Breve Guida in pdf con fac-simili in word, sul contratto di affitto di azienda, dalla fase preliminare all'atto definitivo; pdf di 45 pagine
Breve guida in pdf, con allegati fac-simili in word personalizzabili, sul contratto di affitto di azienda dalla fase preliminare all'atto definitivo, indicazioni, adempimenti e modelli di contratto.
Fac-simili allegati:
- Bozza di contratto di affitto di azienda con contratto preliminare di acquisto condizionato
- Comunicazione articolo 36 legge 392/78 alla proprietà dell’immobile
- Contratto di affitto di azienda con diritto di acquisto
- Contratto di affitto di azienda con la possibilità di cessione a terzi
Norme di riferimento: articoli 2561 e seguenti del Codice Civile.
Il contratto in esame è uno strumento che permette di realizzare una serie di obiettivi sia alla proprietà che al conduttore.
Il conduttore normalmente ricorre all’affitto dell’azienda quando non è pienamente convinto dell’operazione d’impresa che sta per iniziare e questo tipo di contratto permette di limitare i danni se le cose non dovessero andare come auspicato.
La proprietà affida la propria azienda in affitto a terzi quando il potenziale acquirente non ha le risorse per dare seguito all’investimento, oppure non è comunque nella condizione di fornire le garanzie richieste.
L’aspetto fiscale può a sua volta contribuire alla scelta che le parti fanno. In particolare una plusvalenza alta sconsiglia al venditore dell’azienda di cedere la stessa se incassa il prezzo a rate e se per giunta il pagamento di queste non è garantito; il rischio è pagare le imposte il primo anno e non incassare il prezzo dilazionato negli anni successivi alla cessione.
La deducibilità fiscale delle quote di ammortamento dell’avviamento ora prevista in 18 anni rende complicata la cessione, sarebbe meglio l’affitto per un certo numero di anni (ad es. 5) ad un corrispettivo pari al 90% del prezzo e solo successivamente procedere all’acquisto per il residuo. In questo caso si realizzano tutti gli interessi, quelli del venditore (garanzie per il pagamento rateale non necessarie, l’azienda rimane sua, imposte sul canone annuo che incassa tutti i mesi, ecc.), l’acquirente di fatto deduce l’avviamento in 5 anni e non in 18 e non deve preoccuparsi in modo eccessivo delle garanzie per il pagamento rateale.
Naturalmente è opportuno che la proprietà riceva dal conduttore prima di consegnare l’azienda un deposito cauzionale “congruo” rispetto al valore dell’azienda stessa e dei “danni” che un conduttore non altezza potrebbe causare durante la gestione.
Indice
Premessa
1.Introduzione
2. Il consulente delle parti
3. Documenti da esaminare
4. Contratto preliminare di affitto dell’azienda
5. Condizioni Preliminari
6. Mancato avveramento “voluto”
7. Significato delle clausole “ci sono sempre conseguenze”
8. La clausola penale
9. La caparra confirmatoria
10. La caparra penitenziale o prezzo del recesso
11. Caparra ed inizio pagamento
12. Il contratto di locazione dell’immobile dove viene esercitata l’attività
13. Segue locazioni: scadenza del contratto
14. segue locazioni: comunicazione art. 36 legge n° 392/78
15. pagamento del canone di locazione
16. Sublocazione/comunicazione di P.S.
17. Deposito cauzionale
18. Passività aziendali: non passano
19. Passività Aziendali: responsabilità conduttore
20. Passività Aziendali: azioni sui beni da parte di terzi
21. Debiti verso enti previdenziali
22. Debiti verso l’erario
23. Certificazioni fiscali
24. Contratto di affitto di azienda con preliminare di cessione con riserva di proprietà
25. La riserva di proprietà
26. Trascrizione della riserva di proprietà
27. Garanzia personale dei soci della società affittuaria e promettente l’acquisto
28. Il trasferimento della gestione dell’azienda e le imposte indirette
29. Unica impresa individuale
30. Due imprese individuali
31. L’affitto di azienda e le imposte dirette
32. Adempimenti a carico del concedente
33. Adempimenti iniziali a carico del gestore
34. Requisiti sanitari ed inizio attività
35. comunicazioni enti previdenziali
36. Comunicazioni fiscali
37. Registri contabili
38. I costi relativi all’affitto dell’azienda
39. Ammortamenti: deroga convenzionale
40. Inventario iniziale
41. Deduzioni costo terreno
42. Ammortamenti: deduce il conduttore
43. Contratto di affitto molto lungo – imposte per il cliente
44. Ammortamento avviamento in caso di cessione
45. Manutenzioni: ordinarie e straordinarie
46. Bozza di contratto di affitto di azienda con contratto preliminare di acquisto condizionato
47. Comunicazione articolo 36 legge 392/78 alla proprietà dell’immobile
48. Contratto di affitto di azienda con diritto di acquisto
49. Contratto di affitto di azienda con la possibilità di cessione a terzi
