Affitto e decesso

[delia36]

Un appartamento viene preso in affitto, a nome di una pensionata. Premetto che la pensionata ha un figlio a carico disoccupato da poco, che sta con lei. In caso di decesso, della madre pur essendo che il figlio ha un po di soldi in bamca, potrebbe continuare a stare in quell'appartamento pagandone regolarmente l'affitto?

 

[STUDIOCEL]

Penso che il figlio per aver la possibilità di succedere nel contratto di locazione debba essere registrato all'anagrafe residente con la madre...

 

[Rasheeda Suhailah]

Penso che il figlio per aver la possibilità di succedere nel contratto di locazione debba essere registrato all'anagrafe residente con la madre...

L’erede convivente con la madre conserva un diritto autonomo di proseguire il rapporto con i termini e le condizioni del contratto originale: è irrilevante il certificato storico-anagrafico dell’erede, quello che conta davvero è l’abituale e continuativa (non occasionale) convivenza con il de cuius.

Nel modello RLI andrà indicato il codice 6 in TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO (il subingresso dell’erede viene inquadrato come SUCCESSIONE/SUBENTRO non come CESSIONE) e il codice 1 in TIPOLOGIA DI SUBENTRO, valorizzando solo la sezione II del quadro B, indicandola madre come cedente e il figlio come cessionario: in tal caso, l’imposta di registro non risulta dovuta, in quanto trattasi di subentro non per volontà, ma per legge (l’erede convivente è l’unico legittimato ex lege a subentrare nel contratto).

 

[STUDIOCEL]

una convivenza abituale e continuativa non deve essere registrata all'anagrafe entro 20 giorni dal trasferimento?

L’erede convivente con la madre conserva un diritto autonomo di proseguire il rapporto con i termini e le condizioni del contratto originale: è irrilevante il certificato storico-anagrafico dell’erede, quello che conta davvero è l’abituale e continuativa (non occasionale) convivenza con il de cuius....

Come fai a dimostrare che l'erede è convivente con la madre se non con la residenza anagrafica?

E Chi ha parlato di certificato storico?

 

[Rasheeda Suhailah]

una convivenza abituale e continuativa non deve essere registrata all'anagrafe entro 20 giorni dal trasferimento?

Come fai a dimostrare che l'erede è convivente con la madre se non con la residenza anagrafica?

E Chi ha parlato di certificato storico?

Qui si tratta di un requisito di fatto, indipendentemente dalla denuncia che avrebbe dovuto fare l’erede all’Anagrafe dopo 20 giorni dal suo trasferimento in quel luogo.

Tale requisito di fatto non è legato ad un certificato anagrafico: il requisito della concreta abituale convivenza e comunanza di vita con il conduttore defunto può essere provato con qualsiasi mezzo (anche per testimoni), non essendo decisive le risultanze anagrafiche (che possono anche mancare): la convivenza con il de cuius avrebbe potuto non essere stata pubblicizzata.

La certificazione anagrafica (presente ovvero assente) ha un valore meramente presuntivo, che la prova contraria può di certo superare: questo principio è ampiamente radicato in giurisprudenza.

Se contestato, colui che rivendica il subentro in un contratto di locazione abitativa può sempre far accertare la sua titolarità di successore nel rapporto, a prescindere dalle certificazioni anagrafiche relative alla residenza.

 

[STUDIOCEL]

Non è che chi rivendica...può dimostrarlo.... ma.....deve dimostrarlo...

E che "la certificazione anagrafica ha un valore meramente presuntivo" non credo proprio...

 

[Rasheeda Suhailah]

E che "la certificazione anagrafica ha un valore meramente presuntivo" non credo proprio...

Credi male. Qui non siamo in ambito fiscale. Siamo in ambito civilistico: in quest’ambito le certificazioni anagrafiche, in tema di residenza, “hanno valore di mera presunzione” (tra le molte, Cass. 8652/1996).

 

[STUDIOCEL]

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 23 giugno 2015, n. 12916.
.....si osserva in primo luogo che – se e’ vero che non mancano precedenti di legittimita’ (Cass. n. 8652 del 03/10/1996) attestanti il fatto che, in materia di subentro nel contratto di locazione per abituale convivenza Legge n. 392 del 1978, ex articolo 6, le risultanze anagrafiche hanno un valore meramente presuntivo altrettanto indubbio e’ che tale orientamento e’ stato affermato con riguardo ad un’ipotesi opposta alla presente; nella quale la parte aveva effettivamente trasferito, anche anagraficamente, la propria residenza presso il conduttore poi defunto. Nel caso di specie, la (OMISSIS) ha trasferito la residenza presso i locali gia’ condotti in locazione dalla madre, soltanto dopo il decesso di questa (anche se prima delle delibere di dismissione del patrimonio comunale); con cio’ ponendo in essere un comportamento che il giudice di merito ha sostanzialmente valutato ininfluente al fine della prova di un requisito legale che doveva sussistere, concernendo l’abituale comunanza di vita con il conduttore, al momento stesso della morte. E cio’ e’ conforme al principio di diritto per cui l’abituale convivenza con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso, essendo la successione “mortis causa” nel contratto di locazione un fatto giuridico istantaneo che si “realizza (o non si realizza) all’atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi: Cass. n. 10034 del 01/08/2000.

Per contro, la valutazione del giudice di merito e’ stata nel senso che il dato anagrafico antecedente al decesso della madre (attestante la residenza in luogo diverso) ingenerasse una presunzione sfavorevole alla tesi della (OMISSIS), non superabile – perche’ anzi confermata – dagli altri elementi istruttori; tutti comprovanti il fatto che, al momento della morte, la (OMISSIS) non conviveva con la madre.

Nel caso specifico....La residenza anagrafica in altro luogo al momento del decesso è sfavorevole alla tesi della convivenza con la madre...vuol dire che anche civilmente la residenza anagrafica ha valore non solo presuntivo..