Cessione immobile estero: i casi di tassazione in Italia

Il possesso oppure la cessione di immobili esteri può essere produttivo di redditi imponibili in Italia (art. 3 del TUIR).

Inoltre, come sappiamo, il possesso di tali immobili:

• Prevede la compilazione del quadro RW ai fini del monitoraggio fiscale;
• Da parte di persone fisiche residenti sconta l’IVIE, ovvero un’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero. Dal 1º gennaio 2020, tale imposta risulta dovuta anche dalle società semplici e dagli enti non commerciali (tra cui trust e fondazioni)

Si tenga presente che rientrano tra i redditi diversi – se gli immobili sono posseduti al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata – le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso (art. 67, comma 1, lett. a) e b) del TUIR) dei seguenti immobili:

• Terreni lottizzati o fatti oggetto di opere intese a renderli edificabili, ovvero edifici costruiti su tali terreni;
• Terreni agricoli acquistati da non più di cinque anni;
• Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;
• Fabbricati o porzioni di fabbricato che non derivano da lottizzazioni di terreni, acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Si tenga presente che anche per gli immobili situati all’estero, le plusvalenza immobiliari sono imponibili secondo il criterio di cassa.

Per quanto riguarda le plusvalenze da immobili, si segnala che secondo l’art. 13 del modello OCSE per evitare le doppie imposizioni internazionali, le plusvalenze derivanti dall’alienazione di beni immobili sono tassate anche nello Stato in cui tali beni si trovano.

Si verificano, quindi, casi di doppia imposizione internazionale che, generalmente, vengono risolti con il meccanismo del credito per le imposte pagate all’estero di cui all’art. 165 del TUIR.

Ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile, valgono i medesimi principi previsti per le cessioni di immobili situati in Italia. Pertanto, le plusvalenze rappresentanti redditi diversi ex art. 67, comma 1 del TUIR sono determinate come differenza tra:

• L’ammontare dei corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta a fronte della cessione;
• E la corrispondente quota di costo o valore fiscale di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene.

In base a quanto sopra esposto, quindi, se un contribuente ha acquistato un immobile per esempio in Spagna, lo stesso dovrà tassare in Italia la vendita dello stesso se viene venduto entro 5 anni dall’acquisto. Se invece l’immobile viene venduto dopo i 5 anni dall’acquisto, tale operazione non genera in Italia materia imponibile.

Si tenga presente che come specificato sopra, il fatto che in Italia non generi materia imponibile non significa che in Spagna non risulti imponibile. Infatti, in base alla convenzione tale fattispecie potrebbe essere tassata sia nello Stato della fonte (Spagna in questo caso) che nello Stato della residenza (Italia).