Cosa prevede la legge quanto agli oneri condominiali non pagati in caso di fallimento (o altra procedura concorsuale) di un condòmino? Anche in questo caso, come in altri, si registrano novità apportate dalla legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012).
In particolare, ci riferisce alla previsione di cui all'art. 30, L. n. 220/2012, secondo cui: "1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".
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Dal tenore della norma possiamo evincere una chiara distinzione tra oneri condominiali divenuti esigibili - ai sensi dell'art. 63, co.1, disp. att. e trans. c.c., per via dell'approvazione del rendiconto – prima e quelli divenuti esigibili durante le procedure concorsuali.
I primi rientrano nell'ordinario elenco dei crediti chirografari, salvo che non siano assistiti da privilegio (ad es. perchè è stata a suo tempo iscritta ipoteca giudiziale).
Gli altri godranno invece di prededuzione ai sensi dell'art. 111, R.D. 267/1942 (noto come Legge Fallimentare), dedicato all'ordine di distribuzione delle somme, secondo cui, per quanto qui interessa: "Le somme ricavate dalla liquidazione dell'attivo sono erogate nel seguente ordine:
1) per il pagamento dei crediti prededucibili;
...Sono considerati crediti prededucibili quelli così qualificati da una specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali di cui alla presente legge; tali crediti sono soddisfatti con preferenza ai sensi del primo comma n. 1)".
Osserviamo inoltre la legge di riforma del condominio si cura di fornire un elenco delle spese condominiali che godono di prededuzione: si tratta di quelle che riguardano le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e per le innovazioni; dunque, dalla lettera della legge, dovrebbe dedursi che, dei crediti divenuti esigibili durante le procedure concorsuali, sono prededucibili ai sensi della norma citata solo quelli specificamente indicati, gli altri, evidentemente, no.
Una volta dichiarato il fallimento, sarà cura dell'amministratore, direttamente o per il tramite di un legale, chiedere l'ammissione al passivo, secondo quanto disposto dalla Legge Fallimentare (R.D. n. 267/1942).