La disciplina fiscale Irpef sui fabbricati a cura dell'avv.to Maurizio Villani di Lecce
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1. La disciplina fiscale Irpef sui fabbricati
L' Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale.
Il reddito dei fabbricati scaturisce dall'applicazione delle rendite catastali, rivalutate del 5%, dal tipo di utilizzo dell'immobile, dal periodo e dalla percentuale di possesso.
La tassazione ai fini Irpef è differente a seconda che si tratti di:
A) Abitazione principale
Innanzitutto, cosa si intende per abitazione principale?
L'abitazione principale è l'immobile posseduto a titolo di proprietà o di altro diritto reale (per esempio usufrutto) ed utilizzato come dimora principale dal contribuente o/e dai suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione con la quale si può attestare che la dimora principale è in un luogo diverso da quella anagrafica.
Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze.
Sia la casa che le pertinenze diventano così esenti da Irpef e relative addizionali.
B) Fabbricati concessi in locazione
Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato è tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione. In particolare, se l'immobile è locato:
- ad equo canone: il reddito da assoggettare all'Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfetario (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
- in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
- a canone convenzionale: il reddito da assoggettare all'Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei comuni ad alta densità abitativa.
Al riguardo è importane chiarire che sui canoni di locazione di case turistiche, per l'assoggettamento, ai fini Iva, conta di volta in volta la qualifica del proprietario del bene immobile che può alternativamente rivestire la qualità di "privato", impresa costruttrice dell'immobile o altra impresa che possiede il bene a puro scopo di investimento (Risoluzione 10 agosto 2004 n. 117/E).
IMPORTANTE: Nel caso in cui l'immobile viene concesso in affitto, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato il canone di locazione, anche se non è stato percepito effettivamente. I canoni di locazione non percepiti (per l'ammontare accertato dal giudice) non devono, invece, essere riportati nella dichiarazione dei redditi a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore (Art. 26, comma 1 del Tuir).
Nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell'affittuario anche per periodi precedenti è riconosciuto un credito d'imposta, pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.
Tuttavia, con riferimento alla norma in indirizzo, non applicabile alle locazioni non abitative, la Corte Costituzionale con sentenza del 25 luglio 2000 ha affermato che «il riferimento al canone di locazione (anziché alla rendita catastale) potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico.
Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (articolo 1574 del Codice civile) e il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia certificata una qualsiasi causa di risoluzione di contratto, tale riferimento al reddito locativo non sarà più praticabile, tornando in vigore la regola generale».
Da quanto sopra deriva che:
- per i canoni maturati fino alla sentenza di morosità, vige purtroppo l'obbligo di dichiarazione per i contratti a uso non abitativo;
- in presenza di clausola risolutiva espressa collegata alla morosità, viene meno il contratto e quindi l'obbligo di dichiarare le somme maturate successivamente a favore del locatore.
C) Immobili tenuti a disposizione
Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l'aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.
D) Immobili di nuova costruzione
Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore.
Autore: AVV. MAURIZIO VILLANI
Avvocato Tributarista in Lecce
e-mail: avvocato@studiotributariovillani.it