella cassa dello Stato, per pagare lo stipendio a lui e a i suoi.

 

[Paduk]

Tanto per tenere su il quesito

Il link che hai messo ritengo si riferisca al caso in cui non sei in possesso di documento di sfratto al momento della compilazione della dichiarazione dei redditi, per cui saresti obbligato al pagamento del presunto reddito, perchè al momento non convalidato giuridicamente.

Puoi cortesemente indicarmi dove hai letto la differenza tra locazione ad uso abitativo e quella commerciale in questo specifico caso ?

Nel frattempo chi maggiormente informato, magari chiarirà l'arcano.

 

[daniele1971]

Puoi cortesemente indicarmi dove hai letto la differenza tra locazione ad uso abitativo e quella commerciale in questo specifico caso ?

Una sentenza della cassazione, numero 651\2012, così come commentata a questo link (ma ce ne sono tanti altri), dove vi è scritto sostanzialmente che :
- i canoni di locazione vanno dichiarati fino a quando non vi è la convalida dello sfratto, perché anche se i canoni non sono stati percepiti (cioè se l' inquilino non ha pagato!!!) si tassa il cosiddetto "diritto di percezione" (forse si allude alla "Percezione extrasensoriale" del Fisco inteso come un "mago sensitivo", che vede redditi da tassare anche laddove non esistono n. d. r.), "diritto di percezione" che esiste fino a quando non arriva la sentenza di sfratto;

- ma lo schifo non finisce qua, perché la vera e propria fregatura è nella discriminazione di questi "canoni fittizi" dovuti ad un ipotetico "diritto di percezione".
Perché il Fisco (in combutta con i tribunali) fa distinzione tra canoni "fittizi" non percepiti da locazione ad uso NON ABITATIVO e canoni "fittizi" non percepiti da locazione ad uso ABITATIVO, prevedendo solo per il secondo caso la possibilità di recuperare le tasse (indebitamente) riscosse dal fisco, come credito di imposta.

La ratio di tutto ciò, secondo me, è questa:
- Lo Stato, con un arzigogolo giurisprudenziale\camorristico, si è autolegittimato il diritto di ESTORCERE ai cittadini soldi per tasse da redditi mai percepiti;
- è stata concessa una scappatoia a questa INGIUSTIZIA autorizzando il credito di imposta (cioè il diritto di recuperare la tassazione del "diritto di percezione" e non dal reddito effettivo) solo per i canoni dichiarati e non percepiti dovuti a contratto di locazione ad USO ABITATIVO.

In pratica viviamo in uno Stato che ci dice: " mettetevi anche gli zingari e mariuoli in casa, che se pure non vi pagano avete diritto una parziale tutela, i vostri soldi non li avrete, ma almeno non ve li tassiamo, basta che ci togliete zingari e mariuoli dalla strada".

A me che scrivo viene un senso di schifo che parte dalla punta delle dita, non conosco le sensazioni del lettore che ha avuto la pazienza di leggere fino a questo punto questo mio "sfogo".

Io cmq ho deciso di dichiarare quello che ho effettivamente PERCEPITO (e devo pure provare paura per questo, che schifo!), nella speranza che, nell' attesa dell' accertamento, che sembrerebbe inevitabile, sia stata cancellata questa ORRENDA INIQUITA'!!!