Trasferimenti fabbricati imprese: i requisiti per avere le imposte in misura fissa

Con Risposta a interpello n 324 del 6 giugno 2022 le Entrate replicano ad una imprese di costruzione che chiede chiarimenti sulla perdita della agevolazione sulle imposte per i trasferimenti di fabbricati prevista dall'articolo 7 del DL n. 34 del 2019.

In particolare, con riferimento alla fattispecie rappresentata, si osserva che la vendita dell'intero immobile, acquistato fruendo della predetta agevolazione fiscale, prima del decorso del termine di dieci anni senza che sia stata effettuata l'attività di valorizzazione richiesta dalla norma, impedisce il rispetto delle condizioni e, di conseguenza, integra una ipotesi di decadenza dall'agevolazione, con applicazione delle "imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte.".

Le Entrate riepilogano che l'articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 "Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi" convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni: 

• l'acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici; 
• l'acquisto abbia come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere: 

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero; 
• ad eseguire interventi di "manutenzione straordinaria", "interventi di restauro e risanamento conservativo" o "interventi di ristrutturazione edilizia" individuati dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001;
•  all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia), il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B.

In caso di mancato rispetto delle condizioni sopra richiamate nel termine previsto trovano applicazione le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria nonché l'applicazione della sanzione del 30 per cento e degli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.