Contratto d'affitto registrato: si perfeziona solo con la consegna

La Corte d’appello di Napoli con la sentenza 1473 del 26 aprile 2016 ha fornito un interessante chiarimento sul pagamento di corrispettivi nel contratto di affitto. Il caso è stato il seguente:

• un conduttore disponeva di un terreno su cui realizzare un impianto di telecomunicazioni con necessarie strutture, e aveva stipulato un contratto di locazione, subordinandone però l’efficacia all’ottenimento delle necessarie autorizzazioni urbanistiche.
• il conduttore aveva concordato che il pagamento del canone sarebbe decorso dal «mese successivo alla data di inizio dei lavori» di posa dell’impianto stesso.
• il locatore, che non aveva mail percepito il canone d’affitto, ha richiesto giudizialmente il pagamento dei 9 anni di canone non corrisposto.
• Il conduttore si è opposto, sostenendo, tra l’altro, di non avere mai ricevuto in consegna il bene oggetto del contratto, non essendosi realizzata la condizione cui era stata sottoposta l’efficacia delle locazione.

In primo grado i giudici hanno ritenuto risolto il contratto per effetto della comune volontà dei contraenti, rinvenuta:

• nella mancata messa a disposizione del terreno mediante la tipica consegna delle chiavi,
• nel mancato pagamento del canone protrattosi per oltre nove anni, senza che il locatore si sia mai premurato di almeno sollecitarlo.

Proposto appello, anche i giudici di secondo grado hanno ritenuto risolto il contratto. In particolare, la Corte ha chiarito che la consegna del bene al conduttore costituisce la prestazione fondamentale a cui è tenuto il locatore per attuare il diritto al godimento del bene. Pertanto, solo a seguito della sua consegna sorge l’obbligo del conduttore di versare il corrispettivo del contratto.

Il diritto al corrispettivo è legato alla possibilità di godimento dell'immobile, e non matura nemmeno se il contratto è stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate.