Accertamento per perdita agevolazioni prima casa.

[Zell82]

Buongiorno a Tutti

Chiedo aiuto a tutti quelli che mi dedicheranno qualche minuto per determinare la migliore strategia per la risoluzione della mia situazione

Nel corso del 2019 a causa di motivi familiari ho venduto un immobile acquistato due anni prima presso il quale avevo stabilito la residenza e chiesto le agevolazioni prima casa.
Dato che non ricomprerò un altro immobile entro l'anno concesso per mantenere le agevolazioni dovrò versare all'erario quanto percepito come sconto sulle imposte prima casa.
Non è prevista tassazione sulla plusvalenza in quanto ho usufruito dell'abitazione per più della metà del tempo intercorso tra acquisto e vendita.
Il valore indicato nell'atto di acquisto è determinato dalla rendita catastale come previsto dalla legge per compravendita da privati.

Ho buttato giù un prospetto di calcolo in base alla mia conoscenza della materia inserendo i costi del mutuo:

Rendita catastale immobile : 312,00

1° casa : 312,00*115,50 = 36.036,00 (imponibile valore catastale) 2% su 36.036,00 = 720,72 (€ 1000.00 pagati limite di legge)
1° casa mutuo 160.000,00 (imponibile per imposta sostitutiva) 0.25% su 160.000,00 = € 400,00 imposta sostitutiva


imposta ordinaria: 312.00*126 = 39.312,00 (imponibile valore catastale) 9% su 39.312,00 = € 3.538,08
Imposta sostitutiva ordinaria 160.000,00 (imponibile per imposta sostitutiva) 2% su 160.000,00 = € 3.200,00

Imposte ordinarie = 6.738,08 - € 1.400,00 imposte agevolazioni 1° casa DIFFERENZIALE = 5.338,08 + interessi


A tutto ciò è prevista una sanzione del 30% in caso di accertamento da parte di ADE!

Presumendo di aver fatto i calcoli correttamente le mie perplessità riguardano le modalità con cui rimborsare tale importi:

- Con l'autodenuncia ad ade (prevista per questi casi entro 1 anno dalla vendita risparmierei le sanzioni del 30% ma l'importo sarebbe da versare in toto in un unica soluzione (soluzione gravosa per le mie tasche)
- Aspettare l'avviso di accertamento mi permetterebbe di rateizzare l'importo ma ovviamente pagherei sia la sanzione del 30% che gli interessi per il maggior tempo trascorso

Nel caso di arrivo di accertamento da parte di ADE ho un dubbio relativamente la base imponibile sul quale calcoleranno il differenziale di imposta da versare. Ho dato per scontato che fosse lo stesso imponibile determinato dalla rendita catastale indicato nell'atto e non il valore della compravendita (di fatto molto più alto).



Ringrazio tutti quelli che mi aiuteranno a comprendere meglio la situazione.

 

[Rocco]

Tieni presente che il contribuente che presta acquiescenza all'accertamento ha diritto alla riduzione delle sanzioni irrogate ad 1/3.
Riguardo alla base imponibile, molto probabilmente l'Agenzia delle Entrate effettuerà il calcolo sempre sulla base del valore catastale visto che nel rogito è stata chiesta l'applicazione del cd. "prezzo-valore" ma utilizzerà il coefficiente di 126 (previsto per gli altri fabbricati) anziché 115,50.
Saluti.

 

[Zell82]

Ciao Rocco.
Prima di tutto ti ringrazio tantissimo per il tuo intervento. Il mio caso non è cosi comune e non è facile trovare persone che possono consigliarti.
Nei miei calcoli avevo tenuto conto del coefficiente 126 attribuito alle seconde case, avevo però il terrore che nonostante il valore dichiarato nell'atto i calcoli nell'avviso di accertamento fossero eseguiti sulla base del valore reale. Mi togli un peso!
Ti chiedo un ulteriore consiglio se possibile, in base alla tua esperienza consiglieresti l'autodenuncia (senza possibilità di rateizzare l'importo) oppure l'attesa dell'avviso di accertamento? (importo più alto ma rateizzazione possibile)

 

[Rocco]

Tu stesso hai detto che in caso di autodenuncia pagare in un'unica soluzione sarebbe pesante per te, allora tanto vale attendere l'avviso di rettifica da parte dell'ufficio, paghi un po' di sanzione e un po' di interessi ma potrai fruire della rateizzazione, per cui la cosa diventerebbe finanziariamente sostenibile per te.
Insomma sono valutazioni che spettano a te fare queste. Nessuno conosce le tue tasche meglio di te stesso.
Saluti.

 

[Zell82]

Si infatti, preferire di gran lunga aspettare l'avviso e rateizzare l'importo , potrei regolarizzare il dovuto senza un aggravio consistente tutto in una volta.
La paura come sempre in questi casi, è ricevere brutte sorprese come ad esempio voci di calcolo non previste.
E' un pò che cerco casi similari per capire come si muove ADE in tal senso, ma per adesso non ho trovato nessuno che abbia vissuto situazioni simili.
In ogni caso sei stato gentilissimo.