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patty78
Ospite
OGGETTO: Cessione di beni immobili - trattamento delle plusvalenze
Premesso che:
- Trattasi di area con soprastante fabbricato al rustico costituito da casa binata, costruito da più di 5 anni, accatastato con categoria catastale F/3 (ente urbano: fabbricato in corso di costruzione senza rendita). Il collaudo statico della struttura è datato 14/03/1998.
- Trattasi di atto di compravendita fra soggetti privati riguardante uno dei due appartamenti sopra descritti, in occasione del quale è stato redatta la pratica catastale (datata 29-11-2005).
Esiste plusvalenza per il venditore?
Non è chiaro se ai fini fiscali questo "immobile", sia da considerarsi fabbricato o area edificabile perchè catastalmente risulta in corso di costruzione quindi non ha rendita catastale. L'oggetto della cessione è effettivamente un fabbricato (ancorché non ultimato quindi senza rendita) o un terreno?
1) Nella prima ipotesi, se trattasi di compravendita di fabbricato e non di terreno, non dovrebbe esserci la plusvalenza in quanto è decorso almeno un quinquennio dalla sua costruzione (al rustico). Non è dato sapere se questi cinque anni intercorrano a partire dall'inizio dei lavori o dal raggiungimento dello stato attuale dei lavori, vale a dire dalla scadenza temporale effettiva del completamento della struttura al rustico (facendo riferimento in tal caso alla data del collado statico delle opere, indipendentemente dalla data dell’accatastamento?). Se l'immobile è stato accatastato (e quindi è stata presentata denuncia di cambiamento per nuova costruzione), il terreno è stato annullato e risulta il solo fabbricato al NCEU. Il rogito notarile porterà pertanto l'indicazione di "cessione di fabbricato" e verrà trattato ai fini delle imposte dirette esclusivamente in quanto tale.
2) E’ plausibile l’ipotesi secondo la quale l'oggetto della vendita è invece da considerarsi come "area edificabile" in quanto un ente urbano (classificabile in categoria F, vale a dire non più al catatsto terreni e senza rendita) non è da considerarsi automaticamente "fabbricato" ai fini fiscali? Sostenendo tale tesi quindi:
x il venditore sarebbe sempre soggetto a plusvalenza
x sarebbe possibile effettuare la rivalutazione pagando il 4%. Ma è rivalutabile un'area su cui insiste un fabbricato in corso di costruzione?
Premesso che:
- Trattasi di area con soprastante fabbricato al rustico costituito da casa binata, costruito da più di 5 anni, accatastato con categoria catastale F/3 (ente urbano: fabbricato in corso di costruzione senza rendita). Il collaudo statico della struttura è datato 14/03/1998.
- Trattasi di atto di compravendita fra soggetti privati riguardante uno dei due appartamenti sopra descritti, in occasione del quale è stato redatta la pratica catastale (datata 29-11-2005).
Esiste plusvalenza per il venditore?
Non è chiaro se ai fini fiscali questo "immobile", sia da considerarsi fabbricato o area edificabile perchè catastalmente risulta in corso di costruzione quindi non ha rendita catastale. L'oggetto della cessione è effettivamente un fabbricato (ancorché non ultimato quindi senza rendita) o un terreno?
1) Nella prima ipotesi, se trattasi di compravendita di fabbricato e non di terreno, non dovrebbe esserci la plusvalenza in quanto è decorso almeno un quinquennio dalla sua costruzione (al rustico). Non è dato sapere se questi cinque anni intercorrano a partire dall'inizio dei lavori o dal raggiungimento dello stato attuale dei lavori, vale a dire dalla scadenza temporale effettiva del completamento della struttura al rustico (facendo riferimento in tal caso alla data del collado statico delle opere, indipendentemente dalla data dell’accatastamento?). Se l'immobile è stato accatastato (e quindi è stata presentata denuncia di cambiamento per nuova costruzione), il terreno è stato annullato e risulta il solo fabbricato al NCEU. Il rogito notarile porterà pertanto l'indicazione di "cessione di fabbricato" e verrà trattato ai fini delle imposte dirette esclusivamente in quanto tale.
2) E’ plausibile l’ipotesi secondo la quale l'oggetto della vendita è invece da considerarsi come "area edificabile" in quanto un ente urbano (classificabile in categoria F, vale a dire non più al catatsto terreni e senza rendita) non è da considerarsi automaticamente "fabbricato" ai fini fiscali? Sostenendo tale tesi quindi:
x il venditore sarebbe sempre soggetto a plusvalenza
x sarebbe possibile effettuare la rivalutazione pagando il 4%. Ma è rivalutabile un'area su cui insiste un fabbricato in corso di costruzione?