La Corte di Cassazione con la sentenza n.25503 depositata il 13.12.2016 e allegata a questo approfondimento, ha previsto che sia il giudice a qualificare le conseguenze della nullità di un contratto d'affitto. Infatti il contratto di locazione non registrato è nullo.
La controversia
Nel 2007 una signora di Ravenna aveva stipulato un contratto ad uso non abitativo , la cui controparte aveva occupato senza mai corrispondere il canone di locazione pattuito. La vicenda arriva al tribunale di Ravenna dove viene deciso che era corretto chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. Impugnata la sentenza, l’occupante sosteneva di non aver mai firmato il contratto ma di aver concordato la futura stipula. Il tribunale di Bologna aveva confermato la teoria sostenendo che anche se il contratto era inefficace in quanto non registrato, un canone era comunque dovuto.
Propone ricorso in Cassazione l’occupante sostenendo che nulla era dovuto in quanto il contratto non era registrato e che comunque era inesistente dato il mancato accordo tra le parti.
La sentenza
La Corte di Cassazione ha sottolineato come la mancata registrazione del contratto rende nullo il contratto stesso. Il contratto di locazione non registrato è nullo: lo ha ribadito la Cassazione con la sentenza n. 25503 depositata ieri. Sin qui nulla di nuovo: il principio era ormai divenuto legge ed è stato anche ribadito, a scioglimento di ogni dubbio dottrinale, con l’articolo 13 della legge 431/2008. La novità sta invece nell’analisi delle conseguenze della nullità del contratto rispetto alle prestazioni già eseguite dal conduttore. La sentenza evidenzia il principio di diritto generale per i quali il contratto nullo in nessun caso può produrre effetti, precisa che in tema di locazione nessuna norma dà rilievo ad un rapporto di fatto. Pertanto un contratto di locazione nullo non comporta automaticamente l’indennizzo del locatore per il mancato godimento del bene occupato dal conduttore, ma è onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore. Il danno in difetto di prova non può essere liquidato nella misura pari al canone annuo originariamente pattuito con un contratto non registrato.
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