L'apparenza del diritto è un principio generale dell'ordinamento giuridico, che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente sul piano del diritto così come si è manifestato; di conseguenza il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere, in buona fede, fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero. Questo principio in ambito condominiale non si applica.
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È frequente, in ambito condominiale, che, ad esempio, il marito della proprietaria di un’unità immobiliare o un inquilino si comportino come veri condomini ingannando gli altri condomini e l’amministratore. In tal caso, se l'apparente condomino non solleva alcuna contestazione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali, non sorgono problemi; in particolare, l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltretutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo.
Diversa è l'ipotesi in cui l'amministratore, in presenza di mancato pagamento, debba agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali.
In tal caso, l'istituto dell'apparenza del diritto - che non è di natura processuale, bensì di natura sostanziale - non può valere a giustificare un'iniziativa giudiziaria svincolata dalla realtà: in altre parole, l’amministratore deve fare delle indagini per capire se il moroso è il vero condomino o meno.
Dopo la riforma del 2012, è stato introdotto il registro dell’anagrafe condominiale nel quale l’amministratore deve annotare i dati (codice fiscale, residenza anagrafica o domicilio) di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (art. 1130, n. 6, c.c.).
Naturalmente il legislatore ha previsto come ogni variazione dei dati vada comunicata all'amministratore in forma scritta, entro sessanta giorni, prevedendosi, altresì, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, non solo la possibilità che l'amministratore richieda, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie all'aggiornamento del registro di anagrafe ma anche, nell'ipotesi di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, la facoltà di acquisire personalmente le informazioni necessarie, addebitandone il relativo costo al condomino.
Da ricordare che, proprio nell’ottica di favorire il costante aggiornamento dell’anagrafe, l’ultimo comma dell’articolo 63 disp. att. c.c. prevede che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto: in tal modo il venditore resta obbligato solidalmente con l'acquirente per gli oneri condominiali maturati fino al momento in cui venga trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (la detta norma quindi mira a garantire un costante aggiornamento dell'anagrafe).
Del resto non bisogna neppure dimenticare che l'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015 (c.d. legge di stabilità 2016) ha modificato l'art. 13 della l. n. 431/1998, norma che disciplina i "patti contrari alla legge" nell'ambito delle locazioni abitative; in particolare, viene previsto l’obbligo, a carico esclusivo del locatore, di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula; di tale registrazione il proprietario dovrà dare “documentata comunicazione”, nei successivi sessanta giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio.
Tale comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore condominiale rileva ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale” (articolo 1130, numero 6, c.c.), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra, per l’appunto, la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Proprio per evitare errori nell’individuare il condomino debitore l'amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.
Come ha recentemente sottolineato la Cassazione è passivamente legittimato l’effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità "pro quota" dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. civ., Sez. VI, 23/05/2022, n. 16614).